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▶▶ 报告获取： 点击文末左下角「阅读原文」，获取本期报告下载链接（密码 wqvr）。 本月观点及政策汇总 数据快报 七月全国楼市降温，整体成交规模较6月下跌；一线城市住宅市场成交规模环比回落，均价维稳；二线城市成交规模同环比小幅下跌，价格同比上升，环比小幅下跌；三四线城市成交规模同环比均下降，均价同比上涨明显；从存量方面来看，深圳、杭州、南京等城市去化周期较低，市场需要大量供应满足合理需求。 热点政策汇总 7月20日，中共中央国务院发布《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》提出，加强税收、住房等支持政策，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除；地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策；推进教育公平与优质教育资源供给。推进城镇小区配套幼儿园治理，持续提升普惠性幼儿园覆盖率，适当延长在园时长或提供托管服务。 7月22日，住建部房地产市场监管司表示，要会同有关部门进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四挡融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。着力建立房地产联动机制，推广北京市的做法、限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。 7月1日，厦门市建设局发布《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》提出，经合法批建并已建成的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋，可申请改建为保障性租赁住房。 7月8日，西安市住房和城乡建设局《关于建立二手房成交参考价格发布机制通知》提出，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分考虑二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，星城二手住房成交参考价格。 7月9日，上海市房管局召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议，明确在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息核验，交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格和盐的房源将不得对外发布。 7月11日，太原市教育局印发《关于做好2021年普通中小学招生入学工作的通知》，为防止学区房炒作，今年起，太原市将实行房产地址“学位限定”即自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位（符合国家生育政策的除外）。 7月13日，成都市发布《关于调整再交易房公积金贷款相关事项的通知》，取消二手房楼龄超过10年首付提高10%的规定，对于购买再交易房办理公积金贷款的，按住建部确认的网签备案合同价、房屋评估价以及公布的成交参考价格三者中的最低值认定，计算可贷额度。 7月15日，南京市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于规范购买新建商品住房报名工作的通知》，建立全市统一的购买新建商品住房在线报名平台（宁小通），核发预售许可（现售备案证）的商品住房项目，申购人须通过“宁小通”平台报名。热盘集中供应限报1盘，非集中供应的项目，申购人可参加多项目报名。 7月19日，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市“十四五”住房发展规划》，规划提出：“十四五”时期，全市要新增城镇住房70万套左右，到2025年末城镇人均住房建筑面积达到36.2平米，租赁住房套数要占全部住房套数的比例提升至15%以上。 7月16日，郑州住房公积金管理中心公布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，提升贷款申请条件，要求连续正常缴纳6个月升至12个月；调整还贷能力认定标准，家庭每月还款最大额度由总收入的60%将至50%；开展个人征信查询以及调整了部分提取政策。 7月23日，绍兴市住房和城乡建设局发布《关于加强二手住房市场监管的通知》，以住宅小区为单位，参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成住宅小区二手住房成家参考价格；商业银行应严格按照二手住房成交参考价格发放住房贷款；严厉打击中介机构违法违规行为，不得以“学区房”名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价；建立健全常态化信息发布机制；严厉打击各种炒作行为。 