【原】张莘如：情系天水

故人旧事2020 2021-01-21

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情系水天

文/张莘如

“水天”，是水天花园业主对自己居住小区的简称。水天花园位于北碚区童家溪镇，西望中梁山万亩森林，东靠蜿蜒金龙湖，以超低容积率、超低建筑密度、超高绿化率、超前规划设计著称，是重庆市政府授牌的“森林小区”，是重庆最早获得“中国名盘”称号的楼盘之一。然而，二十五年前，这里只是一块贫脊的土地。这里距重庆最近的副中心沙坪坝17公里，当年没有高速，沿途没有开发，没有市政管网，没有水电气，没有生活配套，怎么鬼使神差想起到这里盖楼呢？这要从二十五年前的立项谈起。

五年徘徊

水天花园的开发商重庆华新国际实业公司成立于1994年。第一个开发项目“长江水天城”，就在现在水天花园的位置。当初的规划是以主题公园起步，分期建设一个包括旅游、休闲、游乐、健身、居住和商贸的超大型综合性项目，规划面积4380亩。为了赶进度，区政府在最短时间内完成了对郑家湾、白鹤林、人民、中堡、鸡冠等社的拆迁。

那年7月，华新国际集团公司总裁卢铿先生邀我到现场，向我介绍项目的宏大前景，令我十分振奋。我未加犹豫，辞去政府公职，于1995年1月到公司上任。当时，主园区的平场已经完成，拦河大坝已经开工。为尽快进入角色，我马不停蹄地赶赴各地考察，包括国内的大型主题公园，美国洛杉矶和奥兰多的迪斯尼乐园，夏威夷的波利尼西亚文化中心，等等。

但是多方考察并没有增加我对项目的信心，反而增加了我对项目的担忧：所有的主题公园都是投资巨大，“先投入，后产出”，这必须有巨额资金支撑；主题公园门票昂贵，对入园后的二次消费依赖极大，国民有没有这样的消费习惯和消费能力，也是一个问题。远的不说，集团公司的同类项目，如沈阳的夏宫，成都的西南日月城，就已经出现颓势。

公司控股股东新加坡维信集团已经看到这样的问题，减缓了对公司注册资金的注入，并叫停正在施工的拦河大坝。停工当然会有前期投入的损失和对施工单位的巨额赔偿问题，影响更大的是拆迁地农民的安置和已经占用的农地的处置。

经与卢铿先生紧急磋商，并征得股东同意，公司采取了施工“缓而不停”的策略，现有资金优先保农民安置，同时开展对新项目的选择论证。在明确开发方向前，不对固定资产作任何新的投入。为降低前期费用，我提议将拦河大坝原设计蓄水高程195米降低5米，大坝高度相应减少5米。经过修改设计，降低工程造价500万元，同时减少了对水淹地的赔偿。

公司将重点放在策划上。我们对多类项目进行考察、研究和论证，包括高尔夫球场、厂商直销市场、卡丁车运动场，等等。这些研究不是停留在纸面上，而是深入正在营运的项目，全面了解项目的资金投入、营运模式、盈利方式。所有这些项目终因不可行而被放弃。

作者工作照

卢铿先生组织“长江水天城”项目论证

拨正航向

1999年4月，卢铿先生到重庆，首次提出将主题公园转为房地产的设想。在这次会面后，我们把“长江水天城”项目更名为“水天花园”。事实表明，在童家溪开发房地产具有以下优势：

良好的自然环境水天花园正是因为距主城区较远，又处于嘉陵江城区上段，脱离都市的喧嚣和主要污染源，才有了都市人难见的一流的自然环境。在早期的市场调查中，我们以为到水天花园居住的人，一定是一批对环境特别注重，对到中远郊居住“先知先觉”的人。这些人一般是知识分子，特别是高校教师，包括曾到国外留学和工作的知识分子。开盘后我们发现，愿意到中远郊购房的不只是教师和知识分子，还包括公务员、自由职业者、中小企业主、小商小贩、退休职工和准备退休的职工，后者所占的比例远远高于前者。可以认为，只要家庭月收入达到2,200元以上，都有可能选择住到环境更好的中远郊去。

主题公园前期开发的积极成果无论什么形式的主题公园，都重视对环境的再创造，都会用大手笔造景。公司在开发“长江水天城”的过程中，斥资近千万元筑坝造湖，形成近五百亩的金龙湖。金龙湖汇水面积28平方公里，库容量117万立方米，平均常年过水量1,130万立方米，每年可十次换水。湖呈龙形，长约3 公里，山、崖、林、瀑、峡、岛齐全，湖岸蜿蜒曲折，修竹簇拥，碧波荡漾，湖面上白鹭翔集，嬉水野鸭出没其中，真个是“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”。有人形容把做主题公园的材料用来做房地产是“杀鸡用牛刀”，不考虑其揶揄之意，至少表明由前期主题公园开发形成的大型景观基础，改行做房地产后是一笔巨大的财富，足以傲视闹市小区的“小家碧玉”。

