【原】背负“三座大山”，市值蒸发万亿，房地产板块还有机会吗？

　　A股市场的房地产板块继续保持下跌态势。自6月25日坊间传言“棚改货币化一刀切”，短短数个交易日，地产板块整体下跌逾20%，板块市值蒸发逾3000亿元。其中，万科A股价下跌逾18%，市值下跌近400亿元。

分析人士预计，下半年房地产调控政策仍然不会放松。在调控加码、外部融资难、内部负债率偏高的三重压力下，房企板块分化将会加剧，“大鱼吃小鱼”现象将会不断发生，地产股未来投资机会将集中在龙头房企上。

房地产板块市值蒸发近万亿

6月25日，国开行棚改货币化一刀切政策虽然被辟谣，但是房企股价依然持续下挫，个股屡屡创下新低。6月5日格力地产（600185）报收4.55元，是2014年11月以来最低的价格，创近4年来新低。华夏幸福（600340）、荣盛发展（002146）等多只地产个股纷纷下挫，鲁商置业（600223）创下十年新低。

数据显示，房产股走势低迷始发于2018年2月。以追踪房地产个股的南方中证全指房地产基金（512200）来看，其净值从2018年1月底的1.152下跌到7月4日的0.738，期间下跌逾35%。上述期间内，A股地产板块总体市值下蒸发超过1万亿元。

▲2018年1月1日-7月4日，南方中证全指房地产（512200）走势。

面对二级市场持续下跌，房企开始集体维护自家股价。７月５日，中国恒大（03333.HK）以8.5亿港元再度回购股票。算上此前的两次回购，恒大在短短三天内回购了价值15亿港元的自家股票。

此外，碧桂园、龙湖等众多房企也纷纷大手笔回购。6月27日，“销售额榜首”碧桂园耗资1.02亿港元在港交所回购股票；6月28日，碧桂园耗资1.86亿港元再次回购股票。6月28日，龙湖地产（0960.HK）发布公告称，大股东在二级市场买入龙湖地产股票，耗资1.1亿港元。

三重压力导致房企股价下行

“房住不炒”是当下房地产市场主基调。6月28日，住建部等七部委联合行动，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，房地产调控再度加码。数据显示，2018年上半年，楼市累计调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨65%。

房地产市场调控加码、房企外部融资难、内部负债率高，是压制地产股上涨的三座大山。上述资深券商人士表述，“2018年房地产股下行过程可以分为两个主要阶段，首先是融资政策收紧，迫使地产商收缩战线导致的二级市场‘杀估值’阶段，接着是限购政策持续紧缩，调控加码阶段。”

易居企业集团首席执行官丁祖昱指出，2018年房企业压力明显会比2017年大，一方面来自不断上涨的销售压力，无论是前100强还是30强，销售规模基本上都在去年基础上有大幅提升。另一方面就是金融环境对于房企的限制，使得房企销售压力比较大。前十强今年上半年土地投资比去年有所下降，一定程度上反映了当前房企资金上的压力。在消费者端，对按揭的限制、对利率的提升，都是影响房企资金回笼的重要因素，房企资金面压力较大。

对于房企而言，虽然地产整体环境在不断恶化，但龙头房企的业绩仍然十分亮眼、销售额保持较高增速。据克尔瑞发布2018年上半年房地产销售数据显示，碧桂园以4000亿元的销售金额位列榜首，同比增长38%，万科、恒大、融创等龙头房企也同样保持着高销售额增长速度。

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▲2018上半年中国房地产企业销售TOP榜。数据来源：克而瑞