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房地产行业 8月房地产销售仍旧保持强劲复苏苗头，行业活力持续回升，房地产开发增长速度超预期。而随着“三稳”政策逐步落实，房企融资难度加大，土地市场逐步降温，尽管一线城市房价上涨难度较大，但总体可控。 据统计局发布 2020 年 1-8 月全国房地产开发投资和销售情况，1-8 月份，全国房地产开发投资 88454 亿元，同比增长 4.6%；商品房销售面积 98486 万平方米，同比-3.3%，降幅比 1 至 7 月份收窄 2.5PCT；商品房销售额 96943 亿元，同比+1.6%，为年内首次正增长。东北地区单月住宅销售面积增速分别为22%、9%、7%、12%，较前有明显回升。所以地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好，对基本面形成支撑。四季度地产将取得不错收益。 受疫情冲击叠加限价项目结算的影响，房企业绩增速减慢。2020H1，A 股、港股样本房企营收分别 7368.6 亿元和 104405.0 亿元，同比均+6.5%，增速分别-18.9pct 和-5.9pct；归母净利润分别 600.6 亿元和 1055.3 亿元，同比分别-14.9%和-14.4%；毛利率分别 27.5%和 26.6%，同比分别-4.0pct 和-4.5pct；净利率分别 10.6%和 13.1%，同比分别-2.4pct 和-2.9pct。疫情影响下，竣工、结算放缓；归母净利润下行，主要因业绩增长缓慢；限价项目集中结算致毛利率下行；少数股东损益占比提升。 8 月全国商品房销售面积同比-3.3%，降幅持续减小；全国商品房销售额同比+1.6%，年内首次回正。尽管 7 月多城出台楼市抑制政策，但经济复苏承压下房地产应变能力较强；考虑到传统旺季“金九银十”期间房企将集中追赶业绩，预计三季度商品房销售面积跌幅将减小，很可能迎来转正。8 月单月商品房销售面积及金额同比分别为+13.7%和 27.1%，创三年新高，增幅分别走宽 4.2PCT和8.5PCT。 销售韧性十足，短期拿地要谨慎。2020H1，样本房企销售 33954.1 亿元，同比-3.0%，前 8 月累计销售 49673.5 亿元，同比+4.91%，因 8 月销售需求明显增长，累计同比快速上升，销售弹性十分看好。上半年，样本房企拿地金额 11841.3 亿元，同比-12.9%；拿地金额占销售金额 34.9%，同比-4.0pct。受疫情下部分房企调整上半年拿地节奏、拿地成本压缩、部分房企降杠杆的需求影响，上半年拿地金额有所下滑。近期，因土地市场供地结构变化，融资环境趋于紧张，房企短期拿地趋于谨慎。 2020年8月，房地产开发企业到位资金同比增长18.3%，较前提升1.8个百分点。累计增速3%，较前提升2.1个百分点。除国内贷款外，其他渠道到位资金均保持正增长，其中定金及预收款、个人按揭等数据最为显眼，房企在销售景气度上行阶段更依赖自身销售回款。 预计到年底，销售保持正增长，投资稳步走高，局部调控持续加码，房价涨幅总体可控。预计房企将加速推进降价促销的经营模式，商品房销售到四季度末增速略有扩大。 总体来说房地产板块，有一定概率会有一波上涨，可以考虑配置行业龙头，或者现金流充沛的公司。 |
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