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“两会”看点 1、再提“房住不炒”的定位，未来坚持稳地价、稳房价、稳预期 预计未来北上广深房价不会再出现过山车式的涨幅，而将跟随经济增长保持正常而平稳小幅度涨幅；新一线城市和二线城市“刚需”市场崛起，楼市火热；三四线城市受限于人口流失和人口结构不均等问题，需要结合“新型城镇化”制度红利才能形成健康平稳的市场供求关系。 2、提出要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给 从各项土地政策和供地趋势来看，一二线城市“刚需”住宅供地继续保持每年稳定供给，在保障性住房等特殊使用土地的供给上会继续加大力度精准供地；三四线城市则是继续专注在“刚需”和“新型城镇化”供地上。3、提出规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难 长租房市场的不规范发展是对市场的一种扰乱，最终会影响国家民生和经济。政府须“介入长租市场”与“调控传统租赁市场”两手抓才能最大程度解决新市民，青年人的住房困难。预计接下来各热点城市的租金将不会有过多的上涨空间。 4、深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。简化投资审批程序，推进实施企业投资项目承诺制“棚改”谢幕，“城市更新”拉开大序幕，是未来势在必行的主要趋势。房地产市场从“去库存”变成了“盘活存量房产”，市场主体从政府完全主导变成政府引领，企业实施。拉动投资，为市场注入更多资金，才能充分带动市场运转，促进产业发展，最终完成城镇转型。 5、持续增进民生福祉，扎实推动共同富裕。发展更加公平更高质量的教育；推进卫生健康体系建设；提高退休人员基本养老金，优抚对象抚恤和生活补助标准 市场开始慢慢进入“后地产时代”：人们对住房的需求从量上升到质，开发商未来需要涵盖更多元化的业务线，如养老地产，健康医疗，长租公寓，物流仓储，文旅地产，教育培训，商业综合体和城市综合体开发等。后地产时代的任务将是创造更高价值的居住空间和高度发达的城市空间。在经历了2020年一整年的疫情肆虐和经济重挫之后，2021年被赋予了很多特殊的意义： ◆ ◆“十四五”开局之年 ◆疫情后全球经济复苏的第一年 在这样充满了机遇和战略目标的一年年初之际，楼市动态依然是最能拨动大家心弦的大事件。近日，随着“两会”的召开，企业和百姓也都在关注两会中有关房地产市场的相关政策：新的一年房地产发展方向将怎样规划？市场调控力度是否继续加码？房价在坚挺地扛过了“疫情”之后是继续“勇攀高峰”还是会有所回落？是否继续提升全面城镇化改造？而关于房地产的发展战略已经连续好几年出现在两会的政府工作报告中，那么今年的两会又向房地产市场释放了哪些信号呢？来看一下我们为大家整理的今年两会中提及的关于房地产的工作安排：▌保障好群众住房需求，坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期继2016年底中央提出“房住不炒”政策之后，该政策便连续几年出现在两会的工作报告中，也使其成为了这几年房地产市场的高频热点词，而“三稳”政策则是今年第一次在两会中被提及，是中央在“房住不炒”的基础上继续加大对房市价格的管控。虽然2020年的疫情使经济产生一定程度的衰退，但是中科财金人工智能研究院通过对38个重点城市（一线城市和省会城市）的楼市成交量价统计发现2020年全年住宅销售面积对比2019年有所下降（7.1%），但是销售额和均价分别上涨3.4%和11.3%。从17年开始，房价也是一直呈现上升趋势，2020年平均房价较17年平均房价而言已经上涨了45%，也就是说平均每年15%的涨幅速度，可见楼市的坚挺。 总体来看，前几年市场上混乱的投资投机等机制将不会再出现，房价也不太可能经历过山车式的涨幅，但我国强大的“刚需”市场不容忽视，随着一线城市愈加成熟的市场体制建立和更高效的政府管控，房价走势将跟随经济增长趋向正常而平稳的涨幅；新一线城市和二线城市近几年跟随国家大力发展基建的脚步和全面打造城镇化的政策，人才回流明显，“刚需”市场崛起，农村人口城镇化迁移速度加快，许多经济发达城市房市一片火热，多项政策的颁布反而会进一步刺激这些城市的内生需求从而带动房价；三四线城市的发展是这两年国家大力支持和重点关注的，也是“一带一路”的具体实施地，房价也有过一些亮眼的表现，但是受限于人口流失和人口结构不均，这些城市的房地产市场发展显然不能只靠“刚需”推动，需同时吃下“新型城镇化”制度红利才能形成健康平稳的市场供需关系。
▌解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给今年的两会对土地供给问题提及的比较具体化，连提了三项措施来督促地方政府土地供给规划化、合理化，继续坚持“因城施策”、“一区一策”等战略，精准住宅供地，才能从根本上解决大城市住房突出问题。从联合中央之前颁布的“三道红线”，“房贷集中度”和“土地集中供应”三项政策来看，此次两会所提出的土地供给政策也是对此前三项政策的一个汇总和点题：一是为了从成本上抑制房价的过快上涨，防止开发商短时间内肆意拿地从而扰乱市场供需平衡；二是要有计划，有针对性，区域与全局相结合地制定各项土地供给方案，特别是对于保障性住房的规划供给。 从2018年开始，一二线城市已经连续三年保持稳定的土地供给，但2020年受疫情影响，很多房企溢价拿地，导致2020年楼面价涨幅较大，在8%左右；三四线城市则是在供应量上涨幅较一二线城市略高一些，但楼面价则比一二线城市更稳定。
