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房苏州 有用的买房建议，买好房、买对房， 延伸阅读： 昨天6.9号，独墅湖西·星港湾壹号开放样板间，该项目为精装改善四房产品，预计6月底开盘，2020年交房。 星港湾壹号也就是华润金悦湾2期，在一期的产品上做了升级，居住舒适度更高，社区氛围更好。
备注：东地(一期)块为金悦湾，西地块(二期)为星港湾壹号，二个地块独立，分开单独管理，为二个社区，一期产品为毛坯，二期为精装。 项目位于独墅湖西、苏州中心南约5公里生活圈内
地铁3号线群星路二路站（在建），开车到达园区非常方便。虽然不在园区，但可近距离享受园区的配套设施。 楼盘其他信息
01 开盘信息 星港湾壹号共有14栋楼，其中12#为商业，首次开盘预计开7栋楼，户型为114/127/138，全部为四房户型，为精装改善性社区。 预计开盘楼栋：1/2/3/5/10（东边户）/11/14， 也就是首开户型为114和127的户型。 先来看看户型楼栋分布：
02 户型鉴赏 114m²户型：4房2厅2卫，户型十分感人，三开间朝南，1.6米宽观景阳台，室内飘窗。
114㎡的户型位于8层的洋房，得房率85%+，再加上赠送面积，估计要到90%，大概相当于高层140㎡的得房率。 套内面积：星港湾壹号114㎡=普通高层140㎡ 小面积的四房，控制了总价，对于改善客户置换来说，购房压力降低；全洋房的社区，得房率高，极致的空间利用，实际套内的面积并不局促，居住体验感并不会太拥挤。 114m²户型图 114m²样板间实地拍摄 进门左手边是玄关 右手边是厨房 客餐厅一体 ▲左右滑动查看图片 书房+儿童房 ▲左右滑动查看图片 主次卧。 主卧套房设计是标配了，由衣帽间+卫生间组成，保护隐私。 ▲左右滑动查看图片 127m²户型：4房2厅2卫，三开间朝南
127m²户型图
127m²样板间实地拍摄
主卧配备衣帽间，奢华。 ▲左右滑动查看图片 138m²户型：4房2厅2卫，四开间朝南，两次卧双向朝南，几个卧室面积都很大，居住舒适宽敞。
138m²户型图
138m²样板间实地拍摄
03 精装标准 据项目工作人员介绍，星港湾壹号是华润“府”系，是华润品质的代表，而此推出的精装四房，从样板间配置看，精装标准和细节都是可圈可点。 入户门锁为三合一指纹钥匙密码。
地板是生活家巴洛克，“金茂府、苏州中心8号、白塘壹号都是用这个牌子”，工作人员介绍到。
精装修中央空调带地暖，居住体验好，尤其在冬天，地暖带来的幸福感是超然的。 地暖：德国菲斯曼 中央空调：日立）
油烟机、燃气灶均为一线品牌
整体精装标准是非常不错的，尤其是带了中央空调和地暖，也是高标准的配置。 在目前人工和材料飞涨的时代，自己装修的成本代价不断提高，120㎡的房子装修个二三十万都感觉不出来装了什么。相对来说开发商的集体采购成本更低，工程把控更加严格。对于普通人来说，同样的装修成本完全比不上开发商的。 苏州进入改善为主的市场后，二手房价格已经显性反映出，精装社区好处远远大于毛坯社区
04 限价的忧伤 苏州目前对于一手房有限价，有的是真限价，有的是假限价，对于新房限价也是执行了不同限价策略。
星港湾壹号地块为，苏地2015-G-4号，2015年华润以15.4亿竞得，楼面价7830元/平米。 苏州人都知道，2016年开始苏州地价开始疯了，至此之后，再无低价地。 2016年之前拿地的一般称之为老地，也就是便宜的地。 老地地价低，新开的备案价依然是是2年前的价格，在热点区域这二年房价是在上涨的背景下，一样的价格买到二年前的房价，必然是疯抢。 比如澜山澜/铂悦犀湖洋房/月亮湾3号3期，以及即将开盘的星港湾壹号。 而本身是2016年之后拿的高价地楼盘，上市后价格高出周边一大截的时候，卖得不好情况下，还说自己“被限价”，那只能呵呵一笑了。 苏州便宜的老地很快都会卖完了，珍惜目前的机会吧，以后都是高价地了， 高价地开出来之后卖得好不好不重要，买房人那是肯定买不到便宜的了。
2016中旬一期开盘，2018年中旬二期开盘，2年过去了，在老地继续执行限价情况下，此盘必然是限价盘，在一期均价基础上加个装修费？ 户型改良，装修升级，洋房社区，品质上升级的情况下，拿2年前的价格+装修费能买到的话，真是相当值得买。 来看看周边二手房价格，万科湖西高层还未交房，价格暂时没有参考性，按照万科业主性格，以后二手价格报出来一定不会低。 下面除了仁恒，其他都是毛坯交付
再往南看看，同属于吴中板块的尹山湖，价格已经全面2.2W+了，2018年春节后，尹山湖片区二手量价齐升，整体有10%+上涨幅度。 独墅湖西和尹山湖板块有大量来自园区溢出客户，一方面是园区工作的刚需，还有一部分园区的改善客户，二个群体构成了购房者最主要的画像。 除了刚需之外，园区卖老+小房子换近园区大+新房的客户也是络绎不绝，毕竟人人都想住好房子，向往美好生活。
以上价格来源贝壳网 05 值得买 昨天刚公布样板间，开盘据说可能在6月底，对于开始商来说被限价不能突破价格的话，不如早卖掉早好，不然还能怎样。 在目前园区二手房猛涨，一手猛抢的狂躁情况下，想买没买到然后被涨价后买不起的这部分资金开始溢出到其他区，近园区的板块属于快速被波及的区域了。 对于二期做精装也是超出预期的，做毛坯，按照二年前价格依然也会好卖啊，而且可以快消，为什么还要做精装这种吃力事情呢？ 大概可能是华润在苏州想转型做高端改善品质住宅，立个标杆吧。 其实值得买的很简单，便宜买，以后还能溢价卖呢，不论自住还是投资都是不错的标的。
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来自： 新用户5175TORG > 《待分类》
