 小刘大学毕业后，就留在浙江丽水工作。工作七八年了，一直都租房住。2015年小刘攒足了首付款，打算买房。经过几个月的精挑细选。小刘看中了一套二手房。 房屋面积89平方，房东报价135万，5月27号，姑娘和房东签了购房意向合同，交了两万块定金。合同上约定，双方在6月20号之前签订正式合同，违约金占到房款的10%，也就是13万5千。 小刘说，自己第一次买房，没什么经验，随后一个月的时间，她按照房产经纪人给出的步骤，回了好几次山东老家，又跑了好几趟银行，准备各种贷款申请材料。但是，在这个过程中，房东一直没有出现过。到了6月20号，经纪人也没有通知她去签正式合同。 事后小刘去其它中介打听过，类似的房源已经涨到一百五六十万。这才知道房东反悔的真正原因。 小刘觉得房东应该讲究诚信，按照之前的意向合同履行。如果房东不履行也可以，但是要退还小刘定金的两倍4万。但是，房东只愿意退小刘当时给的2万。 嘉宾：北京金台律师事务所 魏巍律师 业务专长：经济合同类案件、遗产案件、执行案件 方弘：房东如果不履行合同，是要退2万还是4万？为什么？ 魏巍律师：关于定金和订金的纠纷实际生活中也是常发的案件。《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 很明显，我们可以看到本案当中是房东违反了合同约定，应当依照法律规定双倍返还定金也就是4万元。 方弘：定金在实践当中起一个什么样的作用？ 魏巍律师：定金在法律里作出明确规定。只有用定金所签订的合同才会产生双倍返还的定金效果。 另外，订金在法律里也作出了明确的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 这条规定对于订金和定金在法律上作出了非常明确的区分。如果约定的是定金，接受定金一方违约会得到双倍赔偿。 但是，如果在合同当中约定的是订金，发生纠纷的话，法院不会支持双倍返还的。最多把订金原价返还给交纳订金一方。订金在法律上的效力只有预付款的效果，没有担保的作用。 方弘：举个例子，买家具交订金（定金）以后反悔。如果不想买了，订金是可以要回来的。但如果是定金，消费者如果不想买了，这笔钱是要不回来的？ 魏巍律师：这和买房子是一个道理。买房子的时候，如果购房者交付的是定金，购房者不买了违约了，那么定金就不能要了。但是，如果商家没有按照当时的约定把家具在合同约定的时间送到或者是交付给消费者的话，商家是要双倍返还定金的。 而且定金在使用当中一定要注意：定金是以实际交付为生效起点。也就是虽然在合同中约定了定金的罚则条款，但约定的定金没有实际交付，也不会产生双倍返还的效果。 方弘：本案房东违约就应该返还给小刘定金的两倍4万？ 魏巍律师：小刘交付了定金，如果小刘反悔不买房子，违约了，那么2万定金小刘是不能要求返还的。如果房东违反了约定，不卖房子了，那么房东就要返还定金的两倍也就是4万。 方弘：什么情况下，应该使用订金？什么情况下又应该使用定金？ 魏巍律师：在所有的合同中，我都建议使用定金。因为定金具有担保合同实行的法律效力。 订金在法律上的意义只是一个预付款。我不建议在任何场合使用订金。 如果在实际的使用当中，使用的是定金。那么约定的定金金额是要实际交付的。只有在你实际交付定金的时候，定金条款才算正式生效。 方弘：尽管如此，实际生活当中还有很多时候约定的是订金，这种情况下违约，违约方就不需要承担任何责任吗？ 魏巍律师：如果是订金，违约方违约没有给对方造成任何损失的话，订金严格来说可以返还。 我们需要注意：在合同中保证合同履行的并不是只有定金这一种办法，还有一个就是就是在本案当中约定的违约金。 而违约金的法律性质和定金是不同的。 定金有惩罚的作用，不管合同违约给对方造成多么大的损失，无论损失小于定金还是大于定金，定金的罚则是不变的。但是，违约金是不同的。即便合同中没约定违约金，也没有约定违约金的数额。当合同其中一方违约给对方造成了经济损失的情况下，对方都可以要求违约金赔偿。 违约金相对于定金来说，违约金具有补偿性作用。 方弘：本案中，当事人既约定违约金又约定定金，房东一方违约时，小刘是该主张两者都赔呢？还是选择其中一个来赔呢？ 魏巍律师：《合同法》116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说在同一份合同中发生纠纷，我们只能选择其中一种来主张违约责任。 我曾经做的案例当中，和本案比较相像。一个房屋买卖的案子，卖房方违约不卖房了。从双方签约到违约期间，房子的升值空间非常大。房屋升值的部分已经远远超出了他们当时所约定定金的数额。 这种情况下，如果只是主张定金赔偿，那么远远不能弥补买房者的损失。于是，买房者就选择要求违约金赔偿。违约金如何赔偿？可以要求法院进行评估，评估签约时候房子的价值和现在发生纠纷时房子的价值。两者之间的差价，买房方可以要求全额赔偿。 方弘：应该说这对于违约方是一个非常严厉的惩罚。本案中，对于小刘而言，她既可以选择房东返还4万，也可以要求房东赔偿13万5千元钱。如果前后差价大于13万5千元的话，还要赔偿更多？ 魏巍律师：是这样的。如果小刘要求是定金的赔偿，那么得到的实际上只是两万。因为她之前已经交付给房东两万。 但是，如果小刘主张的是违约金的赔偿，不但能够主张约定的违约金赔偿，还能主张差价赔偿。 |
|
|
