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前面讲了那么多地产行业的问题，甚至有不少人会以为我在看空地产股。非也，实事求是可是做投资的最基本原则，没有完美的标的，我们选股的时候必须要搞清楚这个票的问题在哪，这甚至比了解它的优点更为重要。 我在选股的时候，如果研究出来的都是利好因素，那是肯定不会买这只股票的，因为这只能说明我对这个企业的理解还不够。芒格说过，如果我知道自己死在哪里，就不会去那里。同样的一句话也可以换个角度理解：如果一个人不知道自己可能死在哪里，那就随时可能会死掉。 地产这个行业经过了百花齐放的阶段，也经过了万马齐喑的阶段，现在这个时候倒是比较正常了，和其他行业的气质终于接近了一些。从中国的城市化进程，一二线城市的保有量和长效机制的逐步落实等多个角度来看，未来商品房的整体增长空间已经不是很大，但考虑到中国经济的持续稳定增长态势，房地产业不会像有些人想的那样，很快就会出现量价齐跌的恶性局面。 某种程度上，核心城市的商品房有些像茅台，不管你怎么去论证它的价格已经离谱，它仍然会默默地存在着，直到你叹服为止。而非核心城市的商品房则有些像周期股，涨的疯狂，跌的时候也会疯狂，但从长期来看它的底部依然是稳步向上的。今时今日，茅台已经可遇不可求，周期股好不好就取决于你怎么判断周期的盛衰了。 2015年到2017年，一批民营房企横空出世，牢牢地把握住了大周期，这很可能是房企们最后一次颠覆式大洗牌。低廉的地价，迅速上涨的房价，宽松的流动空间，压抑了5年的购买群体，让有些房企短短时间内就完成了数倍增幅，这直接推动了2017年的内房股行情。 而到了2018年，一扇门已经开始关闭，那是鲤鱼们日思夜想的龙门。天时已过，再想飞升就不知何年何月了。 十年之后，恐怕只有5家房企能够吃饱，10家房企能够吃好，20家房企能够总有饭吃。而这5家吃饱的，基本只能在TOP10的范围内出现；10家吃好的，绝大部分不会出TOP30；20家总有饭吃的，大多数现在就已经跻身TOP50之列了。 地产圈的阶层已经固化，这是土地、负债、调控等综合作用的结果，不管多优秀的团队，现在没有上船的，以后每个节奏都很难跟得上，几年下来就真的连生存都是问题了。 如果说过去20年，房企们主要是在享受各种红利，把握好调控的节奏就能活得不错的话，未来十年绝大部分红利都会消失，各家都如笼中困兽，每天都要和那些牙尖爪利的巨无霸们生死相搏。 但投资的机会也就在于此了，做过白酒和家电的投资者，回忆一下5、6年前，就会发现现在的地产股与那时候真的很相似。从整体行业的发展来说，白酒和家电在几年前就已经遇到了天花板，之后增速缓慢。但贵州茅台、五粮液和格力电器、美的集团的表现，却远超大部分上升行业的牛企，这一幕会在地产行业中再次重现。 不同的是，地产的商品房销售额有15万亿之多，还有一定的地域限制，牛企绝不仅仅三两个，也不会是简单粗暴的过把瘾就死，把买地产股当成投机的人会错过下一个茅台和格力。 当然，茅台和格力也不是一天就涨到现在的股价的，期间也都经过了起起落落，甚至很多次都让人以为就此沉沦了。我仍然看好地产股，但只看龙头企业，我会按照十年的时间去持有，但绝不认为这十年会一味步步高升。 2017那种特殊的时代的特殊的行情，再也不复返了，地产股已经充分接了地气，以后会更像一只价值投资者长期持有的股票。 |
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