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看好了房子，接下来就要签订房屋买卖合同了。 在程序上，一般是买房人先交定金，比如5万元，与开发商先签一份认购书。然后过一段时间，开发商才提供正式的房产买卖合同供双方签订。许多人认为，此时开发商提供的合同版本将是国土部门监制的格式合同，应该可以保护买房人的利益，开发商不会在这个环节“使坏”。 现实将使善良的人们大跌眼镜。因为许多开发商通常都会在这份合同里大作文章，购房人必须谨慎小心。有些开发商的具体做法是，在正式合同后面添加“补充协议”，从而改变自己要承担的责任和义务。 比如，若开发商延期交房或者办理房产证，正常来说是要负赔偿责任的。这个赔偿金额，在政府部门（如徐州市）监制的合同里，一般是按每天房价的万分之三赔偿，即如是200万元的房价，那么每天赔偿600元，每个月要赔1.8万元。延期超过一定的限度，赔偿标准还要上升至每日万分之四。此时，开发商常常利用“补充协议”将赔偿标准调低，比如调整为按房价的万分之零点一赔偿，大幅度降低赔偿数额，为将来可能的违约行为铺好后路。 如此不公平的条款，难道不会被买房人发现吗？其实，开发商也正是抓住买房人的心理，因为大多数人签合同的时候，对新房的购买欲望是无法抑制的，对尽快入住的盼望是无比热切的。此时，没有几个人会认真阅读合同，只是看看总价款和面积就算了，哪里还有心思去看后面附上的补充条款？更何况，买房人已经签了认购书，交了5万元定金，能不签吗？于是，在售楼小姐纤纤玉手的协助下，买房人奋笔疾书，便在一页页的合同书和补充协议上签下了大名。 此时，法律天平失去了平衡。对于开发商，利用自己的优势地位和买房人的急切心情，将不公平条款植入合同，此合同表面是公平协议，实际上开发商占尽便宜；对于买房人，自己签下了这些补充条款，虽然对双方的交易不会产生太大的影响，但是一旦开发商违约，将严重阻碍自己向开发商索赔违约金。 在这种失衡状况下，法律将作出调整。法律认为，买房人和开发商签订了认购书，并交定金后，若买房人发现开发商在设置不公平条款，可以要求和开发商协商修改，协商不成，则可以要求返还定金。倘若不能签订正式合同的责任完全归于开发商一方，买房人甚至可以要求双倍返还定金。即要求开发商返还10万元，不但将先前的5万元定金收回来，还可以多要5万元赔款。 我们来看看2005年江苏省苏州市中级人民法院一个关于判定买房人收回定金的案例。 程小姐要买房，在某开发商的售楼处看好样板房后，与开发商签订了认购协议，交5万元定金，并约定在开发商通知后过来签订正式的房产买卖合同。4月25日，开发商通知签合同，程小姐说要等丈夫回来看后才签订，于是推迟到5月7日签订。5月7日当天，程小姐与其丈夫来到售楼处，发现正式合同后面的“补充协议”中写道，“样板房仅供参考，华新公司保留最终解释权。”程小姐表示不能接受，要求开发商必须按照样板房标准交房，并当场提交了书面意见，开发商工作人员签收了该书面意见，但表示要上报公司才能确定是否可以修改正式合同。谁知，5月9日，开发商通知程小姐，由于程小姐没有在约定时间内签订合同，将被没收5万元定金。于是，双方产生了纠纷，协商未果，遂诉至法院。 案件经过审理，法院认为：“在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应承担预约合同中约定的违约责任。反之。如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。在这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。” 据此，结合本案其他事实，法院判定某开发商向程小姐返还定金5万元。 【法条链接】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 【律师点评】如果你是买房人，在签订认购书并交了定金之后，一定要谨慎阅读接下来的正式合同，当发现有明显不利自己的补充条款时，请向开发商提出改正意见，若开发商不愿协商并没收你的定金，则可以通过向法院起诉，要求开发商返还或者双倍返还定金；如果你是开发商，在买房人提出修改意见时，不要太强势而不愿协商，实在要修改某个合同条款，可以与买房人充分讨论，双方均作出适当让步后，完成对合同的修订。倘若买房人不小心已经签了不公平条款，那么将涉及“格式条款的无效及认定”问题。 |
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