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2017年春的一个普通午后，郑州微凉。 一个中年男人将两部金色iphone7关机放在瓦库茶馆古朴的石制茶台上，轻轻喝了一口陈年老普洱……在白墙黑瓦的楼房里，在二楼包间的静谧中，他感受到难得的惬意与放松，仿佛因离职所引起的心理动荡与周边影响已经平息。 现在，只有春风轻柔，窗外的海棠花香弥漫。 这便是本文的主人公，因在家排行第五，我们就姑且称他为“五哥”。 上世纪九十年代末，五哥入行郑州房地产行业，在郑州本土一家老牌公司，从销售总监做到了集团总裁，随后又在一家房企从零开始，将公司一手打造成业内的黑马与明星，却最终离开，其变动背后是一个悲情启示录。 郑州地产界职业经理人的心灵历程、行业内部的所见所闻、郑州房产购买投资的经验与感悟……端杯品茶之后，五哥对我说了很多江湖往事。 上世纪九十年代末，五哥赶上家电产业的一波大潮，成为某个大品牌的零售经销商，店面虽不大，但足以帮他积累了人生第一桶金。 而与此同时，郑州房地产行业起步，房地产公司纷纷成立，建业、正商、金成、布瑞克、德亿、太极、英协、振兴、中岳……一位郑州地产界资深人士说，早期进入房地产行业的，要么是有胆识的人，要么是有背景的人。但无论如何，这是一帮能够顺应大势和充满魄力的开拓者。 无疑，五哥也是这帮开拓者的一员，他凭借过人的眼光和胆识，意识到了家电行业正在逐步走衰，他开始投身房地产。 早年，五哥起身于X集团，凭借自身的精明勤快，一路晋升，从销售总监一路做到了集团总裁。 在这期间，五哥和其他房产大佬一样在行业中挣扎与拼搏。比如拿地，那时全国土地还没有招拍挂程序，大部分是协议拿地，政府给了一块城中村改造地块，“说你们带着方案拿地吧。” “我很高兴，带着团队做了一个非常炫的方案，什么城市花园、都市地标、国际风尚等概念在一个项目上被赋予到极致……但实施的过程中，两派村民争权、村霸收保护费、部分媒体趁机揩油、股东退出……那是一个城中村改造模式不成熟、摸石头过河的荒蛮时代!政府、开发商、村民都没城改经验。我们仅仅拆迁费、安置费、补贴费就打了4个亿！” 五哥端起茶杯品了一口说：“正是因为操盘这个项目，我带着团队，一步步地客服困难，妥善处理好各方关系，项目第一次开盘，当天共推出1200套房子，售出1100套，算是给公司交了一份不错的答卷，也成功地培育出了自己的团队。” 做了集团总裁之后的五哥，却和H老板不和，最终出走，其后曾短暂入职其他公司，但不满一年便离开。“我在里面工作，深深地感到难以融入，同时也体会到其他地产公司与X公司之间的差距之大。要知道，X公司的企业理念和工作氛围，在当时的郑州，还是相当地不错。所以，兜兜转转一圈下来，我又有了重回X公司的念头。” 但往往命运弄人。在五哥离职的这段时间，X公司发展地顺风顺水，楼盘大卖，并且成功上市，在业内引起巨大轰动。此时的五哥回归，已经显得颇为不足轻重，总裁之位已另有他人。 “最终，别说总裁了，一个地区老总也没得到，只有公司旗下的一个二手房板块的总经理，部门冷清，老板的意思是你爱做不做。其实，我并无太过强烈的权力之心，但这样的安排触到了我的底线，让我心痛。”五哥与朋友喝酒，酒过三巡之后这样说到，“从这件事情可以看出，H老板心里并不欢迎我回来。” 那一夜，五哥喝的很醉。 2010年，郑州本土另一家房地产公司的L老板，开始在全国通过猎头公司物色总经理，最终五哥获胜，有着大型房企工作经验的他，受到L老板的评价“职业水准很高。” 