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近日，某直播平台上，一位女士就对土地使用年限的问题咨询相关专家，引发新的关注。 据了解，该女士咨询：本人欲购置沈阳二环线旁一热销新房楼盘，但是从其他渠道了解到，该楼盘的土地使用年限仅剩34年，如果购买居住17年后想要出售，届时土地使用年限仅剩17年，接盘买家如果贷款，贷款期限就不能达到30年了吗？会不会影响未来二手房价，甚至是不好出售？ 对此，专家老师回复称：理论上，银行大概率对这种土地年限仅剩十余年的二手房，不会提供30年的贷款年限！可能会对二手房价造成一定的影响。长远考虑的话，并不推荐该新房楼盘。 然而，相信很多人都会有一个误区，认为房龄和土地使用年限是一个意思，其实两者是两个不同的概念。
房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，而房屋土地使用年限是从开发商拿地时开始算起。 举个例子： 假如你买房拿到房本是2015年10月1日，而开发商拿地是2010年10月1日； 房龄=2020-2015=5年 房屋土地使用年限=2020-2010=10年 众所周知，开发商从拿地到修建再到交房需要一个很长的过程，少则一两年，多则几年。所以当你买房的时候，土地使用年限就已经不是完整的70年了。 更重要的是，如今沈阳个别区域还是存在搁置土地、烂尾楼盘，即使再次复工，或是新房企接手，但是土地使用年限也不会重新计算，还是以最初的拿地节点开始倒计时。如此，购置这样的楼盘，新房入手，土地使用年限就已经被压缩。 而在二手房市场，混淆房龄和土地使用年限对二手房购置贷款年限也会造成很大的影响！ 之前就曾有报道，一位女士看中一套价值94万的二手房，要申请贷款，中介告诉徐女士房子建造时间是2008年，贷款30年没问题，但是当徐女士准备好材料到银行申请贷款时，却被告知，该套房子的土地使用期限只剩38年，贷款年限最多23年，比预想的足足少了7年，原本每月还3800元房贷，一下子增加到4500元，但是当时已经签了购房合同，只能硬着头皮签了贷款合同，按照每月4500元的月供还房贷，比预期每月增加了700元。
而在沈阳，目前城心的老旧居民楼，由于建造较早，个别楼栋距今可能已经几十年，所以，其土地使用年限也已所剩不多，这种房子在二手房交易的过程中，贷款年限也已经受到了很大的限制。甚至个别“老破小”已经不能贷款，只能全款购买！ 而对于二手房土地使用年限剩多少，多数银行都通过专门的评估机构对房子进行评估，也有银行是依据房产证上的标示日期确定土地使用期限，不同银行确定贷款时间的计算公式会有差异。 另外，笔者咨询工商银行了解到，在评估房贷年限时，首选基础为借贷人年龄，贷款必先满足借款人年龄与贷款年限之和小于70年，之后在衡量房龄与土地使用年限。 综上，可以看出，年龄、房龄、土地使用年限，这些都是影响贷款年限的重要因素。 而这其中土地使用年限往往容易被人忽略。所以，在购置新房或二手房的过程中，要查询房屋真实土地使用年限，除了参照房产证上标注的使用期限，还可以到当地国土局查询，或者走访周边居民，间接了解房子的拿地情况，估算使用期限，房子土地使用期限剩余时间越长越有利！ |
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