|
江桥无疑是外环外最热门的板块之一。 这片区域话题性太强：单看优势，这里具备外环第一镇的潜力；单看劣势，这里可能就是以后的贫民窟。 在多次实地走访以及采访了当地居民后，环二得出了一些偏悲观的结论。 01江桥最吸引人的地方是距离市区太近了。  上海西北部内中外环间隔极窄，紧邻外环的江桥到人民广场仅12公里，到内环线仅7公里。 距离市区近最为受益的是地铁出行。黄金线路13号线开通后，在始发站金运路站进内环只要20分钟，35分钟即可直达南京西路。 而且江桥有大量低价动迁房，市区的刚需客群源源不断的输送过来，导致这里热度不断攀升。 不过自驾出行优势不大。  江桥北侧及西侧由于铁路阻隔，道路并不通畅。南面与华漕相隔苏州河天堑，目前仅有华江路通车。 去市区的客流只能集体向东。由于江桥内部道路极其曲折，处于中央的京沪高速并不实用。实际生活中，北江桥居民主要依赖曹安公路，南江桥居民更多走金沙江路。 这两条道路又汇集了来自封浜的车流，早高峰堵车成为常态。 金沙江路一过金鹤新城就开始堵成停车场，直到过了华江路分流才开始缓解。 过了外环进入普陀，这里也没什么正经产业，只能一路向前开。普陀的兄弟姐妹们虽然一直瞧不上江桥，却不得不跟江桥的车流一起奔向市区，结局就是大家堵在一起。 不过同价位的南翔、顾村、九亭、周浦等区域交通也不见得好多少，堵车顶多是削弱了江桥地段优势，算不得硬伤。 另一个将江桥推到热点的是万达的开业。 江桥万达商业面积高达21万方，至今也能排进上海前十，2011年开业时王健林董事长亲自剪彩。 上班地铁很便捷，门口就是万达广场，房子价格甚至低于青浦新城次新房，刚需客户没有不心动的。 02不过除了这些，江桥就一塌糊涂了。 前几年有人在论坛上做了一个调研，非常准确的反映出了江桥资源上的困境。 房子附着了三个最核心的资源：教育、医疗、地铁，前两个江桥基本都是空白。  江桥的医疗资源约等于没有，北江桥刚开业的江桥医院是社区性二级医院，聊胜于无。 最近的专科医院是长风的儿童医院，直线距离已经6公里以上；最近的三甲综合医院是普陀区同济医院，需要开车10公里以上。 距离远，道路堵，孩子或者老人有个紧急病情真是火急火燎的。 嘉定与松江不同，优质资源并没有全部集中在一起，嘉定新城、安亭、菊园等地都有还不错的学区。 可惜江桥、南翔就像干儿子一样被遗忘了。 好在近些年略微有些改观，2018年起引入了卢湾一中心，华江中学也被曹杨二中托管。  不过都是在北江桥，即商品房集中区域，南江桥仍然一无所有。 排名第三的需求是公园或者绿地。确实，江桥目前并不是一个宜居区域。 不过主要原因不是垃圾焚烧厂。这个亚洲最大的垃圾焚烧厂只是冠名了江桥而已，实际坐落于普陀的桃浦。  所以江桥的大部分小区都在2公里以外，基本上没有不利影响。 影响江桥宜居性的，更多的是规划混乱。  环二设想过一个场景：一位三四线城市的游客到了上海市区，一定会感叹上海的繁华； 到了南翔，会觉得这就是上海的郊区，人口密度明显降低但是环境更加清幽； 到了江桥，一定会似曾相识：这不就是我们老家的郊区吗？ 江桥面积虽然不大，但是分布着大量的中低端产业集群。近期实业不景气，这些厂房渐渐的沦为了汽修厂、仓储物流区等等。  江桥工厂区观感夹杂在厂区的是部分居民区。不过由于这里以动迁为主，街道环境也确实不够理想。一方面新旧夹杂，时不时的出现许多农民自建房，一方面居住密度高人流过大。  江桥居民区观感同时，航道的影响无处不在。 七宝同样以航道闻名上海，不过七宝航道影响的是一条线，仅万科城市花园、黎明花园一带影响较大。 江桥的航道影响是扇形面，南江桥的大部分区域，从金鹤新城到万达城市公寓到绿地新江桥城都有相当大的影响。  