万物梁行成立仅10个月管理面积超1亿平，商写物业会是下一个竞逐的赛道？

最近万科物业动作频频，先是9月25日，在万科南方区域媒体交流会上，高调宣布“万科物业”回归住宅，10月17日又在万科北方区域媒体交流会上启用“万物梁行”正式品牌标识并亮出其出色的成绩单。万物梁行董事长李庆平在会上透露，融合10个月以来，万物梁行业务已覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米，商写物业领域规模还在持续扩大。万物梁行短短不到一年时间内展现的高速发展状态，体现了万科物业在商办领域的强发力。这也与行业目前积极布局非住宅物业领域的大趋势保持一致。

万科物业商写领域布局历程

2018年10月

万科物业正式对外公布“住宅商企 两翼齐飞”战略，并推出“万物商企”子品牌；

2019年12月

戴德梁行与万科物业强强联合成立万物戴德梁行资产服务有限公司；万科物业商业物业板块与戴德梁行共同注入各自在商业物业与设施管理领域的资产，标志着万科物业“两翼齐飞”战略成功落地。

2020年5月

万科物业将原来的“住宅商企、两翼齐飞”升级为CS社区空间、BS商企空间、US城市空间“三驾马车”。

2020年7月

万科物业与戴德梁行合资公司公布全新中英文名称：“万物梁行——Cushman & Wakefield Vanke Service”，并携手RICS成立国内首家国际商业地产管理学院。

▌具备国际视野和标准，本地资源调配加持

万物梁行承袭了万科物业与戴德梁行的优良基因，充分融合双方优势：

1）戴德梁行多年服务众多知名的国内外优秀客户积累了丰富的国际经验，拥有成熟的商写物业管理模式和完善的管理标准；

2）万科物业覆盖全国的住宅和商写业务资源及大范围快速响应能力。在母公司的既有业务支持下，能够调动更广阔的服务资源，多维度满足客户需求,实现高速拓展。

截至目前，万物梁行服务客户包括腾讯、阿里巴巴、美团、饿了么、快手、海康威视等国内知名企业、国内外知名金融企业及大型跨国公司。除了核心业务商写物业管理的综合设施管理 ，万物梁行还将地产数字化服务作为重要业务布局，研发包括企业服务、智慧商业、智慧物业、绿色节能等相关产品。

从独立“万物商企”子品牌到与戴德梁行成立合资公司，作为行业领路人的万科物业已然在商写赛道上又抢先了一大段。

▌物业企业纷纷布局非住宅领域，抢占市场份额

伴随着住宅存量时代的来临，近年来，越来越多的物业服务企业抓住非住宅物业领域新机遇，开辟外拓新渠道，优化存量和拓展增量，进而扩大规模体量。优秀的物业服务企业积极进行战略深入调整和业态延伸，通过招投标、收并购和合作等方式，切入商业、办公、产业园区和交通枢纽等细分赛道；同时，积极承接政府机构、国有企业、事业单位等相关的物业管理服务，持续深入全业态布局。如雅生活集团2019年非住宅在管面积占比提升至41.10%，持续增强品牌覆盖能力；时代邻里加大业态多元化布局，2019年非住宅在管面积为2409万平方米，同比增长超2倍，非住宅在管面积占比由42.65%提升到62.69%，均衡和丰富服务业态，夯实竞争力。

图：部分企业2018-2019年非住宅物业在管面积占比

▌商写物业成为物业企业布局非住宅领域的重点发力方向

非住宅领域商业及写字楼成为众多企业首先发力的方向。事实上，除万科物业之外，优秀物业企业陆续推出自身商写领域的服务子品牌。

表：部分物业服务企业推出商写子品牌

如保利物业2018年推出商写子品牌——星云企服，大力拓展商写项目，2019年商写项目管理面积达781万平方米，较2018年增长19.5%，商写项目收入贡献近5亿，同比增长30.9%。

图：2018-2019年保利物业商写项目在管面积、收入增长情况

▌商写物业为何受物业企业青睐？

近年来，商业物业和办公物业市场由于市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价较为容易等诸多优势受到物业服务企业青睐。资本市场也有多家企业（如金融街物业、兴业物联等）讲“商写物业”的资本故事，成功得到了资本市场的认可。

首先，商业和办公物业服务市场空间大。根据国家统计局数据，2000-2019年，全国商业营业用房、办公楼累计竣工面积分别为15.67亿平方米、4.32亿平方米，合计近20亿平方米，2014年以来每年1.4亿平以上的竣工量级持续支撑商写物业的增量空间。

图：2014-2019年全国办公楼和商业也用房竣工面积

其次，相较其他物业类型，商业和办公物业费最高。2019年，办公物业、商业物业管理项目平均物业费分别为6.99元/m²/月、6.28元/m²/月，远高于行业（3.86元/m²/月）和其他物业类型平均服务费水平，对物业服务企业具有较大的吸引力。

再次，商业和办公物业的收缴率远高于百强企业和住宅物业平均水平。2019年，商业和办公物业的收缴率分别为97.50%、93.33%，继续保持较高水平，收缴率均高于百强企业物业服务费收缴率均值（93.06%）和住宅物业收缴率（91.63%）。在住宅物业逐渐步入存量时代的趋势下，较高的收缴率使得商业和办公物业成为物业服务企业重点发力的业态。

最后，商写物业服务对象和服务内容更加复杂，对物业服务企业专业能力要求更高。商写物业服务企业不仅要服务业主和商户，还要面对每日上下班高峰期期流动的员工和访客，在基础的保洁、保安、设备管理服务之外，还需要满足客户复杂的、个性化的服务诉求，如团餐服务、商品零售、定制前台集成式服务，对物业公司的服务品质、管控能力能力提出了更高要求，具有丰富经验的物业服务企业更加受到业主青睐。

▌结语

在“房住不炒”的宏观调控下，住宅物业将逐渐步入存量市场，商业和办公物业未来发展潜力巨大，有望成为带动物业管理行业快速发展的增长点，受到物业服务企业的追捧，成为下一个激烈角逐的优质赛道。