 016年5月，太原市民张先生购买了一套二手房。买这套房子，主要也是为了孩子上学考虑，因为这套房子是学区房。 房子是通过房产中介购买的，因此双方签订的协议十分完善。 双方在合同中约定，出卖人胡某应当在房屋所有权转移之日起6个月内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过6个月未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。 然而，胡某未如约将户口迁出。而市民张先生的孩子却等着上学，张先生非常着急就像打官司。 原房主的户口不迁走，张先生可以怎样维权？ 嘉宾：云南大韬律师事务所主任 王绍涛律师 方弘：二手房买卖当中，这种情况非常常见。很多时候买二手房是为了买学区房，但是，即便房子已经过户到自己名下了，对方就是不迁户口。这就给很多买二手房的人带来非常非常大的麻烦和风险。这起案件当中，张先生已经获得了二手房的产权证。但是，他和孩子一家人的户口就是迁不进来，这种情况张先生该怎么来维权？有办法解决这个事吗？ 王绍涛律师：落户的问题实际上是一个非常棘手的问题。在这种案件当中，因为户口的问题发生纠纷也不在少数。而且，在实际的解决过程当中，也是一个无解的问题，为什么会这样说呢？ 例如，合同当中说约定了，作为房屋卖方应该什么时候把户口迁出去。事实上，如果对方一旦违约，通过去法院诉讼的方式强制性要求对方迁出户口，这是办不到的！ 为什么会办不到呢？因为，这样的判决，法院没有可执行性，为什么呢？ 因为，迁出或者迁入户口是公安机关的一个行政权力或者行政事务。法院不可能做出一个判决强制性要求公安机关把户口迁出去，这做不到。 所以，只能根据合同的约定。在本案当中，如果胡先生不把户口迁出去就要支付违约金，张先生也有权要求他承担违约责任。 但是，法院不能够要求公安机关强制性的把胡先生的户口迁出去。 那么，我们能否提起行政诉讼，要求公安机关把户口迁出去呢？ 事实上，这也同样是做不到！ 为什么做不到呢？ 这就要看公安机关对户口的迁入或者迁出是基于一个什么样的理由或者基于一个什么样的程序。 事实上，公安机关对户口的迁出或者迁入是根据户主的申请。如果没有户主申请迁出户口，公安机关就强制迁出，有可能就是一个违法的行政行为。因为，行政行为没有执法的依据。 所以，行政诉讼对于户口迁出的问题仍然是解决不了的。因此，户口的问题是一个非常麻烦、非常棘手，甚至于是一个无解的问题。 如果我们在买二手房的时候没有做一些预判，这些该注意的方面没有人注意到，我们就很难解决。 方弘：可能大家有一个质疑就是，法院的判决应该具有最高的执行力啊。无论是对个人、事业单位甚至是行政机关来说，法院的判决都是应该无条件执行的。强制公安机关迁出户口的判决，为什么很难执行呢？ 王绍涛律师：因为这是一个民事案件。民事审判是解决当事人之间的纠纷。而户口是否准予迁入以及是否准予迁出；它的程序是否符合公安机关一系列的行政程序，这是行政权力。 不能用法院的审判权力去替代公安机关的行政权。权力是有边界的。所以，为什么不能够要求公安机关去具体做一个行政行为，原因就在这里。 那么，是否可以提起一个行政诉讼官司，刚才我也说了行政诉讼仍然走不通。 因为，行政诉讼要求必须要清楚诉讼请求有什么依据。公安机关作出行政行为一定是要有法律依据的。如果没有法律的依据，公安机关仍然无法做出行政行为。它的难点就在这里。 方弘：还有一种情况，我当时买的二手房可能就是奔着学区房去的。而且这也在合同中进行了明确，如果不是学区房的话，我不会买。同样道理，我如果买了过不了户，这个学区房对我来说就没有多大意义。像这种情况的话，我可以要求对方退我的钱吗，退房可以吗？ 王绍涛律师：这是可以的。在合同当中可以要求对方承担违约责任。承担违约责任的方式，可以要求承担违约金，也可以要求解除合同。 我为什么要买这个房子，我的目的就是因为是学区房，要给孩子落户，上学校。如果我的目的是这个，虽然我已经变更了产权，但是我落不了户。这种情况，就是实现不了合同的目的。 如果合同中有约定，我就有权要求解除合同，然后把房子退给对方，我的购房款返还给我。同时，要求承担违约责任。 方弘：事实上，我们在中介买二手房，合同都是中介拟定好的格式合同，很不会特别对学区房的情况做明确具体的约定。因此，就会出现关于张先生这样落不了户口的问题。原房主户口不迁出去，还会有一些什么样的法律风险呢？ 王绍涛律师：这不是一个法律的风险的问题。应该说是购买到这种房子，以后会有一些意想不到的麻烦。户口转不转，并不影响房屋产权的过户。也就是房子的所有权是你的了，房子法律风险应该是不存在的。 但是，确实会有些麻烦。 比如说，有人追债，对方可能会按照户口所在地来进行追债，会不会追到你家门口的问题。 如果法院要审理案件，法院的传票肯定会寄到你的户口所在地。 这就是户口不签会带来的一些麻烦。但是，法律上的对房屋产权构成影响的风险并没有。 方弘：在二手房买卖过程中，如何避免类似风险的发生？ 王绍涛律师：要绝对避免二手房买卖当中关于落户的风险，基本上不是太有可能的。但是，至少可以做到以下几点来减少这方面的麻烦或者说尽量让这种风险减小。 第一、要查清楚房主的落户的情况。在昆明进行二手房交易的话，是一定会要求房主开一个空户证明的。在交易之前，必须要查清楚房子是否有落户的情况，派出所会开证明。 第二、在合同当中要约定清楚买房子的目的就是为了落户，孩子上学。如果把这个目的说清楚，到时候你就有解除合同的事由。如果你没有在合同中明确约定，那你就很难主张这个权利。 第三、违约金要约定清楚。如果不把不配合过户的违约金问题约定清楚，甚至于要求对方承担损失都是很难的。因为，不迁户口会给你造成的多少损失，实际上是很难计算得出来的。 第四、最好还是要买空户的房屋。一劳永逸，可以彻底规避麻烦。 如果有些情况下，确实过户时，户口没有转出去，而且对方已经答应户口在一定的时间内转出去。那就只能是通过违约金的约定，通过解除合同来尽量给对方施加压力，尽量让对方履行合同。 如果因对方违约，一定要通过法律途径或者法律的救济手段让对方搬出去，在法律上是有很大难度的。 方弘：购房风险无处不在，本来对于购房者来说房子已经过户到自己名下，就应该没有什么风险了。但是，很多时候，还有很多想不到的麻烦。如果本案中，张先生一直拖着不迁出户口，张先生即便通过诉讼，也很难迁入户口。 所以，大家要记住二手房买卖中，关于户口问题也是非常重要的。如果你是奔着户口去的，对于怎么来避免自己以后可能没办法落户，一定要知道王律师给大家的一些重要提醒！ |
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