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原标题：瞄准90后 长租公寓搅动传统租房市场 日期:[2015-10-16] 版次:[B06] 版名:[买楼王·动向] 字体:【大中小】
业内称广州长租公寓市场空间达数百亿元 去年底,一则“雷军进军房地产,小米入股you+国际青年公寓”的消息引起了业内对长租公寓的关注。随着90后对居住的要求不断提高,长租公寓的市场也在迅速扩大。今年随着一些新长租公寓项目的入市,更被视为长租公寓的发展元年。有机构预测,未来仅在广州,长租公寓的市场就可达数百亿元,但房源稀缺、公寓改造缺乏规划指引、“贷款难,融资难”等问题成为制约长租公寓市场发展的瓶颈。 长租公寓蛋糕或达数百亿级 据广州市来穗局数据,截至2013年底,广州流动人口837万,而根据《中国流动人口发展报告》,中国72%的流动人口通过租房居住,2010年每人承受的房租年均4644元。那么,广州每年租房的市场规模粗算有280亿元。 再来看每年毕业生的新增规模,根据广东省教育厅的数据, 2015年广东省高校应届毕业生人数为51.9万人,将有近80万高校毕业生在广东求职,其中主要求职集中在广州、深圳及珠三角等地。那么,粗略估算每年毕业生租房的市场规模也新增十几亿元。 据广州市中介协会预测,这意味着未来广州长租公寓的市场容量可达到数百亿级。如今,房地产业的发展已经进入下半场,而长租公寓却进入了发展元年,能否和专车带来的行业改革一样,长租公寓能否搅动租赁行业大局成为了业内关注的焦点。 高房价让90后更青睐长租公寓 据广州市中介协会相关人士介绍,近两年,广州的长租公寓出现了爆发式成长,这离不开两个重要因素。一是目前正是在优渥环境中成长的90后进入社会工作的时间节点。他们暂时无力或无心承担高房价,同时无法接受普通出租屋的邋遢和孤单,他们会更青睐于长租公寓;二是国家政策方面也在积极推动长租公寓的发展。2015年1月14日,住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,其中鼓励成立经营住房租赁的机构提供专业化的租赁服务,探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。 该人士表示,长租公寓从微观方面对于稳定租赁双方关系、规范租赁市场有积极作用,而从宏观方面来说,对于培育和完善住房供应体系,解决不同需求居民住房问题有着重大意义。当然,各路风投资金风起云涌、互联网风生水起,也加速了这个行业的发展。 什么是长租公寓 简单来说,“长租公寓”就是带有装修和品牌管理的公寓,通常由资本方租下整栋物业的方式进行经营,装修配备之后以公寓品牌对外出租,因此通俗来说,长租公寓扮演的就是“二房东”角色。 长租公寓分为两种——“集中式”和“分布式”,集中式公寓是拿下整栋楼,然后对房间进行统一装修配备统一服务,分布式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源统一管理出租。在广州,目前主要还是集中式的长租公寓。 月租金千元到数万元不等 1.顶尖长租公寓 长租公寓在广州来历已久,但因为起始仅存在于高端市场而不为人所知。早期有中信广场公寓、辉盛阁等,后期有雅诗阁,广粤公馆及方圆奥克伍德豪景等高级公寓。这些公寓位于体育中心及珠江新城的最优越地段,同时聘请顶级的服务机构进行统一管理运营,租金单价动辄200-400元/平方米或以上,也即是月租通常在2万元以上,昂贵的价格使得承租群体仅限于顶尖客户。 2.中高端长租公寓 近两年,针对普通白领、蓝领一族的中高档长租公寓开始兴起,大多处于1500-3500元/月的租金范围,使得这些公寓能够接纳更多元、更年轻的租客,应该说此时长租公寓才算真正的兴起和普及。长租公寓由于档次不同,和周围出租屋的价格相比也不尽相同,但普遍来说,由于装修标准较高同时配备工作人员,租金均会比周围的普通出租屋略高。 例如,位于昌岗的心中公寓,这里有房间201套,出租的主力户型面积为10-20平方米,平均租金在1500-3100元/月,相比周围小户型的出租屋,租金大概高出三分之一左右;而海珠区滨江东的私享家公寓,价格则相对高一些。在这里,单间租金4600元/月,一房一厅需要5000元/月,另要交630元/月的杂费,水电煤气另计。若与对面的蓝色康园相比,同等户型的租金大概会高出一倍。由于靠近琶洲,遇到广交会期间价格也相应提高,广交会期间单间价格为7500元/月,一房一厅则要8000元/月。 一些装修较为简单的长租公寓,则与周围普通出租屋相差不会太大,例如白云区新市的新鸿公寓,单间价格为1300-1500元/月,一房一厅为1300-1800元/月,比周围物业高出200-300元/月。 3.整租型长租公寓 除了高端及中高端的长租公寓,在广州也有一些整租型的公寓,由于得到了大企业的橄榄枝,以承包形式被企业长期租用。例如位于石牌东的立迅公寓,这里8层高的公寓共有64套房间,被威斯汀和喜来登酒店全部承租,作为酒店员工的居住宿舍。而近段时间,公寓市场又现新动向,多家以经济型酒店起家的酒店集团纷纷将触角伸向长租公寓市场。9月20日,7天连锁酒店母公司铂涛集团打造的窝趣天平架轻社区首次开放日,将业内目光再引到长租公寓上。 三大瓶颈困扰长租公寓市场发展 长租公寓看似前途坦荡,但多位企业的负责人也透露了困难和无奈。 心中公寓的负责人吴先生就表示,制约长租公寓的快速发展,主要有三个瓶颈: 目前最大的难题就是房源的稀缺。要实现社区型公寓的前提就是整租,而整租的前提是整栋拿房。而目前在市中心,整栋租赁的资源奇缺,因此目前很多长租公寓是租下商业用地或工业用地,如心中公寓目前的物业来源大多是旧厂房。虽然昔日旧厂房的位置如今已是市中心优质地段,但这对运营也带来巨大的考验,例如高额的改造费用,且需要承担高企的水电费等,这均考验着运营成本。 二是公寓改造缺乏规划指引,这对物业报建过程中造成非常大的麻烦。由于长租公司也是承租角色并非业主,因此报建时规划部门可不受理,而改造完毕之后,验收部门也没有公寓改造验收标准。 三是贷款难,融资难。长租公寓是一个重资产行业,由于不是自有物业,申请贷款的凭证仅为流水账,因此银行对融资审批也非常谨慎,这给发展带来很大的困难。而把品牌做好,意味着要有自己的风格与特色,房间装修及智能系统也需要与时俱进,这些均意味着重成本投入。 |
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