【原】北京楼市金九银十成色不足！来看看数据

　　9月，北京新建商品住宅成交面积为37万平方米，环比增长3%，同比减少60%。北京9月份住宅成交继续处于低位，充分说明在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下，投资投机需求得到了有效地抑制。传统的“金九”并没有出现。

观察近一年北京新建商品住宅月度成交数据，从过去 90万平方米左右的中高位水平总体上下滑，近几个月月度成交总体上位于50万平方米以下的低位水平。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，调控一周年住房市场的交易缩水，主要有两个原因：供应端持续收紧，很多项目的预售证发放受严厉管控；需求端受购房政策的影响很大，尤其是改善型购房需求受信贷政策的影响很大。

住宅存销比攀升

9 月份，北京新建商品住宅库存面积为645万平方米，环比增长 7%，同比减少 21%。近一年北京住宅市场的库存规模经历了“下跌、筑底、反弹”的三部曲。当前库存规模略有增加，得益于近期在途商品房开工节奏的加快。

从住宅存销比（当月月底住宅库存面积/最近6个月住宅成交面积平均值）指标来看，9月北京新建商品住宅存销比为15.1个月，比8月份有所增加。

自2016年12月份开始，北京存销比总体上处于攀升阶段。严跃进分析，上述现象与市场交易相对疲软的因素有很大关联。

此外，观察北京房价的历史走势，2015 年下半年开始，成交均价总体上呈现出逐月攀升的态势。去年9月开启了新一轮的政策收紧周期，房价上涨态势明显受抑制。部分月份虽继续上涨，但总体上没有突破五万元的水平线。最近两个月甚至出现了小幅的降价现象。

市场行情将低位徘徊

值得关注的是，北京楼市还呈现出豪宅别墅市场降温，商住房从高位迅速转入冰冻的现象。今年3月26日的商住房管控政策出台之前，商住房市场一度火热。调控后市场迅速发生逆转，4月市场迅速反应，成交低迷，5月至9月成交几近冰冻，商住房从“香饽饽”变为了“烫手山芋”。

此外，自住型商品房近一年交易总体疲软。9月份，北京自住型商品房仅成交9套，环比增长29%，同比减少97%。从交易的绝对规模看，总体偏冷。

回顾历史数据，自住型商品房的成交热度在2016年之前得到较好地保持。但2016年以来，此类物业交易开始转冷。对此，严跃进认为，这与近一年调控的关系相对小，更多的原因在于，这一年此类物业的供应规模明显偏低。随着北京共有产权住房供地节奏的加快，类似物业的交易规模将会继续上升。

严跃进表示，9月份北京房地产市场继续体现了调整的导向，市场交易偏低位，价格泡沫等不断受挤压。各类物业的市场表现也基本上有类似的特征。观察近一年北京楼市的调整，总体上体现出市场逐渐回归平稳的特征。

此前亚豪机构市场总监郭毅在接受中国财富网采访时亦表示，从政策背景来看，目前房地产市场调控政策已经进入常态化，收紧预期仍在延续，各地均在不断出台更加严格的限购、限贷政策，整体市场行情低位徘徊。

四季度北京楼市将继续坚持稳定市场的导向，严跃进认为：“对于北京市场来说，在楼盘预售证的严格管理、共有产权住房和租赁住房的供地等方面，会有较大的动作。供给端的发力，将有助于进一步巩固过去一年的调控效果。”

作者：胡恩燕

新媒体编辑：熊烨