这一点，在这家公司也有目共睹，五哥对房地产行业发展的判断和观点思维严密，有理有据。除了爱学习外，工作狂、忠诚、综合能力出众是很多人对他职业轨迹的点评。 五哥的上任，是寄托了L老板想让公司规模快速扩张，最终上市的梦想，当时他们向管理团队提出，2011年40亿销售目标，2012年60亿销售目标，2013年80亿销售目标，2015年100亿销售目标的要求。 “X公司上市之后，出现人心涣散之状，人才流失严重，我也因此挖不到不少人。我赴任后，带来总经理助理，以及启用了三个得力干将做各个项目的总监，准备大干一场，比如打败X公司，超越X公司。” “我先收拾了一个接受其他公司的项目烂摊子，立下功劳，惠济区花园路英才街的一块地，我做成偏品质的刚需楼盘，因为我认为郑州刚需客群非常庞大，这个项目开盘火爆，价格也一次次上涨，实现了销售目标。” “L老板认为，目前公司在人员配套、设计施工等外协单位尚未高度磨合成熟时，便匆忙规模化，是不正确的，所以开始对我为首的领导层起了清洗之心。” 五哥是一个理想主义者，但不幸的是他的职业经理人身份。“公司老板本来有自己的规划，但我作为职业经理人也有自己认为企业该走的方向。起步期间还好，规模一做大，有时就和老板产生了冲突。但我归根结底只是一个职业经理人而已，时间一久，就伤害了老板对我的信任。” 该来的总会到来——五哥忽然被调职。 去年8月的北龙湖融创、金茂的地王大战，给五哥留下了极为深刻的印象。“研发团队的缺位，缺少自己鲜明特色，融资能力差，拿地越来越困难，物业没有核心竞争力……在如今外来大开发商快速抢占郑州市场的形势下，郑州本土开发商的竞争力越来越小。” 而对郑州房地产职业经理人，五哥更有自己深刻的感悟，“郑州房地产业尚不规范，职业经理人需要协调的环节和部门特别多，表面光鲜的下面压力特别大;职业经理人和老板如何相处，从来都是一个难题，没主见不行太有主见也不行；更关键是，一个职业经理人很难适应房地产公司的不同阶段，有的是做销售出身，有的是做策划出身，有的是做建筑工程出身，特长也不同。” 想明白了这一切之后，清理和交接了工作事务，五哥选择了离职。 五哥的郑州购房、投资经 迄今为止，五哥也入行20年了，这两年更是斥资2亿进行炒房。他对郑州房地产市场有着自己的看法和观点，对购房投资也有了经验和心得，现整理供大家参考。 ►怎么看2017年3月-4月的郑州房地产市场旺销? 融创瀚海·大河宸院、锦艺金水湾、正商城、碧桂园龙城等楼盘的热销，是2016年市场火爆的延续;尤其是目前郑州主城区库存极少，房源紧俏，价格也就坚挺。同时，去年的市场火爆，也激发了人们抢房抢钱的欲望，虽然限购限贷，但仍有大量的人和钱进入楼市。 这一点，主要体现在2017春节过后，非限购区域的楼盘卖得火爆，现在南龙湖、荥阳房价纷纷过万，绿博高层也卖到了1.3万/每平;福晟谦祥钱隆城、万科城、永威城等刚需大盘的热销。 ►现在投资应该选择什么样的房子? 第一，还是首选限购区域的地铁学区房，如果你手头资金很充裕，就选择限购区内的品质改善盘，而不是刚需盘; 第二，在三环到四环的范围内，只要价格合适，在满足品牌、地铁、学校，其中的两样就可以下手; 第三，二手房是不错的投资渠道，特别是主城区优质的房子。因为主城区的新房越来越少，越来越多的人开始看二手房。首选东区和金水区。 ►最近买了什么房子?或者准备买什么房子? 