房地产未来呈结构化行情上一篇，我们介绍了，房地产投资，未来更多的是结构化行情。 未来人口流入、人均收入增长速度快的城市，核心地段的房地产，增长会更稳定一些。 那除了住宅之外，还有什么可以配置房地产资产的方式呢？ 投资房地产，两种收益方式从收益来源上，投资房地产，主要是两种收益方式： 低买高卖，持有收租。 过去房地产市场发展速度比较快，更多集中在低买高卖上。 不过目前国内房地产市场的总市值，达到450万亿。 几乎是堪比美国、日本、欧洲房地产市值总和。 未来房地产市场，再像过去20年那样大涨，是比较困难的。 那持有收租，会逐渐成为一种选择。 其实股票资产投资也是如此。 例如这两年熊市比较低迷，红利指数等高股息率策略也比较受欢迎。 上市公司的分红，是来自于盈利的一部分，跟股票牛熊市关系相对弱一些。 如果股价不涨，大不了拿着收取分红。 REITs：类似一个「包租公」以收租为主要目的的房地产类资产，那就是REITs，房地产信托基金。 REITs主要投资的是商业地产，比如说商场、写字楼、酒店、数据中心等。 它们有共同的特点，就是有相对稳定的现金流收入。 REITs不做短期买卖，长期持有物业，通过收租作为收益。 会把收到的租金的90%左右拿出来，以分红，分给持有者，是一个「包租公」。 大多数REITs的分红收益率都比较高，类似红利策略的品种。 在海外部分高分红基金，也会同时投资REITs和高股息率的股票。 REITs的投资对象REITs投资的是啥呢？ 大多数是商业地产、基础设施等。 例如酒店、商场、写字楼、医院、产业园区、仓库、物流基地等等。 另外，目前国内也在鼓励基建类的REITs。 高速公路、石油天然气管道、大桥、甚至垃圾处理项目，也是可以包装为REITs产品的。 只要能产生稳定的现金流收益。 国内目前REITs，主要集中在基建项目上。 未来也会有商场、写字楼、公寓等其他项目的。 最终，REITs的核心，就是「持有收租」。 长期收益和风险那REITs的长期收益和风险如何呢？ REITs从长期收益的角度，介于债券和股票资产之间。 在美股，是有几百只REITs的，也有专门的REITs指数基金。 比如说先锋领航推出的VNQ，就是一个典型的REITs指数基金。 VNQ从2011年底，到2021年底，10年时间里，年化收益率11.4%。 不过2022年遇到美股加息周期，股票、房地产、债券三杀，净值下跌了26%。 REITs的波动风险，也是超过债券的，仅仅略低于股票资产的波动风险。 国内REITs诞生时间相对较短。 截止到2023年中，指数公司发布了一个A股上市的中证REITs指数，不过里面对应的REITs基金只有24只。 暂时也没有对应的指数基金。 对普通投资者来说，可以等后面出现REITs指数基金再考虑。 如何判断REITs的投资价值REITs的投资价值相对容易判断。 REITs，绝大部分收益，是以分红的方式，支付给投资者。 所以分红收益率，就成为REITs指数重要的估值参考。 分红收益率较高时，是这类资产投资价值不错的阶段。 等A股REITs指数基金出来后，我们也可以将对应分红收益率，加入到我们的估值表中。 总结REITs的核心，就是「持有收租」。 租金收益是最主要的收益来源，绝大部分租金，会以分红的形式，发放给投资者。 投资单个REITs难度高一些。 分散配置一篮子的REITs，例如REITs指数基金等方式，对普通投资者会更容易一些。 从估值角度，REITs指数的分红收益率较高时，是这类资产投资价值不错的阶段。 |
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