2021年开年,返乡置业潮降温一度成为热议话题。 3月29日住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见(征求意见稿)》,提出要控制县城建设密度,限制居住建筑高度。 有人认为县城房价要涨了,也有人认为县域的房地产不行了,要被锤入死局。 回过头来看,多少次业内都普遍定性中国的三四线城市将面临巨大的市场危机,更别提四五线城市了。 理由就是大家耳熟能详的这几个:存量较大、人口外流、产业支撑不足导致经济衰退。 然而,返乡置业潮降温以及一份征求意见稿,真的就能反应县域市场卖不动了嘛? 倒也未必,汝之砒霜,彼之蜜糖,县域房地产市场发展是一个见仁见智的问题。 孰不见,过去十年,X房企靠着深耕三四五线,业绩规模成倍增长,一路高速超车,成为地产界扛把子! 曾听X厂员工说,有人问Y老板埃塞俄比亚去不去?他说月球都会去,就看有没有机会去做。 这个世界有70亿人口,每个地方的人都要过更好的生活,就像你们有了更好的收入,也会搬到更好的房子。 有人的地方,就有市场;有市场的地方,就要有项目。你认为有风险的地方,别人认为机会多得是! 今天这篇文章,我们就来探讨下县域房地产市场的机会点在哪里,以及开发商如何破局这些县域城市。 县城是新型城镇化的重要载体 2020年末我国常住人口城镇化率已超60%,2020年户籍人口城镇化率仅45.4%,与发达国家还有较大差距。 过去几十年,大中城市的城镇化得到了长足发展,但广大县城的城镇化发展明显滞后。 诺贝尔经济学奖得主,原世界银行首席经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言: 在21世纪,影响人类社会发展进程的有两大因素,一个是美国的高科技(当然,以后高科技咱也未必比美国差),另外一个是中国的城市化。 近年来政府高度重视新型城镇化建设,特别是县城建设工作。近期更是频频出台针对县城发展的政策。 县域相关政策文件/会议整理 整理:牧诗地产圈 政府一直强调新型城镇化、城乡融合。直白点说,就是希望把农村人口吸引或融入到县城里来。 怎么吸引呢?有房可住,有户可落,有钱可挣,有好的基础配套和公共服务可享受! 所以我们可以看到,最近发布的政策都是落到了这几点上,核心就是要把县城建好来,把人引进来。 县城市场体量和潜力巨大 从数量看,县及县级市数量占全国县级行政区划数量的2/3。 2019年底,县和县级市数量分别为1494、387个,共计1881个,约为地级及以上城市市辖区数量(967个)的2倍。 从经济看,2019年县及县级市GDP体量为38万亿元左右,占全国GDP的近2/5。 其中,作为县域经济核心的县城及县级市城区GDP占全国GDP的近1/4。 从人口看,县城和县级市城区常住人口分别为1.55亿、0.9亿人左右,共计2.4亿人左右,占全国城镇常住人口的近30%。 一组数据看下来,县城市场的市场体量不容忽视,重要性也不言而喻。 另外,2020年国民经济和社会发展统计公报显示,全国农民工总量有28560万人,其中外出农民工16959万人,本地农民工11601万人。。 全国农民工人均月收入4072元,比上年增长2.8%。 如果经济增长逐渐恢复到正常状态,那么未来还有2亿左右的农业转移人口要从农村进入城镇生活、就业和定居。 这意味着未来我国的城镇至少需要解决2-5亿人的安家落户问题。 尽管有大量人群到大中城市务工,大城市可以提供更好的职业发展空间和生活便利性,但由于高房价、相对较低的收入、落户门槛等原因,能在工作当地安家落户的人只占少数,绝大部分人在外打工赚钱后还是会回家乡置业。 疫情期间,笔者居住在高风险省份的低风险城市,但在返回工作地时,被小区物业要求租客不能返回进入,只能去住隔离酒店。 而小区业主却享受着物业送生活用品上门的服务,那时候深深地感受到了有房无房之泾渭分明。 经历过疫情才知道,有套自己的房子有多么重要。 所谓返乡置业降温,其实更大一部分是受疫情原因,许多务工人员未返乡,或是因疫情收入降低,导致暂缓购房计划,而并非需求不存在。 据58同城、安居客最新发布的《2020-2021年返乡置业调查报告》显示,有83.9%的人选择回乡置业,其中39.1%已经购房,44.8%计划返乡购房。 由于农村亲朋人情往来、聚集较多,县城往往是农民离开农村后首先考虑的落脚点; 同时,外出务工人员在大城市打工的收入水平,基本可以负担一般县城的房价,又可以享受较低的物价和安逸的生活环境。 因此,数量众多的县城是数以亿计的农业转移人口进城比较实际的选择。
