【原】房产市场新风向！自持拿地促进购租并举机制形成

其实，这已经不是土拍市场上出让的第一例100%自持地块了。早在2016年年底，万科就以50亿元竞得永丰产业基地规划面积13.88万平方米的项目。此外，万科又相继在佛山、临沂等地拿下了5块自持地块。

据中国财富网记者统计，目前北京、上海、杭州、佛山等地，已出让自持地块16宗，总出让价达420亿元。近两年来，土拍市场出现很多新规则、新变化，尤其是2016年以来，热点一二线城市楼市调控政策频出，土地出让条款中附加“限房价”“竟地价”、“增加自持面积”等要求。在设定减少土地溢价预期的同时，其背后的深层次逻辑在于从房地产行业供给端着手，从而加速形成购租并举的房地产调控长效机制。

另据机构数据，2017上半年，上海新房成交面积356万平方米，同比减少53%；新增供给面积268万平方米，同比减少44%，为2006年有月度数据以来近11年历史新低。可见，调控成效之明显。

加速形成购租并举长效机制

实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。

在一二线城市房价逐渐攀升的情况下，租房已成为越来越多人的选择。数据显示，我国租房人口占比全国数量将超过30%。另据城市房产网数据显示，今年2季度，50个典型城市租金收益率为2.7%，环比减少6%，同比减少16%。

易居研究院研究员赖勤告诉中国财富网记者，租金收益率环比数据持续下滑，主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。另外，同比数据下跌也具有相同的逻辑。因此，租房相较于买房，对于在热点城市刚工作的上班族来说，是性价比更高的选择。

此外，随着毕业季的到来，一二线城市开始上演“抢人”大战。为吸引人才，各城市纷纷抛出橄榄枝，“以房引人”也成为一大亮点。在北上广深等大城市，寸土寸金，初来乍到的毕业生们很少能够出手买房，更别提还有诸多限制条件。好的租赁条件，亦成为吸引年轻人选择就业地点的考量之一。

而开放商自持物业建立长租公寓，在增加城市对人才的吸引力方面起到一定的积极作用。据悉，此次上海出让的两宗自持地块分别位于嘉定和张江区域，其未来的物业定位有可能是高科技领域人才的租住公寓。

不仅是上海，在其他一线城市，均出台了相关租赁住房导向政策。如北京2017年计划建设租赁住房10万套，占总规划建设规模的三分之一；深圳将建设的人才住房中70%为租赁住房。这些以吸引人才为导向的政策，也表明了加快推进租赁市场的必要性。

机构渗透，多维度发展租赁市场

目前，我国租赁市场还不发达，相对于日本租金80%的交易比和美国租金50%的交易比，我国租赁市场未来发展空间很大。此外，我国的租赁市场多为个人租赁，虽然灵活性较强，但是租房人会面临未来租金上涨、租期不定等不确定性风险。

在2017年中国发展高层论坛上，链家董事长左晖曾介绍，目前租赁市场的问题主要集中在供给端——供应规模有限，机构化租赁比例低。他介绍，目前，中国的机构化租赁比例占比只有5%左右，这个市场基本上还处于分散、低效率的阶段。而发达国家的租赁市场发展程度较高，机构化渗透率一般在30%以上，其中，日本超过80%。

随着土地出让中自持地块的增多，房企自持地用于建设长租型物业的情况亦将有所增多。届时，法人持有租赁将为无法购房的客户提供更多的房源；而同开发商或其代理机构签约，也可增加租户的安全感。

从房企角度来说，土拍新规则下的竞争更加激烈，行业分化亦将更加明显。由于自持物业对房企要求较高，资金体量大、流动性强的大型房企才有实力竞得自持地，而中小型房企出于自身流动性的限制，往往会被迫退出自持地的竞拍。

而在自持项目的压力下，房企要勇于创新才能找到新的盈利点。可以预期，随着我国租赁市场的长足发展，长租公寓等形式的自持物业未来或将试水REITS、MBS等产品，以盘活资金，增加自身流动性。

可以说，在土拍源头自持比例增多、房企竞争加剧、租赁机构渗透，以及未来物业试水多种盈利模式和退出机制的预期下，多维度发展租赁市场的目标亦将快速达成。

作者：郝梦圆 胡恩燕