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2021年对于房地产市场而言是载入史册的一年，房地产业的产业地位被重新调整（详见十四五规划），这意味着房地产业在未来经济发展中的复杂性和重要性都将进一步提高。从另一个方面来讲，房地产行业的稳定发展至关重要，绝不容许发生任何差池。为了给房地产业保驾护航，2021年注定是政策频出的一年。从年初部分城市约谈中介机构开始，后来开始重点查处“经营贷”、“消费贷”违规进入楼市，紧接着22城土地集中制出台，近期住建部赴各地督查工作，并约谈了几个城市相关负责人。“铁腕治楼”政策不可谓不严厉，但效果并不理想，根本的原因在于：存量时代仍惯用增量调控的思路。 1 我国已经步入住宅存量时代 第一、从整体来看，根据央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。因此，我国住房市场整体已经进入存量市场发展阶段。 第二、部分核心特点城市已经步入存量住房发展阶段。大部分核心热点城市的二手住宅成交规模已经超过新建住宅。2020年上海、杭州二手住宅成交量分别是新房的3.73和3.26倍；北京和深圳同期达到2.67和2.21倍；南京、厦门、大连、石家庄、苏州、广州等城市二手房成交规模也超过新房（见表1）。 数据来源：南通市根据城市公众号数据 同策研究院数据整理 2 存量时代仍惯用增量调控的思路是房地产市场高温不降的主要原因 房地产调控的主要矛盾和矛盾的主要方面都集中在二手房，而我们调控政策重点偏向新建住宅。 （1）“价格倒挂”催生楼市投资需求，倒挂的原因是新建住宅的价格限制，二手房市场而没有价格限制，这是诱导投资预期和倾向的重要原因。有媒体披露，深圳某新建楼盘均价为13.2万/平米，在二手房市场该小区的均价达到18万/平米，每平米的价差达到5万，如果以100平米的房子来评估的话，买到直接盈利500万，这是普通人数十年的工资收入，诱惑确实很大。今年年初，央视财经频道报道的深圳万人抢房就是由于价格倒挂引起的。这种现象不是深圳独有的现象，上海、北京、杭州、南京、苏州、合肥等热点城市均存在这种情况，并且90%的所谓“网红盘”均是倒挂所致。 （2）二手房市场价格监管较松，房东可以自主定价。近年来，二手房市场是十足的卖方市场，深圳、上海、苏州、杭州、南京、徐州、厦门、西安等多地媒体披露二手房东坐地起价，恣意加价卖房的情况。购房者只能听之任之，并且调控所涉及的所有税费均由买方承担。这种现象已经成为一种常态。甚至部分小区由于房价上涨较慢，还出现小区业主联合起来拉高挂牌价格的情况，2019年12月份中国证券报披露了深圳南山区、福田区、龙岗区及龙华区等抱团哄抬房价的现象。今年各地炒作“学区房”的现象跟二手房市场监管较松也有直接的关系。尽管2月8日深圳、4月16日给出了二手房交易参考价格，从实际应用来看，最多作为银行放贷的参考，不会影响实际成交价格。对于控制绝对价格意义不大。 （3）核心热点城市已经是二手房主导的存量市场，具有绝对的预期导向。上文表1数据可以看出，至少16个以上的城市二手房成交规模远超新房。以上海为例，2020年二手住宅成交量29.4万套，新建住宅成交量为7.9万套，北京同期二手住宅和新建住宅成交量分别为16.6万套和6.2万套。当前楼市调控的基准是“稳地价、稳房价、稳预期”，这些城市的住宅市场成交主力——二手房市场存在价格监管的盲区，这些城市的房价怎么可能稳定，也不可能有稳定的预期，这也是为什么这些城市调控政策不断升级，但是很难看到调控效果的原因。 3 楼市调控侧重“增量”的过程控制，事后不追责，默认结果“存量”，催生了投炒作楼市的机会 目前楼市调控政策最大的特征是“过程控制”，设置门槛或准入标准，包括本地限购两套房、外地单身不能购房、本市户口限购两套等。设置一定门槛后，有购房需求的人会想尽各类办法规避政策，比如假离婚、构建虚假劳动关系、甚至出现“协议代持”、“全权委托公证”、“利用平台吸收会员众筹”等有组织有策划的专业炒房群体。因为不管通过何种手段，只要成功包装买房后，就可以享受高收益，而事后基本不会追责。尽管有些城市开始整顿这种违规现象，但是如果不是机构内部一些渠道披露这些专业的炒房程序，外界根本无从所知。所有的创新都是超前与政策的，包装的手段可以有千万种，如果手段还是这种“堵漏洞”式的过程控制，炒房是控制不住的，并且调控的行政成本和时间成本会越来越高。 其实，发达国家成熟的房地产市场是把购房的过程放开，由调控过程转为调控结果，比如征收房地产税。房产税是打击炒房的有力措施，目前一些房源的投资属性较明显，有些购房者本来没想投资房子，但因为限价“倒挂”催生了投资机会。有些高收入群体也愿意为持有房产付出相应的税费成本也是合理的需求，前提是要解决低收入群体的住房问题，因此，共有产权、租赁住房必须尽快完善起来，一旦房地产住房蓝图实现了（见图1），我国房地产市场也就健康了。短期来看，实现这一蓝图需要相当长的时间。 4 “十四五”期间新房和二手房市场将会进一步分化，新房市场热度不降，增量调控的思维仍会延续 2020年10月29日十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》，规划明确提出：推动房地产业与实体经济的协同发展，促进住房健康消费。这与2017年明确提出“房住不炒”，2018年坚持“房住不炒”，2019年提出不把房地产业作为刺激经济的手段的基调有所调整。从历史经验来看，2003年在确立房地产支柱产业地位的时候提出过促进住房消费，2008年应对金融危机的影响，提出了促进住房消费，2014年为了应对经济下行压力，提出了促进住房消费，此次再提住房消费重要性不言而喻。 新房市场对于经济增长的重要性远超过二手房市场，第一、新房市场能够拉动钢铁、水泥、玻璃、以及相关装修、装饰等上下游的产业，对于经济拉动效果远大于二手房；第二、新房贡献了土地财政，这是城市建设和基建的重要资金来源。随着土地价格的不断上涨，在核心城市土地成本在房价中的比重超过80%，以10亿的项目来计算的话，土地出让金就达到8亿元，如果算上相关的税费，这个比例会更高，这就为地方财政做出了巨大的贡献。10个亿的二手房交易的话，贡献的相关税费也就6-7千万左右，二者差异巨大。因此，“十四五”期间，新房市场的重要性远超二手房，也就决定了新房的热度不会降低，增量调控的思维也会仍将延续。  —点击下方名片— 关注同策研究院官方微信公众号 |
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