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这几天，楼市的焦点肯定要数东莞住建局到长沙学习。 东莞楼市调控要升级了？ 深圳客都杀到佛山来了？ 佛山也要准备向长沙学习了？ 太多太多不可预测的问题，为佛山的准房奴们提供了丰富的话题。 但说句不中听的，论起楼市热度，佛山还是差东莞太远了······ 向长沙学习！东莞楼市调控要敝大招？ 近日，东莞住建局官方公众号的一条头条推文，成为了楼市焦点： 官方很直白，去长沙学习房地产调控工作了！ 而内文，是这样总结长沙经验的： 一是坚持定位，将政治站位落实到高位统筹。 二是着眼长远，利用调控持续优化营商环境。 三是步步为营，扎牢织密扣严调控政策笼子。 四是房地联动，稳定土地供应保障供需平衡。 五是从严控价，合理引导商品房定价预期。 六是联动集成，形成调控监管工作强大合力。 七是严格执法，强势挤压市场乱象生存空间。 八是多措并举，全方位成体系保证住房供给。 这八个事儿长期贯彻下来，就成就了文章里面的一句话——“一座让炒房客有来无回的城市”！ 看到这样正儿八经的调控总结，东莞要加码调控，恐怕是要坐实了。 要知道上一次楼市红遍全国的深圳，在7月8日去长沙取经回去之后，就马不停蹄地在7月15日出台了“史上最严”的深八条调控政策。 其后东莞官方表示，网传东莞将升级楼市调控，是一种误解——“东莞市住建局近日到长沙调研，是为了研究东莞市住房保障领域的“十四五”规划，并非为了出台新的楼市调控政策。” 但数月以前的深圳，在新政出台之前，也是如此说的。 未来东莞楼市调控力度有多强？ 事实上，今年以来，东莞一直在加码调控，过去三个月，东莞先后出台了5次调控措施： 图源：渔村楼市 关于长沙的调控，常规的手段主要还是限购、限售、限贷、限价的传统组合拳，非常规的手段则有明确商品住房房地产开发企业计提平均利润率为6-8%等强制定价机制。 非常规的，其他城市学不来，那么，后面如果东莞要加强调控，更有可能还是： 1. 加强限购，主要方向还是限外，提高社保年限可能是主线。目前外地人咋东莞买房，首套需要2年内连续缴纳1年以上社保，2套须3年内连续缴纳2年以上社保，这相当于在东莞，缴纳1年社保即可买房。 而深圳的715政策规定非深户想要买一套深圳的房子，至少要交5年社保才有购房资格。 提高社保购买年限的要求，是最有可能的一种操作。 2、增加刚需住房的供应，尤其是加速人才房、保障房的建设。 3、限售升级。现在是3年的房屋转让年限，可能要继续增加。 东莞楼价的持续上涨，很大程度上是深圳外溢购买力带来的，如果调控真要这样升级，深圳客要往其他地方跑吗？ 深圳客到佛山了？ 深圳客到佛山了？ 近期，有楼盘传出，有大量粤B车牌到访，网传图片是这样的： 奥迪、宝马、保时捷，骤然看来力度很猛！ 深圳客要来！佛山楼市要涨！未来要走东莞的路向长沙学习才行！ 一时间，话题不少！ 但事实上，这可能仅仅是一次人为组织的炒作活动： 一些流量大V，带着他们的粉丝们，来佛山“考察交流”！一场不可持续的活动而已。 当然，作为万亿城市的新晋代表、大湾区核心城市之一，佛山不少楼盘都有可能有来自深圳的客户，但远未及得上东莞的程度，甚至很多方面，数据要远远落后于东莞。 说到楼市热度，佛山真心不及东莞！ 既然深圳客没有大批到来，那么要佛山向长沙学习，继续加强调控，只可能是佛山楼市的火热赶上东莞，招惹到全国眼光了！但这成立吗？ 在10月底公布的中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，东莞是所有纳入计算的城市中同比上涨幅度最高的城市，涨幅达到了29.13%。 与东莞相比，佛山楼市除了备案价比较有意思，实际涨幅远远不及东莞。 根据中国房价行情网的数据，过去10年，东莞房价年均涨幅是12%，全国范围内仅次于深圳。而佛山的涨幅是6%，仅仅是东莞的一半。 目前大家觉得佛山楼价高不可攀的主要原因是被玩坏的备案价格。 但在佛山备案价格真的做不得真。 以大沥某盘为例，备案单价一度站上4.9万+，但近期项目打出的促销图片是这样的：
直接打了个对折！ 当然，不可能所有房源都特价，但这些特价房源价格都“降”得离谱。 以该项目4-1栋2004房为例，建面143.43㎡，5月14日备案单价49250元，总价7063928元！到了11月6日的备案单价已经调整为33889元，总价4860722元！短短数月，这套房子的备案价下调了两百多万！ 或许，这才是佛山楼市的真实。 反观东莞，别人家可是“全面领先!” 刚刚过去的10月，东莞新房网签均价直接来到了2.6万/㎡，同比上涨25%。
至于二手房，根据全国二手房冰山指数排名数据显示，今年6月东莞第一次超越深圳出现在榜首，之后多次蝉联全国第一。
二手房价也从5月的19911元/㎡上涨至11月第3周的24178元/㎡，涨幅达21.43%。
无论新房还是二手房，都是涨涨涨！ 根据安居客的数据，东莞二手业主的房源挂牌价格比佛山的新房备案价格有过之而不及：
单价五万、六万的房源一手抓起一大把！ 当然，按照市场规律，最终决定房价波动的还是供求。这，也是东莞与佛山的最大不同。 根据东莞中原战略中心的数据，截止到10月底，东莞的住宅库存为25238套，库存面积下降到了311万㎡，已经创了近4年的新低。 住宅库存消化周期缩短到了4.1个月！而以住房供应稀缺闻名的深圳，10月份的消化周期也比东莞高，有6.4个月，可见，现如今东莞的供需矛盾比起深圳是有过之而无不及。
反观佛山，又是另一种光景。佛山世联最新库存数据显示，截至10月底，佛山五区商品住宅静态库存量为1083.97万㎡，按照最近的12个月的月均去化计算，在不增加新供应情况下，去化周期约10.4个月。是东莞的两倍有余。
更关键的是，未来佛山的住宅供应还将持续充裕！ 根据去年年底佛山住建局发布的“关于征求《佛山市住房发展规划（2018-2022）文本（征求意见稿）》社会公众意见的公告”，规划期内，即2018年至2022年，佛山将新增各类住房7185万㎡，72.3万套（户）（含租赁补贴发放）。 其中市场化住房7062.05万㎡，69.10万套（租赁住房647.34万㎡，10.79万套；商品住房6414.71万㎡，58.31万套）；保障性安居工程122.95万㎡，3.2万套（户）。 保障性安居工程供应占总体住房供应套（户）数比例达到4.43%，非商品住房供应占总体住房供应套（户）数比例达到20%左右。 至于此前我们重点分析过的廉价刚需“共有产权房”，里面是这样表述的：预计2019年起共有产权房将首次提供300套房源。预计到2022年，共有产权房的供应量将达到3675套。 当然，楼市最重要的支撑还是商品房。2020年-2022年，市场化的商品住房供应量将达到34万套，平均每年在11万套左右。 有大约10个月的库存，还有充足的新房供应，加上虽然数量有限但价格非常低廉的共有产权房，要佛山紧随东莞向长沙“学习”，我们真的还需要大量的深圳客、广州客才行。至于他们是不是真要在东莞调控升级后大举杀到，那么我们拭目以待就好了！ —— END —— |
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