【原】压力山大？北京今年成交的宅地一半为联合拿地！一图看懂……

　　中国财富网统计，截至8月23日，北京2017年内通过招拍挂方式共转让68宗土地，成交总价约1640亿元。其中，9宗为工业用地、15宗为商办用地、44宗住宅用地。

随着“限房价、竞地价、竞自持面积”等一系列新规则的加入，拿地成本高企。受到位资金等因素影响，房企联合体拿地成趋势，今年成交的44宗住宅地块中，半数为联合体拿地。如不考虑自持面积，部分地块甚至出现“面粉比面包贵”的倒挂现象。此外，受“90/70”政策影响，在未来产品定位方面，出现“位置越好越尴尬”的新困境。

土地市场的“北京现象”：

拿地近郊化、地价分化明显

44宗住宅用地面积近310万平方米，总建筑面积522.6万平方米，超出2016年全年近50%。

从区域看，城六区（东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区）成交地块仅占总供应数量的一成多，且主要集中于丰台区及朝阳区；供应量最大的是位于近郊的大兴区，共成交17宗地，除5宗工业用地外，地价排名均靠榜单前列。土地供应近郊化态势愈发明显。

从成交单价来看（工业用地除外），最贵的是位于三环内玉泉营桥东北侧丰台区西铁营地块，每亩地价接近8000万元；最便宜的是位于平谷区的山东庄镇西沥津村综合用地，每亩地价不足450万元。

对冲风险？

房企到位资金下滑，联合体拿地成趋势

北京市住建委22日发布的数据显示，2017年前7月，北京市房地产市场在投资、施工面积、竣工面积、销售面积、待售面积等方面都呈现出不同程度的下降趋势。

值得注意的是，前7月，北京市房地产开发企业项目到位资金为3654.2亿元，同比下降10.2%。其中，国内贷款为1023.8亿元，下降10%；自筹资金为777.4亿元，下降23.8%；定金及预收款为1279.7亿元，增长7%。

可以说，销售收入在房地产企业到位资金中的比重进一步上升，其对于房企资金回笼的作用亦进一步显现。而随着监管层对房企资金来源的严格管控，在交易量下滑的预期下，未来企业遭遇资金风险的可能加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在地价高企、项目到位资金下降的情况下，房企拿地压力增加，或希望通过联合拿地对冲风险。“更为关键的是，当前北京市场的土地成本在提高，而房企的融资机会在减少，所以通过联合拿地‘占坑’亦是一种策略。”

2017年迄今已通过招拍挂成交的44宗住宅用地中，有22宗为联合体拿地。预计，在金融去杠杆等政策因素影响下，这一趋势将进一步加剧。

位置越好越尴尬？

“90/70”政策成优质地块短板

“8万+”项目未来难定位

2006年，九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是俗称的“90/70”政策。

这一行政调控房地产时代出台的政策，在后续多轮调控中陆续减弱干预程度和干预效果。直到2016年北京“9·30”新政出台，“90/70”政策重出江湖。

在该政策影响下，限价上限较高的地块，在后续开发中将面临着定位难题。以44宗住宅用地中位置最好的东城区永定门地块为例，分析称，其住宅部分执行“90/70”规定，是地块本身最大的短板。从其限价上限来看，价格定位趋于“豪宅化”，而户型则被限制在刚需层面。

亚豪机构市场总监郭毅在接受中国财富网采访时介绍，2017年均价“8万+”的高端住宅成交量中，套均面积在90平米以下的占比仅为4%，而套均面积在200平米以上的产品占比则高达40%。

“‘8万+’豪宅项目所面向的客群为高端改善型客群，这部分群体对于生活品质的要求相对较大，而居住面积的扩大则是实现居住品质的基础要求。根据定价倒推，永定门地块未来销售将主要面对高端改善客户。但对于面积的升级要求与该地块规划的中小户型面积限制之间，存在着无法调和的矛盾；未来的产品定位与市场去化也将存在一定难度。”郭毅分析。

未来咋办？

拿地成本高企，利润空间缩窄

在今年前7月的土拍市场上，最引人关注的两宗地无疑是丰台区西铁城地块和东城区永定门地块。二者均位于三环内的好位置，因此地价之高处于意料之中。同时，销售限价均突破“8万元”红线。分析称，从所处位置来看，二者或将成为限价的“封顶”项目。

丰台西铁营地块经历68轮竞拍后，最终被北京和茂置业有限公司、上海旭尧企业管理有限公司和北京国瑞兴业房地产控股有限公司联合体摘得，以78.7亿元及54%的自持比例成交。公告显示，该地块规定商品住房销售均价每平方米不超过79459元，且最高销售单价不得超过83432元。中国财富网计算发现，如暂不考虑盈利周期漫长的54%自持比例，其可通过卖楼回流资金的部分，利润空间并不大，甚至出现了“面粉比面包贵”的倒挂现象。

与西铁营地块经历了68轮竞拍的“焦灼”不同，东城区永定门地块出人意料地速战速决，被华润、招商局、碧桂园联合体以网上最高报价38.4亿元摘得。公告显示，该地块商品住房销售均价每平方米不超过89068元，最高单价不得超过93521元。这亦使该地块成为目前限价最高项目。但在拿地综合成本较高的情况下，依旧缩窄了未来的利润区间。

其实，这一地块是5年来东城区首次成交的住宅用地。除了位置突出外，地块的短板亦十分突出。

郭毅向中国财富网表示，该地块优势明显，地处核心城区二三环之间，为不可多得的内城地块。与此同时，其劣势也同样突出。虽然，永定门地块已在地价款中包括了土地开发建设补偿费，但该地块中的“50%商业自持20年”的要求，以及配建7000平方米博物馆和两棵古树保护的需要，依然会叠加影响到拿地房企的整体成本。

除上述两个受广泛关注的地块外，另外42宗地亦存在利润空间被压缩的情况。对此，严跃进在接受中国财富网采访时表示，房企后续欲实现利润的增加，无非两个手段：凭借较好的开发优势，不断降低开发成本；或者在开发项目本身很少考虑盈利，更多的是寄希望于物业的经营和管理。

据悉，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确，2017年住宅用地供地计划为1200公顷；未来五年，住宅用地的供应规模将达6000公顷，以保障150万套住房建设需求。由此可知，2017年土地的高供应量态势还将持续。

严跃进告诉中国财富网，由于部分土地数据没有直接在招拍挂市场上得以体现，所以土地数据相对偏少。但不可否认的是，北京土地市场供应结构开始转变，供地速度开始加快。“此外，后续供地环节还应对未来产品线做更多的规划，目前还表现得比较保守。”严跃进表示。

作者：胡恩燕

新媒体编辑：熊烨