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2019年房地产行业研究 一、2019年城镇有多少住房？ 我们长期跟踪研究中国城镇房地产市场，测算的数据相对来说比较靠谱。 1、1987年试行房改以来销售商品住房168.7亿平米， 2、公房改革41亿平米， 3、保障房10亿平米， 4、自建房及单位集资房20亿平米， 5、单位宿舍7亿平米， 6、农房及小产权房73亿平米， 截止2019年底全国城镇住房合计319.7亿平米，按常住人口计37.8平米/人。 2018年新增城镇人口1800万，需要住房7.2亿平米，加上改善性需求，现在每年商品住房供应15亿平米，整体上已经达到供需平衡的格局，这是房改三十余年来头一次出现的好现象，但局部特别是一线城市供不应求的现象比较明显，特别是深圳、北京两城，以深圳为例，深圳2018年底人口1302.66万，销售商品房291万平米，人均0.22平米，全国城镇8.3亿人，销售商品房17亿平米，人均超过2平米，深圳只有全国的11%，按最基本的市场规律，供需平衡才能稳定价格，深圳每年最保守估计也得提供1300万平米的住房才能保持房价稳定，目前只有零头。而且最市场化的深圳，奇葩做法是用计划经济的手段规划了180万套人才房，谁是人才全由政府认定，真正需要住房的中低收入群体政府完全漠视，不需要政府关心的高知高收入阶层政府呵护有加。市场化的商品住房供应量严重不足必然导致房价继续上涨。今年，深圳市又将35平方公里土地全部作为工商业用地，一平米也不建住房，仿佛卖地建住房有罪似的，完全照抄香港的炒房策略。长此以往，深圳要出大问题。 所以，一二线城市的主要矛盾仍然是住房的供应不足，从经济学观点来看，价格难有深幅的下跌，个股炒作过猛供应量又大的城市可能回调20%，大部分二线城市房价可能长期保持高位窄幅震荡。 二、三四线城市房地产市场凉凉了吗？ 网络上普遍观点是三四线城市房地产不行了，特别是鹤岗的低房价更令人产生三四线城市房地产要凉的感觉，但我们分析研究后发现，今年10月三线城市涨幅为 7.7%，商品房累计销售面积及销售金额同比增幅均实现正增长，楼市整体景气度相对良好。从微观调研的情况来看，三四线城市房子普遍不愁卖，基本上买不到现房，现在签约要两年后才能交房。县域精英入市区的潮流远未结束。客观上讲，三四线城市虽然不能提供有效的足够的工作岗位，但生活上还是比县城、乡镇方便太多（教育医疗水平较高），就算外出务工经商上学，交通也更加便捷（普遍有高铁、机场）。而且房价较之一二线城市也更加合理，也不限购，每平米一万左右，每套加车位150万，首付50万月供6000多，县城中产基本能承受。离老家也近，开车的话，近的一小时，最远不过两三小时，周五下班还可赶回去吃晚饭。大家都是群购，也就是同一群体选择同一楼盘，住在一起跟老家没多大差别，不会显得寂寞，有事相互照应。可以说，三四线城市对于退休生活及小孩上学都有极高的性价比。至少在未来几年，绝大多数三四线城市的房地产市场仍然会保持稳定发展。 所以，鹤岗这种因资源耗尽导致人口大量净流出的城市只是个例，没有普遍意义。 三、远超预期的八线小县城 近期我们跑了几个中部及东北几个八线小县城，从城市面貌来看，都建设得美仑美奂，街道宽阔干净，绿树成荫花团锦簇，都有公交车，硬件堪比欧美的中等城市，生活方便，物价较低（当然，收入也低，普遍月薪3000）。 中西部县城房价普遍在4000-8000，总价在50-100万之间，首付20万月供3000多就可以买一套房，按理说这个门槛不算高，毕竟一个家庭两个人工作的话，一年收入10万，两年就可以攒个首付。按理说，家家户户都应在县城买房了。但我们在中部某县的草根调研却颠覆了原有的认知。我们调查了一个自然村，计57户人家，只有9户在城镇买了商品房，占比不到16%。由于调查范围太小，我们又委托一位乡长朋友在他工作的乡做了个全面调查，结果基本一致，也就是说超过80%的农户没有在城镇购房，这说明县城房地产市场仍然有较大的潜力，至少五年内，城镇化的进程不会结束。如果未来数年工资适当上涨，房价保持稳定，县城的房地产市场会更加繁荣。 四、城镇化速度下降难以避免 2018年城镇常住人口8.3亿，农村常住人口5.6亿，其中老人2.1亿，小孩（含未就业的学生）2.5亿，劳动人口1亿左右，由于我国农业机械化水平不高，农业劳动人口及农村维持运转所需要的劳动人口最少需要1亿人。所以，农村劳动力人口转移的高峰已经过去，从2018全国农民工数量28836万人，仅微增184万人可以侧面印证这一趋势，今后，只有2.5亿小孩会逐年入城，而老年农民工会逐年返乡养老。中国城镇人口数量会继续增加，但每年的增量会快速减少，未来五年可能会降至1000万以下，我们预计，中国城镇化率的顶部可能就在70%左右，2030年可达到，届时，全国城镇住房总量450亿平米，城镇人口10亿，人均住房45平米。 五、房地产龙头股仍有波段投资机会 个股关注：保利地产、万科、金地、绿地。 |
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