 一 房地产行业的基本情况 （一） 新房销售情况 据证券资料显示：2022 年 7 月，30 城新房销售面积同比增速为-33.73%，环比增速为-30.05%，成交套数同比增速为-34.36%，环比增速为-28.22%。其中7月单月销售面积环比增速由正转负，但同比降幅较2022 年 3-5 月份仍有较大缩窄，约为 14%。其中一 、 二 、 三 线夸市成 交 面 积 同 比 增 速 分 别 为 -5.73%、-37.45%、-45.40%，环比增速分别为-17.52%、-36.40%、-22.80%。继连续三个月的环比增长后，本月环比转负。一方面是由于 6 月份集中推盘冲击业绩导致基数较高，另一方面 7 月出现的断贷事件冲击购房者热情，市场进入短暂的观望期，但相较于 6 月份之前，7 月份房地产销售市场仍在艰难复苏中。 （二） 二轮土拍情况 截至 8 月 3 日，22 个重点城市除长春、郑州、沈阳外，有 19城公布了二轮集中供地地块情况。该19 城共推出建设用地 2033.33 万平方米，同比下降 54.29%，环比下降 1.43%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，但土地市场供应规模仍处于低位。二轮土拍平均流拍率仅5.22%，较一轮土拍的 19.80%下降 14.58pcts，土拍热度在上升。从各城市热度看，出现明显分化，如：北京、苏州、宁波热度较高，广州出现地块差异明显。从价格上看，北京的成交均价由一轮土拍时的 29844 元/平方米上升为 34603 元/平方米，环比增长 15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长 7.58%。其中，杭州 45 宗供应地块全部成交，其中 12 宗地只进入一次报价阶段，热度较其它已完成二轮集中土拍的城市仍处于较高水平。从完成二批次竞拍的 14 城中，民企拿地金额占比进一步缩小，仅有 20%左右。本轮国企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为 70.27%、70.50%，分别较 2021 第一批集中供地+12.16pct、+11.58pct。民营企业拿地明显谨慎，下降至 29.73%、29.50%。从拿地数额来看，国企和民企拿地数量都出现了收缩，竞拍热度大幅下降，分别为 241、115 宗。就本轮集中供地来看，房企拿地呈现出“国增民减”的整体特征，国企积极扩充优质的土地储备，在“三道红线”带来的资金压力以及市场热度降温等因素影响下，民企拿地积极性下降。 今年，政治局将稳定市场放在首位，会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前，意味着当前经济稳定是第一位，后续对市场的托底动作将加大。稳定房地产市场可以从两方面来理解，一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动，另一方面是化解行业目前面临的风险。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度，由此带来连锁的市场风险。政策落实稳定房地产将是相对确定的事件。 二 房企业绩预告分析 （一） 利润表：归母净利润明显下跌 从2021 年和 2022年第一季度数据看，A 股房地产板块总营业入分别为 29,947.28亿元 和 4233.44 亿元，同比 8.54%和-12.37%，较上年同期增速分别下降 2.66pct 和 49.72pct；2021 和 2022Q1 分别实现归母净利润 325.28 亿元和 112.12 亿元，增速为-84.43%和-42.18%，较上年同期增速分别下降 65.59pct和 26.02pct。2021 年行业营收总体维持正增长，但是较前几年增速逐渐放缓，2022Q1 营收同比大幅下降，出现负增长。2021 房地产行业归母净利润出现明显下跌，2022Q1 归母净利润也出现了大幅下跌，但幅度较 21 年全年小。2021 和 2022Q1 房地产销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 2.88%和 3.11%、3.33%和 4.60%、2.96%和 4.78%，同比增加 0.17pct 和 0.18pct、0.02pct 和 0.01pct、0.56pct 和0.73pct。整体三费率分别为 9.19%和 12.48%，同比增加 0.75pct 和 0.92pct。2021 和 2022Q1 销售毛利率为 20.81%和 20.21%，较上年同期分别下降 6.11pct 和2.54pct；实现销售净利率 2.63%和 4.01%，较上年同期下降 6.87pct 和 1.45pct。 短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行，土地市场回归理性将有助于行业内耗现象的修正。 （二） 房企杠杆比例收窄 截止 2021 和 2022Q1 预收账款分别为 35314.82 亿元和 36240.75 亿元，同比增长 7.37%和1.37%，2021 年预收账款覆盖 2021 年全年营收的 1.17 倍，房企业绩仍有保障。同时，2021 行业预收账款增速保持上涨，意味着2016-2020 年增速持续下跌结束。中央政治局会议之后各地逐渐放开购房限制，预计三季度预收账款进一步提升。2021 和 2022Q1，行业资产负债率分别为 79.43%和 79.16%，较同期+0.66pct 和-0.22pct。三道红线相关指标上，净负债率分别为 84.47%和 86.90%，较同期-0.14pct 和+0.69pct；现金短债比分别为 1.08 和 1.05，较同期下降 15.55pct 和 165.62pct；剔除预收款资产负债率为72.43%和 71.73%，较同期-0.11pct 和-0.40pct。剔除预收款资产负债率为 72.43%和 71.73%，较同期-0.11pct 和-0.40pct。行业整体仍处于三道红线达标的边缘，但整体出现改善趋势，净负债率出现明显改善。在“三条红线”的融资监管下，房企开始积极降低杠杆水平，预计后续季度行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降。 （三） 行业现金流近年首次净流出 2021 和 2022Q1 期内销售商品、提供劳务收到的现金分别为 33088.51 和 5401.98 亿元，同比+6.34%和-32.75%。2021 和 2022Q1 现金流净额分别为-1677.24 和-1223.14 亿元，表现为现金净流出，流入额同比下降 195.04%和 35.63%。分类来看，经营活动现金流量净额为3753.59 和-954.27 亿元，同比+18.95%和-100.02%，2021 年房地产销售上半年较好，经营活动现金流量小幅增加，但同比增幅大幅下降，Q1 销售疲软导致回款大幅减少。投资活动现金流量净额为-2232.46亿元 和-86.95 亿元，同比-20.68%和+100.24%；筹资活动现金流净流出 3198.46和 181.92 亿元，同比上升 796.75%和 95.62%，筹资活动现金近年来首次出现流出现象，房企融资借贷出现严重困难，现金流入压力转移到经营现金流量上，房企现金流枯竭。 （四） 大部分房企业绩负增长 截至 8 月 3 日，部分房企发布 2022 年半年度业绩预告。除少部分 Top10 房企外，超过半数企业上半年归母净利润为负值，同比降幅超过 50%。2022Q1 受到全国疫情、房企风险暴露、行业景气度下行的影响，销售同比增速下降幅度较大，2022Q2 政策宽松力度增强，但直到 6 月份才出现边际回暖，此外，各地区民企到期债务集中到期，企业资金周转困难，影响购房者购买意愿，行业整体运营情况较差。 总述：随着房地产行业风险进一步释放，房企杠杆率在降低。另外，国内经济下行压力加大，房地产行业复苏迫切性在加大，政策有望进一步放松。从目前政策风向看，稳定经济始终为大前提，向房企注入资金流动性、加大存量房去存，均将增加房企流动性，以防止烂尾楼情况再次发生或扩大。从另一面看，房地产行业的复苏，将有利于消费拉动，推动整体经济全面复苏。 |
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