原创 | 投资悉尼写字楼是时候了吗？(实操笔记)

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一

 悉尼写字楼租金领涨全球

根据截止2016年10月份各大地产机构发布的数据，悉尼的写字楼租金，在过去12个月的时间里，以15% 的涨幅，领先包括纽约、洛杉矶、北京、上海、伦敦、法兰克福、芝加哥、香港、迪拜、马德里和东京等在内的所有国际大都市，在全球所有“一线”城市中，排名第一。

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本文中笔者以中国人常说的"A级"， "B级"分别指代"Prime" 和"Secondary"两个概念。

根据仲量联行(JLL)预测，悉尼将是2016年全世界范围内唯一一个写字楼租金达到两位数涨幅的城市。

不仅如此，根据最近莱坊国际(Knight Frank)发布的Global Cities报告预测，未来四年，悉尼将以累计27.5%的租金涨幅，继续领涨全世界写字楼市场。

悉尼写字楼市场的持续升温，除了表现为租金大幅上涨以外，还有空置率的持续走低，市中心平均空置率已经低至7%-8%左右的历史低点。租赁市场的租赁奖励(Lease Incentive) 比例也从30%左右，明显降低至25%。

10月份，市场的标志性事件：

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悉尼CBD的两个B级写字楼25 Bligh Street 和151 Macquarie Street新签订的两份（小面积）租赁协议，每平米租赁价格突破$1,000澳元，改写了悉尼B级写字楼租金的记录。

二

   投资收益率(Yield)持续压低

与租金持续强劲增长相对应，在过去的几年中，投资写字楼地产的投资收益率（Yield）持续走低。

2年的时间内，悉尼A级写字楼的投资收益率，从6.3%左右，一路压低至当前5%的水平。甚至，在9月份的几宗实际交易中，A级写字楼的投资收益率低至5%以下。相当于所有写字楼的平均资产价格上涨10%-20%。（请注意，这一投资收益率下降的过程和幅度，与澳元降息的趋势趋同。所以相对部分应该是由于澳元降息驱动。）

 

笔者自2014年以来，亲身参与完成了10宗位于悉尼的商业及写字楼的收购交易及项目融资，其中Macquarie park (2宗)， 北悉尼(4宗)，Millers Point (1宗)，Pyrmont  (1宗)，St Leonards (2宗)。对悉尼最近两年多以来，写字楼投资收益率一路被压低，有着非常深刻的切身感受。

 

读到这里，你可能觉得悉尼的写字楼已经“很贵了”，担心会不会“有泡沫”？。但是，笔者很负责任地告诉你，就全球一线城市的投资收益率来讲，悉尼的收益率仍以5.62%全球领先。

这意味着，与香港、新加坡、伦敦、巴黎、上海、东京等国际“一线城市”相比，投资悉尼的写字楼的价格还算是相当“便宜”。举例来讲，要与新加坡的投资收益率“看齐”，悉尼的写字楼价格似乎还可以再涨20%。

当然，澳元计价资产的投资收益率高于其他市场的原因比较复杂，还包括澳元的基础利率目前仍然高于美元、欧元以及与美元挂钩（如港币）的国家和地区的基础利率；此外由于澳元币种的固有波动性，以及包括ASX股市在内的澳洲资本市场固有高收益的特征，澳元计价资产的投资收益率在这种条件下不太可能与以美元或港币计价的资产“看齐”。所以，可以判断，悉尼的写字楼投资收益率，不太可能达到低于上图中其他城市的水平，这种相对“高溢”的状态，很可能在一定时间内持续存在。

三

原因探究

笔者综合最近一段时间的观察和亲身体验，总结出以下几个方面的原因：

1

需求侧因素

由于澳洲的矿业和制造行业持续萎靡，悉尼的工商业活动产生了明显的"聚集地"效应。继2015年的科技公司热之后， 2016年悉尼在专业服务、金融服务等领域呈现强劲增长，带来强劲的办公室租赁需求。

2

供给侧因素

1

由于公寓住宅市场持续升温，公寓开发对写字楼的"挤出效应"明显。众多写字楼改建为住宅，导致写字楼供应量未能跟上需求的增长，甚至在某些地区不增反降；

2

由于悉尼市规划中的地铁项目以及环形码头改造，市政府强制收购了一系列写字楼，加剧了供应紧张的局面；

上述两项因素，使得悉尼市区可供出租的办公室面积仅在2016年2到3季度就减少约4.3万平方米。

3

由于在2014至2015年，市场预测悉尼在2016年至2017年有预计接近30万平方米的新办公楼宇（包括Barangaroo）投入市场，很多开发商在2015年对市场持观望态度。由于办公室投资建设的滞后性，故而新开工的写字楼数量寥寥。

3

金融货币方面的影响

 

1) 利率持续走低

除众所周知的澳联储持续调低基础利率以外，在过去的6个月中，全世界10年期政府债券的收益率平均降幅达到50个基点，在德国和日本还出现了负利率。

 

在债券收益走低、写字楼投资收益率保持坚挺的情况下，世界范围内，投资写字楼相对政府债券的平均溢价水平约为2%-3%。这一收益率在全球“资产荒” 的今天，对投资者具有相当的吸引力。

2) 澳币汇率（不再赘述）

 

3) 全球QE导致的热钱涌入追逐优质资产（不再赘述）

4

根本原因

如果说以上的原因皆为表因，那么悉尼写字楼市场资产价格上涨、投资收益率迅速收窄的最根本的原因，还是应该归于悉尼在最近几年里，从一个国家性、区域性的城市，跃升为一个国际性的一线城市。如同七八十年代的香港。只有这个原因，才能解释，为何A级写字楼平均收益率相对于政府债券的溢价收窄。

 

正如债券投资中，信用等级低的垃圾债券往往是收益率高的所谓“高溢债券(High Yield Bonds)；而信用等级最高的政府债券往往是收益率很低、甚至为负。资产交易收益率(Market Yield)的持续走低，证明了投资人心目中，此类资产的安全性、流动性等“评级水平”正在跃升至一个更高的等级。

四

投资收益率(Yield)计算，初入市者需谨慎

笔者在最近两年的交易实践中，深深意识到投资可行性研究的重要性。

 

有很多卖方及中介在推销写字楼项目时，宣称其“Yield”(交易收益率)为6%或者7%。但是，这些卖方及中介所说的往往是Face Yield，有很多减少实际现金收益的因素，未予考虑。例如：

尚未支付完毕的出租折扣及给予租户的出租奖励；(rebatements and incentives);

物业在未来不得不支出的资本性支出；

无法从租户收回的支出等

此外，这些卖方及中介往往采用非常乐观的未来预测，例如：

大幅的未来租金涨幅预测；

较低的长期空置率预测；

较低的出租折扣比例预测；

现有租约到期后，较短的空置期预测；等等

此外，“Yield”这个概念本身，本来就是一个充满歧义和不同理解的投资概念，投资者务必深入研究以下概念的差别：

初始收益率Initial Yield（由此衍生出来的还有 Initial Yield (Net Passing)； Initial Yield (Fully Leased)）；

面值收益率（Face Yield）

复归收益率（Reversionary Yield ）

等值收益率（Equivalent Yield）

Equated Yield （笔者尚未找到贴切的译文）

结语

悉尼商业物业及写字楼市场，未来无论是租金涨幅还是投资收益率，皆有相当的投资价值。但是，唯有做好功课，了解市场的投资人，才可以稳操胜券。