地产股的天花板在哪里？

XBlife 2020-03-22

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对房地产这个行业，很多人一直看衰，也有很多人一直乐观。喜欢不喜欢，房地产都一直倔强地生存着，但再高的楼也会有楼顶，再好的房子也得有天花板。做一个估算吧，看看十年之后，房地产行业还会有多大的市场，这个问题明白了，地产股的成长空间自然也就出来了。

2018年，全国商品房销售面积是17.16亿平米，销售额是14.99万亿元。今年正常应该能超过16万亿，但销售面积不会增长多少，也就是说现在的房地产开发市场，主要是靠价格驱动的。

由于近几年M2基本保持在8%的增速，GDP增速也稳中略降，通货膨胀不像前几年那么严重。考虑到2%左右的CPI（不包括房价）已经保持了不少年，再加上房价增长和产品品质的提升，按照6%的当前GDP增速来计算，应该是一个可以参考的数据标准，那么十年之后，房价可能会比现在高出80%左右，我们按照这个数据算一下商品房十年之后的市场空间吧。

首先我们要明确几个问题：

一、我们过去十年处在建国后第二轮人口出生高峰期，中国购房者的平均年龄是27岁，1991年新生人口是2250万，之后便一路下滑，到了2001年就只有1696万了，2018年刚好是这个周期的最后一年。从2019年开始，房地产的人口红利会越来越少，十年后的主力刚需人口比现在要下降32.66%！这个下降是不可逆的，2018年的新生人口就只有1523万了，我们只能习惯房地产市场整体需求的持续下降；

二、十年后，一二线城市人口都会进入到饱和阶段，预计成都超过2000万人，郑州、西安、武汉、南京等会超过1500万人，大城市化的人口红利也基本消失。（参考北京的情况，在超过2000万人后，便大力外迁人口，据北京市人民政府官网数据：2018年年末全市常住人口2154.2万人，比上年末减少16.5万人。）

三、随着房价高企，政策性住房和公租房比例会越来越大。深圳为例，规划中政策性住房和公租房比例要达到新增供应量的60%。而北京2018年商品房卖了2.5万套，保障性住房却达到了5万套，商品房只占了33%！大城市的土地原本紧张，保障性住房的增加，会直接减少本已不多的商品房土地供应；

四、2019年，商品房销售面积基本与去年持平，大约在1700万套，销售额预计会达到16万亿。假设房价比2018年均价增长80%，达到1.6万元/平，十年后要保持16万亿的规模，就需要销售掉10亿平米，也就是1000万套左右。

五、2018年全国除了1700万套商品房外，还销售了420万套二手房，和完工了656万套保障性住房。即便商品房的销售量是每年递减的，取1700万套和1000万套的平均值1350万套来计算的话，预计未来十年每年房屋换手会在2400万套左右（实际上这个数字是保守的，未来十年二手房和保障住房的套数都会增长，仅雄安一地便可提供数百万套政策性住房）。

也就是说未来十年累计房屋换手会在2.4亿套左右，会有7亿人左右改换新居。届时过去累积的改善型需求也基本释放的差不多，以增长后的房价推算（北、上、深的均价全部会超过10万/平），十年内没释放的改善需求，以后也很难有能力再大规模换房了。

十年后，刚需红利和大城市化红利用光了，改善型需求释放了，商品房供应用地减少了，依靠人口大量流出的三、四线城市为主的购买力去消化每年1000万套商品房，以及上千万套二手房和保障性住房？

目前，三四线城市大约占商品房总成交面积的2/3左右，要完成1000万套商品房的消化，就需要市场在十年之后还能保持2016年的状态，那一年的市场热度大家仍历历在目吧。但在一二线城市商品房供应大幅下降的背景下，从价格结构的角度来看，三四线城市的房价预计要比80%增长更多才行。提价的难度，不亚于增量。

未来十年，变数还有很多，但以上测算至少说明了一个问题，房地产市场的天花板已经近在咫尺，日后摆在房企面前的不是如何去做市场增量，而是如何抢夺市场存量。换句话说，现在就是大鱼吃小鱼的时代，而即将展开的会是大鱼吃大鱼的时代。

从白酒、家电等行业的牛股身上可以看出，行业天花板临近的时候，反而是大牛股出现的好时机。因为好日子大家都能活的不错，只有行业危机才会让对手比你先死掉，这是扩大市占率的最好机会。

房地产住宅开发这个行业已经靠近天花板了，但优秀的房企才刚刚踏上征程。即便16万亿保持不了，中国之大，一年卖掉几百万套商品房还是能做得到的。高限16万亿，低限10万亿，那么TOP5房企只要能占领到50%的市场份额（这个数据比家电和白酒都低得多），就有5万亿到8万亿的空间，也就是比现在高出1-2倍的增长，年均增长率在7.5%-13%。即便估值不变，股价与业绩同步，加上股息也可以做到10%-16%。