万达城市公寓上空的飞机这样的居住环境，正在劝退越来越多的客群。 03其实居住环境是间接原因，直接影响板块发展的是随之而来的人口问题。 环二调研著名的动迁基地——绿地新江桥城时发现工作时间小区内人流众多，忍不住问了一下当地居民：你们上班都不忙吗？ 这位热心的叔叔一语惊人：上班？上什么班？都是吃低保的，全家不上班。 调研当然代表不了全部，普通动迁基地的消费水平不高却是事实。 而且江桥一方面居民区比较分散，被厂区割裂开来；一方面居民区内部密度极高，金耀路日常人头攒动，尤其是到绿地新江桥城附近。 如果辅助以良好的城市界面以及高定位的商业，人流量大称之为繁华；城乡结合处人流量如果过大，带来的反而是不适。 与九亭类似，学区的劣势也影响了高学历家庭的流入，进一步拉低了当地的居住水平。 更严重的是，动迁房以及遗留的老房子带来了相当规模的流动人口。 2010年第六次人口普查数据，江桥居住人口高达256218人，户籍人口仅54825人。 租住比例不低于九亭。 而且这里租金更低，尤其是零散分布着的平房，大量房源租金仅几百元。 几百元的房子，还可能住着一家人。  江桥零散分布的平房原本就是三区交界处难以管理，辅之以大量的流动人口，江桥一度成为近郊居住环境最差的区域之一。 一街之隔的丰庄并不是一个优质居住区，不过与江桥相比仍然优越得多。自驾走金沙江路一过外环，立即有种进城既视感。  丰庄新郁路街景环二多次提到过，上海的板块即将开始固化，通过大量的孟母三迁相同消费水平、审美水平的客群会集中到一起。 板块之间的隔阂将越来越深，直至再次出现上只角下只角的差异。 毕竟上海市人口总规模已经限定在2500万，以后的人口流动更多的是各个区域间。消费能力高的人口流入的区域，价格将持续被推高，消费能力低的人口流入的区域，价格将阴跌。 人口普遍流出的区域，前景更是渺茫。 环二担心的是，江桥会不会沦为板块鄙视链的最底层。因为从业这些年最明显的直觉就是：10年前人口大量流入江桥，因为这里有便捷的交通、低廉的标的。 最近两年收入水平提高后，流入江桥的人口开始下滑，抛售江桥房子的客群反而越来越多。 04不过江桥也不是铁板一块，至少有南北江桥之争，而且分化相当明显。 南江桥，有航道、没有焚烧厂污染、距离大虹桥近。 北江桥，无航道、有焚烧厂污染、距离大虹桥远。 前面提到的痛点，更多的是南江桥。 南江桥还有另一个明显的短板：缺少优质商品房。 板块整体以动迁房为主，商品房一只手数的过来，品质上过得去的只有万达城市公寓。 绿地新江桥城是大规模动迁，外立面看着不错，内部环境保持一塌糊涂；大宅风范城体量很大，有河景是亮点，整体居住品质也极为有限。 90后已经成为主流客群，这是一群租房都不接受老房子的新新人类，缺少核心资源的老房子/差房子躲不过被抛弃的命运。 北江桥相对好了很多，尤其是靠近南翔的这个小片区。这里汇集了中星海上名豪苑、龙湖天璞、保利云上等高品质社区，城市界面、居住水平都要高了很多。 北江桥密集的商品房这里目前的问题是不够成熟，又没有万达的带动商业氛围尚未形成。永和生活广场、新世界广场都是县级商业配套，尚不能满足当地需求。 不过目前这里仍然有可供开发地块，较多的高品质商品房以及即将上市的新房存在，北江桥的人口流入就不会停止。 随着人口趋向饱和以及14号线的开通，商业方面的短板存在逐渐优化的可能。 而且学区的短板这里正在逐步解决，即使没有引入新的学校，不断流入的高收入业主也会渐渐的将学区拉高。 就像漕河泾客群造就了平南小学、张江客群造就了张江中心小学一样。 至于北虹桥的规划，环二不想提，也没有提的必要。即使大虹桥规划全部落地成为上海西部新的产业高地，也不会有多少高层次客群选择南江桥。 毕竟环二一直坚信的是：有钱人去的地方，才有希望。 |
|
|