首先是买了别墅产品。 比如万科兰乔圣菲的别墅，类双拼产品面宽普通在约11米以上，类独栋产品面宽达约20—25米，面宽和进深基本等同，居住舒适度会比较高; 这说明，郑州纯粹的别墅项目，一直是稀缺品。建业春天里、雅居乐国际花园的别墅早就卖得一套不剩，郑地·美景东望一期3月初开盘，即使双拼别墅价格高达5万，联排别墅也快4万，也全部售罄。还有雁鸣湖的绿地香颂，卖得也很火。 此外，还准备买优质的商铺和公寓。 现在大家都不敢碰商铺和公寓，但是为什么不碰呢?公寓在房价低的时候不要买，但随着郑州房价越来越高，部分公寓价值慢慢显现。比如东区的万科誉，一方面是高铁站片区的商业和写字楼配套，大量的白领和人流，以及三条地铁线环绕，周边生活配套成熟，使得万科誉的22-30平米的公寓，无论是自住和投资，都是值得期待的。 ►如何看待亚新的成品房系列? 说实话，亚新这两年的变化值得赞扬。 从区域扩张上，一改往日深耕大南区的固有印象，挺进东区，再击绿博、白沙、经开滨河国际新城，再掉头回来，抢了北龙湖的地王，还顺带拿下了金水区的农业路沙口路地块。左右开弓，东突西进，布局全郑州。 关键还积极推进成品房，不但成了试点单位，还真就搞上了精装修。 ►如何看待建业集团2016年度下降的业绩? 3月24日，建业地产发布2016年度业绩，公司2016财年全年盈利4.03亿人民币，同比下降49.71%。全年营业收入95.59亿人民币，同比下降24.20%。 2016年如此好的一年，建业的业绩却是如此。 郑州地产界近30年的风云人物，同一时期的风云人物都已经凋零了，思达汪思远已然破产，迷恋戏曲的英协老总罗林芳已驾鹤西去，风雅颂置业的诗人曹天的远赴他乡，金成系、未来系、太极系……也就建业老胡算得上功成名就。 曾几何时，建业把目光聚焦在了河南的广大的地市，这也秉承了让河南人民都住上好房子的理想和使命，从此一去不复返，濮阳、洛阳、驻马店都在去，但近几年又杀回郑州，但却发现，一切都变了，老大的地位早已易主。 地不好拿了，拿地人的如狼似虎，万科、碧桂园、绿地、金茂、荣盛、融创……一个个比建业有钱有实力，唉，还是搞搞旅游、种种花、玩玩电影吧。 ►怎么看到西区? 西区其实在过去几年，的确比较尴尬和落寞。但常西湖新区和高新区的崛起，正在改变这一现状。 在郑州今年的供地计划当中，高新区住宅供应2113亩，排名第一，中原区住宅供应1792亩，排名第二，西四环以西的土地供应量继续增多，未来会吸引大量在这个地方买房的人群。 ►刚需当下怎么买房? 现在刚需群体，然后喜欢买东区，即便是白沙和绿博——但这两个地方目前不适合刚需。所以，刚需购房者选择西区和南区也很好，只要能满足可租、可住、可售即可。 比如中原新区的汇泉西悦城，常西湖新区的华瑞紫韵城、永威西郡，二七区的招商天地华府、万科大都会、康桥康城、正商城等。 另外，刚需最好还是不要去四环边界外买房子，同时不要奢求太完美，品牌、学校、交通、物业、配套等条件，满足三样即可。 ►买老城区二手房还是高逼格新区? 居住在老城，有足够的人流量支撑区域商业，生活便利;高逼格的新区不是不可以买，但是，不能抱有太高要求，很多配套规划也有很大变数。 就说地铁吧，郑州地铁的规划充满变数，几乎年年调整地铁规划，你买的楼盘旁边的地铁什么时候通车?地铁未开通，你已入住的这个时间差是否能接受暂时交通的不便?如果地铁还离自己的房子有点远，那你下班之后可是还要再走一段路。 ►郑州新区这么多，看好哪一个? 