从德国女演员解约中国学生谈德国关于转租的法律条款

最近，德国女演员Gabrielle Scharnitzky（现年63岁，代表作品是《爱情风暴》„Sturm der Liebe“）因为害怕新冠病毒，对一个21岁的中国女生提出租房解约，德媒公开了该事件，同时科普了有关转租的法律条款。

21岁的中国女生自从2019年8月起就作为副房客租住这个女演员的公寓，但该演员本身也是租客，俗称二房东，把公寓再次出租给中国女生，就是所谓的Untermietung。今年一月，这个女生告诉房东想回成都，就收到了女演员的解约通知书：“我不希望您从中国回来后再回到我的公寓，因为新冠病毒正在迅速传播，可能会危害我们的健康。”而且通知该女生两周后搬家。

该女学生向德媒表示：“终止合约后，我感到非常震惊，以至于几天都不能上学。仅仅因为我是中国人，这种偏见使我深受打击。”

德媒特地科普了德国关于共享公寓（WGs）和转租（Untervermietung）的法律条款：解约通知期与正常租赁的期限相同，也是三个月。但是也有例外。

谁可以住在我租住的公寓里？

未经房东同意，家庭成员，尤其是配偶和子女，可以与您同住。父母虽然不算子房客，但是如果住在你租住的公寓，需要征得房东同意。不管怎么说，在公寓中有其他人长期居住，都有义务告知房东。

如果公寓不拥挤的话，房间清洁人员或护理人员也可以入住。

兄弟姐妹或朋友则不同。如果未获得许可长期入住，则有被房东解约的风险。

转租合同中包含什么？

通常是熟人，同学或朋友入住，可以签转租合同。

请制定尽可能精确的合同：如列出家具清单等，请记住，您作为主租户仍然对房东负全责。

注意：你可以向房客要求押金以及要求租户购买责任保险。

二房东（主租户）如何解约租户？

转租完整公寓，适用与主租户相同的条件。解约通知期限也一样。而且主租户必须出示合法理由才能解约，例如个人自用。

如果主租户和其他租户共用一套公寓，那么不必提供自己使用的证据，但必须遵守至少三个月的通知期限。

对于带家具房间的短期转租合同，如果副房客是单身，那么每月15日之前可以提出月底解约。对于家庭，还是法定的3个月的通知期。

顺便说一句：如果您没有签转租合同，主租户可以随时把你扫地出门。

二房东（主租户）可以向副房客索要多少租金？

租金可以随心所欲。但是德国禁止出租高利贷。如果您分租一间客房，而价格却是整个公寓租金的三倍，那么必然会触犯法律。

房东可以收取转租附加费吗？

如果转租或分租给房东带来更大负担，则房东只能要求附加费。例如，更多的租客可能导致公寓的损坏更多。那么私人业主可以要求收取转租租金的20％作为附加费。

房东可以拒绝转租吗？

重要的是要区分转租整个公寓还是仅转租其中一部分。如果转租整个公寓，那么房东在法律上完全可以拒绝。

什么时候有权获得房东的同意转租？

您可以在以下情况下获得转租的权限：

• 您只租公寓的一部分或与另一个人分享整个公寓

• 分租对房东而言是合理的
  

• 合理利益，如同居伴侣入住

• 公寓对您来说太大或太贵

• 暂时出国学习或工作等原因
  
  

什么时候转租不合理？

如果房东的利益受到严重损害，那么房东可以不允许转租。另外过度拥挤的公寓或将其出租给某些人也可以是不合理的，如这些人可能是以前的房屋住户，房东认为他们之间的信任关系受到干扰。

如果转租被拒绝怎么办？

如果房东不同意，租户当然可以投诉。如果法院授予您权利，则除了打官司费用外，还可以要求补偿损失的租金。

谁给承租人出具报户口的证明？

自2015年11月起，二房东也可以向其新室友出具户口登记处需要的报户口证明。在两周之内，必须告知入住日期，主要房客的地址，副房客的地址和公寓所有者的地址，并通过签字确认一切。

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