7月23日，上海市发布《关于加强住房赠与管理的通知》，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。 7月27日，河南省个人购买住房缴纳契税适用《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。即对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税”。 宏观房地产数据分析 截至7月，从房地产开发投资角度来看，全国投资增速回落。1—7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1—6月份增长16.5%，两年平均增长8.0%。其中，住宅投资63980亿元，增长14.9%。 一线城市商品住宅市场 一线城市商品住宅量价走势-月度 7月一线城市供应小幅上涨，成交呈下降趋势；一线城市住宅市场供应较六月持续上涨，四个一线城市除深圳外成交规模均小幅下跌；由于政策持续加码调控楼市价格，北京、广州本月成交均价涨幅回落导致一线城市成交均价小幅回落 。 注：一线城市北京、上海、广州、深圳 典型城市商品住宅量价走势——深圳 深圳本月供应涨幅显著，成交规模小幅增长；全市商品住宅51.17万平米，成交上涨至41.25万平米，均价上涨至63924元/平米；7月份供给规模达到本年度最高水平，新增一手商品房明显增多，成交量相较6月份呈上涨趋势，成交受供给端影响持续涨幅。 典型城市商品住宅量价走势—上海 7月，上海商品住宅市场供应规模小幅回落，成交规模下跌；本月共有40个楼盘入市，供应总面积为121.57万平米，环比下跌同比大幅增长，成交规模下跌至80.67万平米，环比下跌28%；本月供应的新盘主要集中在五大新城区域，均价受供应成交影响小幅增长。上海7月中旬集中开盘，14天内共开盘40个项目，其中有26个热门楼盘认购超过1.3倍触发积分。 一线城市商品住宅库存量及去化周期 一线城市本月成交规模下跌，除北京外，其余三城库存均有所增长；其中，北京去化周期下降明显，深圳库存量虽小幅增长但仍然保持在在200万平米以下，建议增加住房供应满足市场的购房需求。 二线城市商品住宅市场 二线城市商品住宅量价走势-月度 7月，二线城市供销规模均有所回落；较上月，本月供应回落趋势明显，环比下跌28.3%，成交小幅下降至1991.62万平米，市场供销差距增加；其中，南京、长沙、重庆、武汉、宁波本月成交规模缩减明显；成都、南宁本月成交规模小幅上涨；均价受区域结构性影响环比小幅下降。
注：此处二线城市为数据较全的20座二线城市，包括成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆 典型城市商品住宅量价走势—杭州 7月杭州商品住宅供应规模有所减少，成交小幅回升；本月市场供应持续回落至113.4万平米；从项目来看，本月萧山区成交面积最高；成交总价在200万至300万之间刚需类产品占比本月上涨明显，均价受结构性影响下降。
典型城市商品住宅量价走势—南京 7月，南京商品住宅市场供销规模均有明显下跌；本月因疫情影响，供应规模和成交规模都呈明显下降趋势，环比下跌26.1%，预计疫情过后情况会有所好转；本月江北浦口供销面积均为最高，其中大华锦绣江来为成交面积TOP3；本月供应主力为总价300万至500万刚需房型。
二线城市商品住宅库存量及去化周期 7月，二线城市中，大连、沈阳、济南、长春、郑州、成都、南宁和长沙去化周期均超过15个月，库存压力显著；本月仅有杭州一个城市去化周期低于五个月，市场热度较高，存量持续较少，需要加大供应满足合理购房需求。
三四线城市商品住宅市场 三、四线城市商品住宅成交走势 7月，三四线城市供销量环比小幅下降；相比上月，同策监测城市本月供应量下跌明显，环比下降28%，成交面积较于上月小幅下降，整体均价稳健上涨；其中，佛山、昆山、太仓等地成交占比增加。
注：此处三四线城市为同策研究院重点监测的14座三四线城市，包括东莞、佛山、惠州、温州、珠海、常熟、昆山、太仓、江阴、烟台、常德、泸州、淮安、洛阳 典型城市商品住宅量价走势—温州 本月温州市区商品住宅供应上涨至89.59万平米，成交回落至71.47万平米，均价受成交房型影响持续下跌；7月成交主要来自90-120平米面积段的刚需产品，占比40%。
典型城市商品住宅量价走势—太仓 7月太仓楼市供应规模骤减，成交受供给端影响小幅回落，但仍处于近两年内较高的规模水平；本月娄江新城为火热板块，成交套数为643套，城厢镇成交527套位于第二；同于上月，恒大文化旅游城成交274套商品住宅为7月成交套数排名TOP1。
三、四线城市商品住宅库存量走势 本月三四线城市中，大部分城市存量去化周期在15个月以下，仅烟台和惠州去化周期较长，其中，烟台去化周期为19.38，为最高城市；本月三四线城市供应小幅下跌，佛山、珠海和昆山库存均小幅下降。
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