曾有人评价胡葆森的建业地产: 场上有100人的时候,建业活着,场上只有3人的时候,建业还活着。 26年坚守河南市场,胡葆森一直坚定保持自己的节奏,任尔东西南北风,我自岿然不动。 在万科等大房企压境之际,三年前他高调宣布转型:要从一个房地产开发商向新型生活方式服务商转型。 三年过去了,2017年的年报显示,建业地产在河南省的市场占有率是4.3%,2017年公司实现合同销售金额约304.15亿元,同比增长51%。 从1992年蹒跚起步,深耕“盐碱地”,到跻身中国上市房企综合实力榜第26位,建业活着,而且越活越得劲了,胡葆森也从初生牛犊成长为地产大鳄,身体力行书写着中国民营企业的地产足迹和商业文明。 艾问创始人艾诚走进建业集团,从转型三周年的成绩单中,探寻建业“活着”的秘密。 艾问人物 创新创富中国的房子到底够不够住?地产大佬任志强近期接受采访时明确表示:中国的房子仍然是不够的。 他给出的理由也颇为直接,很多家庭户主名义下有两套房甚至更多,但因为银行按揭贷款额度等问题,有不少房子只是登记在户主名下,实际却由户主的子女单独居住。中国的独居户大概有7500万户,每年增速在30%左右,这些都被掩盖在3亿多城镇户口之下。 早在2017年7月,国家统计局官网发布的一篇的文章就称:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。 然而各地却依旧上演着“万人抢房”的局面,购房者的需求甚旺。目前楼盘的数量并没有满足大多数人的需求,全国遍地是僧多粥少、狼多肉少的景象。2018年4月26日,成都某楼盘449套房公开摇号,引来超过2.2万人登记购买;2018年4月29日,西安长安区某楼盘700套新房入市,5000人摇号争抢。 民众的购房热度从房企数据中可窥见一斑,30家房企最新公布的一季度销售业绩显示,销售金额达到10988亿元,同比增长33%。 即使如此,房地产市场远未饱和,购买需求仍未被完全释放。随着城镇化的推进,大量人口从三四线城市涌入一二线城市,人口转移带来大量住房需求,房地产行业则成为人口城镇化的最终载体和最直接的受益者 。
虽然当前住房总量看上去不少,但住房供不应求的不平衡局面却并没有改变,所以实际上城市里可供交易的商品房远远不够。 胡葆森在2015年《寻找建业的蓝海》一文中写道:“未来的15年,河南将有3500万人要进城,需新增住房10亿平方米。”他看到的正是中原城镇化进程中数以亿计的住房需求,中国房地产的红利期仍未到顶,房地产市场的容量还有持续增长的空间。 如胡葆森所言,中国用30年的时间,建造了面积超过200亿平方米的住房堪称人类奇迹。 但另一个不争的事实是,中国的房价在过去十年间,也创造着另一个增长奇迹。 艾问人物 创新创富房子越限越抢,越贵越买?2007年,北京、上海、深圳等一线城市,新建商品房销售均价不到10000/平方米;2017年,一线城市新建商品房销售均价超50000元/平方米。从2007-2017年,全国房价平均上涨约三倍以上,全国土地价格平均上涨约四倍。 如果说市场化背景下的房价持续上涨印证着中国经济的高速发展,那么真正让人惊讶的是,2016年9月,政府出台大规模的房地产调控政策之后,房价依然坚挺。 据研究机构统计,今年前5个月,全国各地出台的房地产调控政策多达159条,内容包括在热点一二线城市执行摇号选房、将限售限购延伸到三四线城市等等。 然而,房价却在严格调控中一路上涨,迎来新一轮大爆发信号,房地产专家谢逸枫称2018年一季度全国商品房价同比上涨6.6%、住宅房价同比上涨8.7%。究其原因,症结在于当前房地产市场的状态不是正常的市场,而是被政策抑制的市场。 一方面,一手房限价,众多开发商疯狂捂盘惜盘,新开楼盘大幅减少,导致供给不足。另一方面,二手房政策却相对宽松,价格远远高于一手房,一二手房之间价格严重倒挂,怀揣着“买就是赚”的心理,民众的疯抢热潮助长了房价上涨。 “越出政策的地方,房价越是在涨”,房价陷入怪圈。
“老百姓怎么看?”胡葆森的这句反问,值得我们每个人思考。 令人感到不安的是,在“越限越抢,越贵越买”的心态之下,“思考”又能值几个钱呢? 艾问人物 创新创富房企的高负债率是雷吗?会炸吗?老百姓都能看明白的道理,房企自然看得通透。 Wind数据显示,130家房地产企业2018年一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元,同比分别增长18.87%和39.93%。 超高速增长的背后,是房企为了迎合民众的购买热情、抢占市场份额的主动扩张之路。随之而来的,是地产行业的资产负债率不断上行。2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长34%,平均负债率达到79.1%。这意味着每 1 亿的资产,就对应 7910万的债务,已经达到了2005年以来的最高点。 一直有行业龙头之称的万科,截止一季度总负债更是达到了惊人的10289.27亿元,1万亿元的数额已超过新西兰、科威特等国GDP。房地产是资金密集型的行业,负债率居高不下一直是社会的共识,在各梯队的房企中,负债与规模几乎是同步增长的。与此同时,进入2018年以来,房地产企业融资进入监管最严厉时期,现金流步步吃紧,当下急剧缺钱的房企或许正游走在危险关头,房企对自身生存状况同样感到焦虑。
10年来房企的发展模式都是规模战,竞争者争抢着壮大规模、跻身头部房企,胡葆森也曾说“如果建业一直致力于一线城市发展的话,成为500亿企业并不是个困难的问题”,但他选择“深耕河南”、“造福中原人民”,旁人认为的噱头一直是他的初心。 今年,胡葆森63岁,建业地产26岁,二十年间,房地产百强更换了90%,建业从未下榜。胡葆森表示仍将继续带领建业布局一下个3年、10年、甚至20年,坚定从容,没有一丝一毫退出的意向。 本账号系网易新闻·网易号“各有态度”签约账号 |
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