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本文为房苏州和法律顾问：朱骏超律师、张莉律师共同策划的“法律讲堂”系列专栏。 随着国内疫情得到显著控制，年初停滞发展的楼市也慢慢复苏。 从房苏州每天更新的最新资讯中我们不难发现，苏州楼市不论是新房还是二手房的挂牌数量都节节升高。 点开这篇文章的你们，也可能早已逛了一圈热门楼盘售楼处，甚至已经签了一堆认购协议。 
如果冷静下来再三考虑反悔了、或是资金没有筹足等原因最终想放弃原先认购的房子，会有什么影响呢？
张某经过多次考察，决定购买昆山某小区房屋，他满怀期待地和开发商签订了商品房认购书，支付了10万元定金。张某发现，销售沙盘上展示的绿地部分，现实中却变成了自行车出入口和通道。因此，张某也多次与开发商交涉，并没有在认购书约定时间内和开发商签订正式商品房买卖合同。
于是，开发商在2017年1月起诉要求解除认购协议，但是没有得到法院支持。后来，张某在2019年2月向法院起诉要求解除认购书，并要求开发商返还双倍定金20万元，
开发商认为，自己已经书面催促张某在合理期间内签订房屋买卖合同，张某还在2018年3月17日以手机短信的方式明确自己会在2018年3月底付清购房款，是张某的原因导致没有签订合同。最终，法院结合双方过错，认为张某经开发商两次催告履约，都没有按约履行，也没有进行合理说明，张某构成违约，无权要求开发商返还定金。也就是说，张某支付的10万元定金，由开发商没收了。
日常生活中类似案例很多，有的朋友可能感同身受。为什么会出现这样的情况呢？其实是因为许多购房者缺乏相关法律知识，不能正确理解意向书、认购协议以及类似协议的法律性质。他们往往认为认购协议只是表达意向用的，反悔了也不会有事。
其实认购协议在法律上是一种预约合同，目的是为了今后签订正式的商品房买卖合同做准备。根据现有的法律规定，购房者签了认购协议，如果将来反悔的，会有以下风险：1、如果认购协议有违约责任条款的，开发商可以请求购房者承担预约合同违约责任。在认购协议中，开发商拟定的高额赔偿条款并不少见，购房者一不留神就会陷入违约，如果购房者单方毁约，那么将会面临承担高额违约金的风险，得不偿失。 
2、即使认购协议没有违约责任条款，但是因为购房者反悔给开发商造成损失的，开发商也可以要求解除预约合同并主张损害赔偿。 这类情形比较少见，大部分开发商都会在合同中预设好条款保证自身利益，但不排除这种情况产生时，购房者也要付出一定毁约的代价。 
3、如果购房者交了定金，可能会有定金被没收的风险。 通常来说，如果购房者不能证明是开发商拒绝签约的，无权要求返还定金； 开发商在签订认购协议时已经公示了商品房买卖合同，购房者也同意按照示范合同文本签署，但后来又以公示文本不公平为由拒绝签订正式文本的，很难主张要求返还定金。 
可能有的读者要问，难道签了认购协议，定金就再也要不回了吗？ 答案是可以要回！ 1、购房者签订认购协议并交纳定金后，应当在约定时间内和开发商协商签署正式购房合同。就具体条款、尤其是对购房者不利的条款没有协商达成一致的，可能会被认定为“不可归责于当事人双方的事由”，此时可以要求返还定金。
2、如果购房者与开发商签订认购协议并交纳定金后，购房者与开发商都不能证明是对方原因导致没有签订正式购房合同的，可以要求开发商返还定金。 
我们建议购房者在签订认购协议前，仔细阅读认购协议的条款，避免被不良开发商钻了法律漏洞，更要避免不小心构成“违约”。同时，我们还建议购房者在签订认购协议前一定要慎重考虑，选择适合自己的楼盘、有较好社会声誉的开发商，可能会让认购协议签的更舒心。
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