常西湖新区：市政府推动，道路、地铁、学校、水系、公园都都会快速推动，而且2019年7月30日要举办全国少数民族运动会，有这个时间点卡着，使得区域建设快速推进，在未来5年能够基本成型。 二七运河新区：我看好这个新区，原因就是，二七区向南跨过南三环自然外溢，中间没有真空带，自然延伸加上政策导向就会使区域发展顺势而为。 经开滨河国际新城：该区域纯粹的地块和住宅，是终极价值所在，在郑州除了东区和白沙，无出其右者。规划很好，道路、桥梁、学校也在建设中，中建作为一级土地运营也很给力。 金水科教园区：不看好杨金产业区，但看好高档生活区，也就是鸿园、泰禾天伦郑州院子、清水苑等楼盘的所在地。 ►看好绿博和白沙的房产投资吗? 不太看好。 绿博目前不限购，因为那个地方的房价不影响郑州的平均价，同时也把购房群体的资金，都吸引到中牟，这是再好不过的；另外，这个片区的产业最终还要看落地情况，不能只有规划。 对于白沙的投资，我一向认为目前是在享受政策的升值潜力，目前为什么这里成了购房热门区域，难道仅仅是因为传说中的““省府东迁””？没有使资金效率最大化，没有真正的使用到房子的金融属性。 ►什么时候是购房最佳时期? 现在购房者不必着急，因为每次深度调控后房价都会稳定一段时间，甚至会出现上涨的势头。一般房价下跌都是在调控半年之后，现在各个楼盘价格稳定并不能说明什么问题。 如果2017年政府按2016年的计划，推出12000亩用地，再加去年下半年的6000亩，供应充足的情况下，价格稳定或松动是可以预期的。所以观望是比较正确的选择，2017年下半年和2018年是不错的购房时期。 ►接下来，几个热门新楼盘价格预估多少? 以下为五哥预估，具体以实际情况为准： 白沙亚新紫藤公馆，精装修高层预计2.5万/每平。 绿博雅居乐春森湖畔，高层预计1.3万/每平。 普罗旺世理想国二期，洋房预计1.4万/每平。 惠济区正商家河家，高层预计1.5万/每平。 惠济区和昌林与城，高层预计1.2万/每平，洋房预计高于1.5万/每平。 经开区碧桂园天悦，高层预计2万/每平，洋房预计2.6万/每平。 中原区永威西郡，高层预计1.3万/每平。 ►怎么看待金科城二期? 一般来说，房地产公司的营销思路都是一期良心价格，树口碑回现金流，二期高开求利润。 去年推出的一期不到1万的均价，既有金科打开郑州市场的战略需要，也是因为首开求量求稳的需要。但从二期做精装来看，有差异化竞争的需要，也是树立品质标杆的需要，而品质，往往对应较高的价格。 ►怎么看待接下来的郑州房地产市场走向? 未来一到两年，郑州房地产市场一定横盘时期，波动幅度小，周期或长或短。 那天下午，我和五哥喝了一杯又一杯的陈香普洱茶，也讲了一个又一个往事。陈香普洱茶历经岁月变换，更加醇香，而那些地产往事却不是件件都能记录成文。 只能说，有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有争斗，有争斗的地方就有江湖事。 笑里藏刀、合纵连横、孤注一掷、刀上舔血，为达目的不择手段，这是关于行业内部争夺最真实的写照;资本的狂飙突进、群臣仰视的得意、生意场上的觥筹交错、直至凌晨的夜夜笙歌、劳燕分飞后的哀伤惋惜，这是关于地产人生活的光怪陆离! 我忽然难过起来……千里路迢迢，淡看江湖路。 |
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