县域市场扛起消费大旗 据《阿里巴巴2020“十一”假期消费出行趋势报告》显示,疫情后的第一个长假中,小镇青年成为消费新动力,被激活的县域市场成为中国消费持续增长的推动力。 国庆期间,飞猪提供了百亿旅游补贴,小镇青年成为了最积极的出游人群,三线及以下城市出游人次占比达60%,出游人均消费同比涨超50%。 此外,53%的商用电器卖向县域市场,48%的购买者来自小镇用户。 商用炉灶同比增长3855%;商用爆米花机同比增长93%;商用香肠/热狗机同比增长88%。 大量商用电器成为小镇店中的新设备,体现了创业者对县域市场消费充满信心。 除了旅游业、商用电器,其实在连锁酒店、医药行业、电影业等不少行业中县域市场也已呈现出高速发展态势。 有些公司抓住了先机抢占市场,狠狠收割了一波。 针对县城市场,房企应如何打开局面? 目前,全国各地纷纷出台楼市调控政策,但大都针对房价涨幅较大的一二线主城区范围,极少涉及县级城市,四五线城市房地产政策环境更为宽松。 且政府主导的新型城镇化将吸引大量农业转移人口进城,会形成大量刚性需求。 房企不愿到县域市场,主要原因无非几个,对县域市场、政策不了解,觉得当地经济差,市场容量有限,没有人口支撑等等。 因此,下沉县域市场对于城市、市场、项目的筛选会更严苛,要求研判得更细致。 以下是笔者个人对于房企进入县域市场一些粗浅的看法,望抛砖引玉,引发大家思考与讨论。 1. 明确县域投资策略,设立研判标准 房企一定是聚焦以城市(或县城)为单个主体的局部市场,由于市场间差异化很大,所以针对每个市场,每个房企都要采取不同的投资布局策略。 首次进入市场,要谨慎落子,设立投资标准及研判指标,分析市场能不能做,容量有多大,地块存在的风险及把控措施,风险与效益是否匹配。 已进驻市场的布局策略则需以巩固发展为主,通过产品力优势实现溢价; 若落地项目成熟后,进入规模扩张期,可对周边区县进行规模性布局,只要有地即刻选择,地块大小不限,但要快速布局,将品牌影响力打造出来。 2. 争取政策利好条件 四五线城市房地产政策环境目前相对宽松,操作也更为灵活,房企可以尝试争取较多政策利好。 譬如头部房企,可尝试借助招商引资政策,争取财政、税收上的优惠减免; 开发报建上,可争取突破正负零监管要求,报建绿色通道快速取证,实现提前预售; 预售资金监管层面,可尝试争取预售款不监管或少监管,实现资金快速回笼。 3. 多角度验证城市基本面分析 一般情况下,投资人员分析城市,主要聚焦在经济、人口、产业、规划等方面; 人口基数小,流失严重,经济情况较差,没有良好支柱产业的城市都会被排除。 通过宏观资料及数据得出结论后,还应借助其他角度去验证分析; 譬如当地小学生数量、是否有国际教育学校或是三甲医院、银行储蓄存款情况(当地几大银行50万以上存款人数)、当地小汽车保有量等。 直观一点,实地走访二手房中介门店,了解市场同区位的二手交易价格、交易频率,或通过观察商场品牌档次、商品款式,街上不同价位车辆的集中度,感受当地百姓的消费水平。 2020中国县域综合实力百强榜 2020年12月,中国社科院发布了2020年《中国县域经济发展报告》,全国百强县(市)GDP总和955645亿元,占全国的9.6%,其中GDP超千亿县市增至32个。 放百强榜并非是让大家往里头挤,而是想告诉大家县域城市不能一概而论,有大肉也有难啃的骨头。 就目前而言,我们可以选择关注位于大城市周边,环X都市圈的,能够承接外溢人口的县城或县级市,或是自身经济实力较强、有产业支撑、藏富于民的小县城。 4. 寻找封闭的健康市场 何为封闭的健康市场? 一来城市相对封闭,人口基数大且外溢不明显; 二则是当地有较强的产业,本地居民具备一定消费购买力; 三是需求旺盛并存在改善需求,当前市场供小于求,当前存量及未来供应较少,去化速度较快(显隐性库存合计去化周期在6-18个月以内的属于相对健康)。 封闭市场改善需求待释放,中短期内同质竞争小,头部房企可快速进入,利用产品降维打击,实现高溢价。 5. 探索勾地方式,争取低成本获取土地 县域市场通常可以采用勾地争取到相对低价的土地,常见方式有一级开发、引入产业、自持运营、配套公建、教育、养老等。 核心在于能产生社会效益、经济效益及政府的政绩需求。 若能获取或提前锁定大规模、高货地比的粮仓地块,通过争取分期供地,分期延期付土地款的政策利好,利润空间将大幅提升; 6. 做好产品规划,精准定位目标客户 今时不同往日,疫情之后,县域居民改善住宅的意愿越来越强,随着县域购房者被市场教育,对于产品设计、项目质量的要求也将越来越高。 头部房企到县域市场可以通过产品力实现降维打击及高溢价,本土小型房企也可通过学习改良,对产品进行精细化提升。 对于目标客户,房市不像股市,韭菜割了一茬又一茬,还有人前赴后继。 小县城的房子不像一线城市具备很强投资属性,绝大部分都是自住、改善为主,因此精准定位到目标客群,做针对性的营销非常关键。 县域市场,既有机会,也有挑战。在22城集中供地政策实施落地后,相信会有更多的房企关注到热点三四五线城市。
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