从各项土地政策和供地趋势来看，一二线城市“刚需”住宅供地继续保持每年稳定供给，而从目前大城市外来就业人口基数庞大的情况来看，尤其是对于一些新兴一线城市来说，在保障性住房等特殊使用土地的供给上会继续加大力度精准供地；三四线城市则是继续专注在“刚需”和“新型城镇化”供地上。▌规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难2018年以来，多家长租公寓陆续暴雷让许多租房的年轻人深受其害，而关于规范发展长租房市场的提议也是首次在两会中被提及。目前国内的长租房市场主要存在两种模式，一种是政府出资建设的廉租房和公共租赁房，主要是为了解决城镇中低收入居民和家庭住房困难等问题；另一种则是商品化的长租房模式，开发商收并购市场上的一些因运营困难而转手的酒店，或者承租商业楼内部分楼层改造成青年公寓模式再转手面向市场出租等。目前第二种运营模式主要应用在较发达的大城市中，这些城市主要存在外来就业人口多、买房难。传统租赁市场优质房源供不应求，传统房租赁面积大，寻找合租室友难等问题；而长租房主要面向的群体则主要是大学生、新入社会的青年人和进城务工的新市民等。靠市场化运转的长租房由于信息不透明，中间方参与过多，牟取暴利，采取不合手段大幅抢占房源，违规形成资金池等因素存在很大的安全隐患，因此在市场大环境不好的情况下这些隐患就会很容易导致资金链断裂，最终崩盘。 长租房市场的不规范发展是对市场的一种扰乱，最终会影响国家民生和经济。政府从前几年已经在上海北京等地开始介入商品化的长租市场，通过与开发商合作建设专门的长租公寓进行出租。随着今年两会将“规范发展长租市场”提上日程，相信各地会加快对该模式的运行，增加试点。同时也需要对传统租赁市场给予更多的关注和调控，正是因为一些热点城市近年来在传统租赁市场上越来越多的不规范操作，随意上涨租金，不合理更改住房等行为才给了那些“趁虚而入”的长租公寓市场空间得以运营，但同时也极大的损害了一些青年人的利益。因此接下来预计各热点城市的租金将不会有过多的上涨空间。▌深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动。完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，今年新开工改造城镇老旧小区5.3万个
今年的两会并未再提及“棚改”而是专注在“城市更新”上面，从2008年开始初步实施的棚改制度在经历了2013年的高潮后，在2019年渐渐落幕，也开始不再出现在两会报告中。20年的两会报告中开始提及“老旧小区改造”并且再次突出强调推进“新型城镇化”、“城市群”等发展。今年新开工的老旧小区改造比去年增加1.4万个，达到36%的增速。从国家角度来看，以“金字塔”式的城市发展策略来说，长达11年的棚改制度基本上坚实得打好了我国“全面城市建设”的地基：全面拆除危旧住房、破房烂院、公共设施无法配套的房屋以及生产生活存在明显公共安全隐患的旧村旧城，以解决群众出行，住房安全，生活便利，公共安全等生活问题。接下来的几年，“城市建设”将向着金字塔的中间部位开始打造，也就是从“棚改”过渡到“城市更新”上：全面改造老旧小区，完善小区基础设施配套以及对周围居住环境的改造，以解决影响甚至阻碍城市发展的问题。只有做好“棚改”，搞好“城市更新”才能最终到达 “金字塔”的顶端：城市带动市场主体，市场主体发挥自主活力。最终资源再生，资源新生。从市场角度来看，过去棚改对房地产市场的推动在于“去库存”，但由于棚改制度是由政府完全主导的模式以及其公益化的性质衍生了后期当地政府的债务危机，后期采取货币补偿的棚改制度对前期资金投入的要求较高。政府除了跟国开行低息借贷之外，过后则是急需把棚户区土地高溢价卖给开发商，由此完成了补上资金链、实现GDP增值和地方城镇化工作达标三项工作。大批居民拿着货币补偿转向楼市，市场需求急速加大，尤其是三四线城市的房价一路水涨船高；而对于高溢价从政府手里拿地的开发商则是非常乐意看到这样的局面。至此所形成的“恶性循环”渐渐把棚改制度从“改善民生”、“去库存”的初衷带向了“抬高地价”、“抬高房价”“城镇住宅不合理开发”、“不规范建设”的道路上。不论是从国家宏观层面还是从市场微观层面来看，棚改制度发展到一定时期必然落幕，而“城市更新”的实施也是为了顺应时代发展是势在必行的。现阶段“城市更新”的序幕刚刚拉起，必然不会短时间就谢幕。房地产市场从“去库存”变成“盘活存量房产”，市场主体从政府完全主导变成政府引领，企业实施。拉动投资，为市场注入更多资金，才能充分带动市场运转，促进产业发展，最终完成城镇转型。▌持续增进民生福祉，扎实推动共同富裕。发展更加公平更高质量的教育；推进卫生健康体系建设，深化疾病预防控制体系改革，创新医防协同机制；提高退休人员基本养老金，优抚对象抚恤和生活补助标准 民生问题一直是两会关注的重点，今年也毫不意外的在两会中提及了教育，医疗和养老问题，而地产一直与民生息息相关。现阶段我国还处在传统地产开发模式状态下：拿地+建房+销售。现阶段的地产模式主要得力于人口红利和快速推进的城镇化建设。而20-30年后，随着人口骤减，土地稀缺和城市化全面建设的完成，市场将进入“后地产时代”。 
人们对住房的需求从量上升到质，这时就会更加关注社区一体化建设，开始追求更完善的配套设施和服务质量。开发商未来需要涵盖更多元化的业务线，如养老地产，健康医疗，长租公寓，物流仓储，文旅地产，教育培训，商业综合体和城市综合体开发等。后地产时代的任务将是创造更高价值的居住空间和高度发达的城市空间。如今政府频频向市场释放信号，传统地产终将过渡到地产，产业，商业“三者联姻”的发展模式上。
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