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记得在公众号刚开始写文章时，写过几篇有关买房的文章，后来在千聊做过一次一个半小时的分享。（阅读原文或回复“房地产”点击链接即可收听）今天的文章是对地产趋势的一点思考。 为什么频繁调控？ 调控的目的：控制财富分配不均，降低贫富差距的速度。 先看经济增长和中国的城市化进程。中国的经济增长虽然由前些年的10%以上，降到6%，但由于基数大，增速依然可观。 而城市化率对比发达国家，会发现发达国家城市化率平均超过80%，日本澳大利亚超过90%，而中国只有57%。城市化进程还有很大的增长空间。 城市建设中会大量吸引更多外来人口，人口流入的速度会改变房地产的供需格局，需求量大价格自然上涨。城市发展的红利以及近些年的交通的便利，会带来更多的人口流入。 这二者的现状，都显示了城市的经济发展还有很大空间，人们对住房的需求还有很大空间，这是房价上涨的主要因素。 再看收入，中国的GDP为美国日本的1/5，人均GDP的增长空间还很大。换句话说贫富差距还很大。 不论国内还是国外，真正能买房子的都还是中高收入的人。 如果房价继续上涨，那么马太效应将会进一步显现，有钱的会更有钱，中低收入者会更加买不起房。 最终的结果，贫富差距越拉越大，会让底层的人看不到希望，焦虑不安。果真那样一定会引发很多社会问题，甚至社会的稳定也会受到影响。 这也是为什么各地的调控常常都会伴随限贷和限购，限的都是外地高收入人群的购买门槛。这些人群体现在，他们在其他城市有一套甚至数套住宅或者按揭贷款。 限购的目的是减少其购买机会，限贷的目的是控制其使用资金杠杆。 小结：国家调控房地产控制的本质不是为了控制房价，而是为了更好的控制贫富差距。 人们对住房需求趋势 住房趋势：从有房住向住好房过渡。 过去30年，中国的房地产经历了从1987年第一次土拍，到1992推行公积金政策，再到1998年实行按揭。这一系列的房地产政策推动了住宅的供应。 经过30多年的发展，繁荣了房地产市场，国家通过房产证制度对老百姓的房产有了确权，让房地产解决居住难问题的同时，也让一代国人第一次真正积累了财富，当然也推动了国民经济的发展。 只不过，从居无定所到大部分人有房住，中国用了30年。 30年后的今天，国人借着经济发展的大势，大多数家庭收入水平又发生了变化，加上家庭成员结构也发生了变化，于是改善居住条件又变成了另一个刚需。于是下一个可期的十年或者更长的时间可以看到的是更多人将会购买和投资改善型的住房。 小结：未来人们从有房住向住好房过渡，刚需首置将会向刚需改善过渡。相信这期间改善型的物业会有更多机会。 增量房向存量房 地产商的趋势：从增量房向存量房转变： 房地产蓬勃发展的这些年，地产商做的最多的工作就是拿地建房买房。 这部分贡献的就是增量房。增量房指的是房地产商新建的期房，地产商主要以做项目为主。 地产企业的销售额也越做越大，看看下面的数据：
不过增量房的增加毕竟有限（建好了卖掉了，还得再新增），此前的所有增量房逐渐都变成了存量房，存量房指的是居民手中可以自由买卖的住房。存量房不论是存量还是想象空间在这两年都逐渐显现了出来。 根据相关的数据，早在2016年链家的年销售额就已经突破了1万亿元。这个数字不太被地产界关注。但实际上数据背后显示的是房产交易年销售额第一应该是链家。可见存量房市场空间的巨大。 除了房屋的买卖交易，存量房更多的是在运营层面的想象空间。以前开发商是围绕着如何建房子，但现在是围绕着已经交付的物业做运营，以如何提升人的生活和居住环境做工作，围绕着如何服务于人。 围绕着建房子的工作是短期的，而围绕着已经交付的物业和居住的人服务却可以做很长久。未来很可能会出现规模较大的物业公司。 小结：增量房的关注点是土地与房子，而存量房的关注点是人与服务。 普通住宅向绿色住宅转变 有数据显示目前的存量房有95%的房子是节能率低于50%，新建的房子中80%的房子是高能耗的房子。 高能耗的房子很显著的特点就是外围护保温性能若、门窗的气密性差。 这样的房子在夏季室外的热量很容易进入室内，冬天室外的冷空气容易与室内交换热量。于是夏季冬季的制冷和采暖费用就会很高。 相信会有越来越多的地产商会涉足低能耗的绿色建筑领域。 目前在国内，朗诗、当代、金茂三家地产企业在绿色建筑方面建成的项目最多，建成的绿色住宅的节能率通常都能达到70%以上。 其中以朗诗集团最具代表性，累积开发119个绿色科技地产项目，开发总面积逾1900万平方米，是国内领先的绿色开发运营商和生活服务商。 节能率是指，相对80年代建筑，节省了多少，就算节能率百分之多少。也就是说，如果80年代建筑的能耗为100，那么节能率50%时就是实际能耗50，节能率65%时就是实际能耗35。 小结：通过30年的发展，下一步人们从有房住向住好房过渡，首次置业的刚需和改善型住宅的刚需，相信舒适度更佳、位置更好的改善型住宅将会替代过去有房住的刚需。 以上文字归纳起来，房子在可见的未来，依然是家庭投资的重要组成部分，只不过经过这些年的发展，房价越来越高。 在哪买房子都能暴涨的时代可能一去不复返了，但在人口流入型的城市，房价上涨依然是大趋势。 只不过未来如何选择城市，如何选择舒适、位置好的改善型的房子，是个值得考虑的问题。 （PS：文章内容仅代表个人观点，仅供参考） |
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