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房地产经过20多年的快速发展，国内商品房的数量可以说足够多了。根据央行发布的调查数据显示，我国城镇居民家庭住房拥有率为96%，户均达到1.5套，其中拥有2套住房的家庭占比31.0%，拥有3套及以上住房的家庭占比10.5%。另外根据国家统计局发布的数据显示，我国城镇居民人均居住面积约40平方米，超过发达国家城镇居民人均33平方米的住房水平。另有数据显示，目前我国的商品房足够10亿人居住，这还不包括大量的小产权房、安置房和各种形式的住宅，如果将所有可供住人的房子都计算在内，我们目前的住房可供30亿人居住，因此平均住房空置率超过20%并非空穴来风。而众所周知的是，房子和其它的商品一样，一旦达到了饱和状态，其中的优劣产品就会很明显地被区分出来：好的房子供不应求，流动性强，升值空间也大；差的房子将会无人问津，流动性差，只能砸在自己手里。那么购房者今后在挑选房子的时候，一定要重视房子的品质以及它的流动性，不能再像过去那样随随便便的买了。而根据内行人的看法，今后有4类房子的贬值速度最快，现在如果不赶紧置换，今后再想卖掉就困难了。那么都是哪些房子呢？建议大家了解下。 第一，城市远郊的别墅。别墅一直是很多人向往的理想居家场所，由于建筑面积超大，装修豪华气派，居住体验舒适，一直被视为个人身份和财富的象征。但是再好的别墅也要看位置。比如市区别墅，在寸土寸金的城市里可谓是稀缺资源，不管是独栋、双拼还是联排都不可多得，升值空间毫不逊色于商品房。而城市近郊的别墅由于距离城市不远，凡是住在城里能够享受到的资源，住在郊区几乎一样也不少享受，且交通出行便捷，基本生活完全有保障，成为很多中产阶层的理想住宅，更是改善型购房者的首选。远郊别墅由于距离城市太远，位置过于偏僻，又缺少相应的配套，类似购物、理发、修车、洗浴等基本生活需求得不到保障，因此很难有人能长住。比如从入住率情况看，很多地方的远郊别墅群，最后都成了扔根棍子都打不着人的“鬼城”，房价不仅不能升值，大幅降价也卖不掉的情况非常普遍。这类房产只适合少数不差钱的土豪购买，用来作为度假休闲的临时居所，普通人赚钱不容易，千万不能一时冲动也去跟风，如果已经买了，就要抓紧置换。 第二，品质较差的高层住宅。众所周知，任何一件商品都是有使用年限的，随着时间的推移，商品的质量和性能也会越来越差，想让商品的使用周期更长，在生产的过程中就必须精雕细琢，注重工艺流程的每一个细节。品质较差的高层住宅多数是在早期建造的，由于当时土地价格较为便宜，银行利息普遍偏低，开发的利润较为丰厚，因此开发商借助杠杆的力量，激进拿低，疯狂扩张，高周转被发挥到了极致，但是却导致一些楼房的建造工期缩短，工程质量留下很多的安全隐患。比如经过十多年的使用后，一些房屋出现外墙皮脱落、顶楼漏水渗水现象；类似电梯、机电故障开始出现，且发生频率不断上升。另外，小区物业管理不到位的，消防通道时常被乱停乱放的车辆占用，发生火灾事故会耽搁救援时间；多数小区没有实行人车分流，居住体验明显没有新建小区舒适。而对于业主来说，这些问题都会给居家生活和人身财产安全造成影响。那么再过10年，这些房子的质量问题只会暴露得更多，而房屋维修基金到时候可能早已用完，指望向业主筹集维修资金是非常困难的，这类房子也不易卖掉。 第三，无区位优势的三四线城市的房子。李嘉诚有句名言被大家广泛接受，那就是“买房除了位置，还是位置”。因此决定房价升值空间大小的，位置因素至关重要。而目前的很多的三四线城市，要经济没经济，要人口没人口，已经成为制约房价上涨的最大“硬伤”。关键是，这些城市再远离都市圈、城市群，无法受到大城市辐射传导的影响，优质资源还要被大城市吸掉，而且房屋空置率普遍在30%左右，今后多余的房子是很难卖掉的。如果说，过去还有城镇化建设等利好政策托底、农民进城可以帮助消化掉一部分库存的话，现在看起来也不太可能了。一方面，如今我们国家的城镇化率已经达到63.89%的较高水平，与发达国家的城镇化率比较接近，后期的推进肯定要放缓。关键是，三四线城市的房价收入比与一二线城市一样，都存在严重脱节的现象。而动辄百万起步的一套房子，与每月只有区区三千元左右的收入极不对称，不仅城里有稳定工作的群体买不起房，指望农民那点微薄的收入，就更难为高房价接盘了。那么今后10年，这些没有经济和人口支撑，也没有区位优势的三四线城市的房子，大概率会租不出去，也卖不掉。 第四，商业地产和旅游地产。商业地产主要指商铺、写字楼、商住公寓等。这类房子有一个共性特点就是功能比较单一，只能用于经商，不能改做他用，更不能迁入户口，子女无法享受学区房政策。且贷款的最长年限不能超过10年、利率比普通住宅要高出很多、首付款不得低于房屋总价的50%、交易税费是评估总价的20%～30%，因此由于入手门槛高、转让税费多，导致受众面小、流通性差。关键是，如今的营商环境大不如从前，特别是深受网店冲击的商铺，由于大众购物习惯的转变，以及很多商业活动被转移到了线上，实体店铺的利润已经越来越薄，房东的租金也在逐年下降，目前除了少数位置特别好、人口密集的一二线城市的商铺尚有一些利润，其它城市绝大多数的商铺年租金回报率一般都不会超过3%，连银行大额存单的收益都达不到，实际上这些店铺每年都在亏钱。公寓虽说总价比较便宜，但大多数房型南北不通透，且居住人员复杂，居住场所私密性差，安全隐患较多。而旅游地产指的是依托旅游资源而建造，融旅游、休闲、度假、居住为一体的商业综合体，这类地产主要存在周边生活配套不全、医疗资源严重短缺、交通出行极为不便等缺陷，且随着旅游产业的季节性波动，多数时间都因租不出去而空置，购房者自己又不可能长住，导致买了旅游地产的人几乎都砸在了自己手里。另外还有海景房的境况也类同于旅游地产，有人买了以后半价转让都卖不掉，同样也是未来贬值速度最快的地产。 因此，从今后10年的发展趋势看，以上4类房产都属于房产中的劣质产品，不仅不能保值升值，房价下跌的概率倒是很大，很容易成为“烫手山芋”，不论是投资还是自住，都需要谨慎入手，如果已经持有这类房产，按照内行人的建议，还是尽快置换成优质房产为好，否则卖晚了会更难出手。毕竟如今家庭买一套房子非常的困难，需要综合考虑方方面面的因素。 |
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