水天花园金龙湖

水天瀑布

水天花园湖畔人家

极低的地价和相对更低的房价水天花园由于地处中远郊，土地获得成本不及近郊的十分之一，因而在房价方面比城区和近郊区有更多的优势。市区的客户到水天花园选房时常常为水天花园住宅的性价比而惊喜。由于地价低，开发商可以在小区范围内挥洒自如地进行规划和绿化。水天花园规划面积500亩，规划总建筑面积17万平方米，容积率0.465，建筑密度10.1%，绿化率62.55%，居住条件之优越为重庆所仅有。先期落成的水天花园生态门廓，绿化面积达10000平方米；更有“高山流水”景区，落差超过40米，占地面积达20000平方米，其气势远非城市小区所能望其项背。

水天花园高山流水景区（局部）

山外青山楼外楼

日益改善的公共交通条件　　水天花园所在区是国家级风景区，历史上同主城区有紧密的联系，加上近年来城市交通的发展和社会运力的增加，更是形成了多种形式多条线路的营运体系。据统计，水天花园紧邻的二一二国道，白天平均每分钟有0.57班次公交客车经过，业主入住水天花园后可以方便快捷地到达重庆市中心和区域性中心。重庆直辖以后，以高速公路为主的道路交通建设有了长足的发展，特别是渝合高速公路的建设，将从根本上改善水天花园现有的交通条件，提升水天花园的升值空间，这就不难解释，为什么水天花园在受到众多住户拥戴时，也受到一批投资人的追捧和炒作。

根据“谋定而后动”的原则，项目按程序进入立项、规划、设计、施工，并于2000年10月28日开盘。经过五年的修练，项目终成正果。

冲出险滩

水天花园是华新国际也是重庆房地产开发史上的一次大幅度的时空跳跃，它不符合地产运作上普遍的由城市中心向外拓展、一环一环、逐级开发的做法，更有悖于“地段、地段、地段”那个著名的理论。操作这样的“另类”楼盘，必须注意规避风险。

一、把“远”当作优势，通过“21世纪，住到郊外去”的宣传，让客户逐步认同我们“山外青山楼外楼，真山真水真健康”的居住理念，主动迎接新的郊居时代的到来。

二、对中远郊楼盘的特殊优势发挥到位，让市区和近郊区楼盘不可望其项背。如由于较低地价造成的较低的容积率、建筑密度和和较高的绿化率。水天花园因其条件的特殊和不可复制而在市场上牢固地占有自己的一席之地。三、积极创造自己的楼盘特色。这些特色归纳为五句话：“田园环境，世纪户型，温泉社区，品牌管理，震撼价位”。为提高楼盘品质，我专程到深圳聘请著名策划人王志纲担任项目总体策划，特别邀请清华大学城市规划设计院总规划师郑光中教授领衔总体规划，带领重庆建筑设计师到深圳“踩盘”并在重庆首次推出“三层空间，自带花园，公寓价格，别墅享受”的复变式住宅，就地开发温泉，直接引入集团锦绣山庄的物业管理，这都大大提升了楼盘的品位，提高了项目运作成功的可能性。四、对于中远郊楼盘开发的特殊困难要充分估计，并采取有效措施。如交通出行问题，公司新购5辆金龙客车，接送客户看房和解决入住后到城区的交通往返。子女入学问题，通过与沙坪坝区重庆一中、树人小学签订协议，让业主子女优先优惠入学。商业配套问题，公司在国道以西不可用于住宅建设的用地，修建了3000平方米的商业街，采用优惠政策吸引商家入驻，并在园区会所安排了小卖部等服务设施。这些举措，有效地缓解了客户的后顾之忧。

除了市场问题，另一个困扰我的是资金问题。虽然房地产开发的资金，可以通过房屋预售解决一部分，但如果资金链断裂，后果也是不堪设想的。最稳妥的办法是找到开发商贷款。当时我们的结算银行建设银行认为我们的项目有风险，即使我们有土地抵押，几次商谈开发商贷款终以无果告终。其他国有银行也不敢下决心。没办法，我只好低下身段，向小银行寻找合作。我开出了“改变结算银行、新注入注册资金存款、业主按揭贷款和使用银行汇票”的条件，终于得到了浦发银行沙坪坝支行一位女行长的回应。女行长是我和卢铿先生的熟人，曾在重庆华新就职，了解公司的背景和我们的为人，才下了这个决心。

事实证明，这位女行长是有眼光的。刚改变结算银行，新加坡股东的200万美元就到了浦发银行的帐户上，大量的业主按揭也交给了浦发办理。因为我们是开工即开盘，资金回笼快，前期工程款由施工单位垫付，开发商没有资金压力，实际并没有向银行提出贷款请求，银行也就没有任何风险。浦发银行的作为让好多须眉行长心生羡慕。

迎来大考

我一生有四次转身：从学生到军人；从军人到地方教员；从地方教员到政府官员；从政府官员到房地产商。最后一次转身，是我人生的一次大考。尽管我们经历了痛苦的五年徘徊，尽管我们认为转向房地产是当时正确的选择，尽管我们开展了许多实际和辛苦的工作，但这一切是否有成效，还需要市场检验。

开盘当日，500平方米的售楼大厅人头攒动，各路记者纷至沓来。虽然开盘时工程还处于地基开挖阶段，但开盘三日，销售过半，主力户型几乎脱销。当地媒体纷纷报道水天花园开盘热销的消息，有的报纸将水天花园列为重庆三大“新锐楼盘”之首，称水天花园是房交会期间突然冒出的一匹“黑马”。