首佳顾问估价精英年终论道：估价师眼中的房地产市场方向如何？

首佳顾问

2019

估价精英年终论道

2019.12.30 首佳顾问出品

前言

又到岁终之时。

2019年12月26日，首佳顾问集团北京评估业务群举行了2019年度“估价师眼中的房地产市场”主题分享会。本次分享会立足于估价师视角，分别从房地产政策、房地产市场变化、典型房地产开发企业等多个角度，通过大量数据及案例对2019年房地产整体变化情况及2020年趋势进行了分析研判。在专业的房地产估价师眼中，未来的房地产市场如何发展？今天我们与您共同分享。

01

北京评估业务群

业务管理部

审核经理 

杨海娟

杨海娟进行了《房地产相关宏观政策》的主题发言，分别从货币政策、财政政策、土地政策、住房制度（含调控）、人口政策及地方政策六大方面对2019年度国家及地方层面发布的各种政策及公告进行分类汇总，分析政策动向。

“稳定、房住不炒将是下一阶段住房调控政策的主基调；我们将持续关注《土地管理法》的各项落地政策；集体经营性建设用地将是估价师关注的重点之一，出让合同的条款、不动产权证等将是判断其权益价值的主要依据。”

北京评估业务群

创新业务部

部门总经理

徐莉娜

02

在《典型房地产开发企业盈利状况、发展趋势》主题发言中，徐莉娜对房地产百强企业的盈利状况进行了深入分析比较：“2018年，排名50-100房企收入增长率（18%）低于前10房企（23%），可以看出行业聚集效应明显；百强企业收入增长率（27%）与净利润增长率（28%）趋同，房企已由向收入增长要利润逐步转为向成本控制要利润；前10房企净利润率（14%）、ROE（19%）明显高于百强均值（11%、17%），表明前10房企经营能力、资本收益能力均较强；不同房企运营能力有较大差异，但行业巨头盈利能力有趋同趋势。”

“房企的城市布局对其盈利能力有直接影响，1-2线城市的项目盈利能力明显高于3-4线城市；目前房企土储布局与销售布局相比，大多数下沉1个城市等级，既表明了房企扩大规模的冲动，又表明了1-2线城市土地获取难度提升，同时也说明了去化率和城市等级有一定程度的正相关。”她还认为，“传统专注1-2线城市的开发商开始增加3-4线土地储备，传统专注3-4线城市的开发商开始增加1-2线土地储备，上述情况表明房企如想实现全国布局、规模突破，最终土地储备也应有全国视野，殊途同归。”

此外，她还认为：“除开发业务外，房企的新业务布局多集中于存量物业运营（商业、物流、文旅、公寓）以及健康养老产业，这也体现了从增量到存量时代的转变，也体现了从开发建设到精细化运营的趋势”。

03

中估联行研究院

分析师

王浩淳

在《全国住宅房地产市场分析》分享中，王浩淳认为：

“今年新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续去年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三、四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。”

“二手房市场方面，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间加大，部分城市二手房价格调整压力突出，且近几个月跌幅有所扩大。”对于广州、深圳出现的上涨趋势，他表示：“一线城市存量住宅价格指数预测显示，北京和上海呈下降趋势，广州和深圳表现为上涨。在调控不放松和存量房均价下跌的趋势下，深圳和广州存量价格逆势上涨，很大原因是得益于先行示范区和因区施策等新政策。”

“综合来说，2020 年实际房价稳中存震荡压力，但考虑到三四线规模下行推动一二线市场占比提升，全国销售均价将会出现一定幅度的结构性上涨。”王浩淳认为。

北京评估业务群

不动产估价部

部门总经理

肖欢欢

04

在《北京市商办房地产市场变化》中，肖欢欢认为：“宏观政策方面总体经济增长下行，货币宽松，但房地产行业仍未有放松政策；新建商办房地产市场，今年以来，成交量及成交价均呈现下降趋势；市场调查数据显示，二手商办房地产市场今年基本有价无市，报价下降幅度较大，部分核心区域的甲级写字楼的租金和售价抗跌性较好，设施设备落后的写字楼降价幅度较大；2019年写字楼供应量大幅增加，空置率将在2020年达到高点，之后需要1-2年的去化周期。”

“北京市土地市场商办用地供地较少，基本无溢价成交；如果不是在核心区域，基本与商改住项目一样，吸引力较小；与住宅地块一同出让的商办用地基本都带有一定的限制条件，如全部或部分自持一定时间，经批准后方可转让。”

05

北京评估业务群

金融地产部

业务三部经理

王萌

在《估价师视角的全国房地产市场变化》主题发言中，王萌认为“通过2019年房地产市场情况的整体及个别案例情况，在‘因城施策’的方针下，全国整体房价增速收敛、趋于稳定。‘遏制房价大涨大跌’已基本收效。一线城市明显持稳，市场热点所在的二线城市则小有增长，部分高价城市涨势基本得到抑制；三四线城市分化持续，强市房价补涨的同时，一部分经济弱市房价隐忧，失去支撑。

北京评估业务群

总经理助理

兼个评部门总经理

王陆浩

06

在《北京住宅二手房市场变化》的主题演讲中，王陆浩回顾了近年相关的金融、房地产调控政策，在近年多次调控政策中，影响最大就是“317新政”以及商办房地产的限购政策；2017年4月之前，成交套数连续25个月在单月12000套之上，其中11个月在20000套以上高位；317新政及商办限购政策效应体现后，2017年再未达到12000套，其中17年6月-11月从未达到9000套，17-19年成交套数在13-15万套徘徊，成交均价从约66000元/平方米降至不到60000元/平方米，调控可谓立竿见影。

根据V估价系统监测的北京市114个住宅板块，共计12813个存量住宅小区均价，北京市2019年1-11月共计成交146503套，同比下降4.55%，其中朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴、西城6区成交占比达7成；成交面积11563088.66平方米，同比下降6.63%，其中100平米以下的刚需住房占比超7.5成；成交均价59794元/平方米，同比下降3.55%，较17年降幅9.4%；V估价系统监测的北京市114个住宅板块，2019年超过六成监测板块均价下跌。

北京住宅市场仍为政策市，稳地价、稳房价、稳预期仍是房地产市场的工作重点。预测2020年北京住宅二手房市场价格会略降，但成交量会有小幅增长。从购房者的角度来看，2020年可能是未来几年来最好的置业机会。

07

首佳顾问集团副总裁

兼北京评估业务群总经理

熊光华

熊总对于分享会议进行了最后总结，并分享了自己对中央经济工作会议与房地产相关发展政策的思考：“加大城市特困群众住房保障工作依然是房地产政策与市场的一个重要内容，有关住房保障的规划、供应和建设仍将大城市的重要课题。”熊总还认为：“加强城市更新存量改造，做好老旧城区改造，也许将是明年房地产市场的新风口，存量市场方面将会有新导向，老旧小区的改造也将延续，并有可能会有更多的政策和动作，预计未来在这些方面将有大量的市场机会和企业关注度。”

“大力发展租赁住房，长租公寓等建设。未来继续发展住房租赁市场和体系成大势所趋，公共租赁平台的搭建也会出现在更多地方政府的工作内容之中。房住不炒是未来国策指挥棒，住宅投资基本已无机会，以前防涨未来防跌，促进交易活动拉动经济发展。”