 新婚夫妻用积攒多年的积蓄和双方父母的辛苦钱终于买了套房，但是却买到了劣质房。房屋墙壁多处开裂、空鼓。反复修复依然存在开裂现象。去法院打官司却败诉？ 为什么？ 黄海明和于波系新婚夫妇，婚后不久于2015年1月26日向芜湖天龙房地产开发有限公司购买商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》。 2016年8月6日，芜湖天龙房地产开发有限公司向黄海明和于波交付商品房，两人在验房时发现房屋墙壁多处开裂、空鼓，因此拒绝接收房屋。 芜湖天龙房地产开发有限公司作出承诺，立即对房屋墙壁存在的开裂、空鼓质量问题进行修复。 但时至今日，经过三次修复的房屋墙壁依然存在开裂现象。 据此，黄海明和于波起诉至法院，要求判令芜湖天龙房地产开发有限公司降低房屋价款50000元。 芜湖经济技术开发区人民法院认为因为房屋墙壁存在开裂、空鼓质量问题，向法院主张降低房屋价款，没有法律依据，因此不予支持。 买到劣质房子或者说存在严重质量问题的房子，作为购房者是否难以维权？该怎样维权？如何避免夫妻俩类似情况的发生？ 嘉宾：云南大韬律师事务所主任 王绍涛律师 方弘：黄海明夫妻俩买的这套房子我个人觉得住着太不安心了，这一辈子可能都在这间房子里生活。但是，这套房子感觉并能让小两口住着安心，安全。买到这样存在质量问题的房子，维权还败诉了。为什么？ 王绍涛律师：这个案件给人的感觉是让人想不通。为什么房屋质量问题出现了开裂、空鼓，到法院起诉以后被驳回了诉讼请求，还败诉了？问题出在哪儿呢？ 事实上，我可以明确得来进行回答。这个案子的问题不是出在法律上，法律没问题；也不是出在法院上，法院没问题；也不出在法院的判决上，判决也没有问题。那么，问题出在哪儿呢？ 这个案子为什么败诉？实际上，问题就出在原告本身的诉讼请求，原告的诉讼请求出现了问题。 为什么？ 第一、合同是双方协商一致的结果。合同一旦签订后，任何一方都不能单方变更合同，当然也包括合同的条款。比如说房屋的单价或者房屋的价款是多少，这是双方协商一致确定的。一旦签订合同，单方是无法改变的。 而且，不仅仅是签订合同的任何一方无法改变，甚至于任何第三方都无法去裁定或者改变，包括法院。因为这是完全超出了法院的裁判范围。法院不可能对一个房屋的单价或者总价，进行一个裁定。 第二、房屋的质量出现问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 也就是说如果黄海明夫妇要求解除合同，或者是因为房屋的开裂、空鼓造成了损失，要求予以赔偿，这个要求是有法律依据的。 但是，因为房屋质量不合格而要求降价，这个在法律上是没有这样的规定的，也不可能做这种规定。 方弘：也就是说黄海明夫妇主张降低房屋价款的诉讼请求是错误的。他们可以主张解除合同，就是退开发商我钱，我不要这个房子了；或者索赔相应损失，这些都是可以的。但是，要主张房屋降价是没有法律依据的，是吗？ 王绍涛律师：对。这其实这就是我要说的第三个问题。 第一、诉讼活动是一个技术活，一定要专业的律师来进行操作。 技术活最关键的问题就是： 诉讼请求是什么，具体要怎么样去提才能够得到法院的支持？ 提起了这个诉讼请求以后，要去收集什么样的事实？ 这些事实有什么样的证据来支持？ 哪些问题必须要通过鉴定来进行证明？等等 当事人不能够根据想当然的来进行处理。 这个案子其实就是一个很典型的想当然的案子。你不是开裂、空鼓吗？那房屋质量就有问题。质量有问题，就应该降价，就不应该按原来的价格卖给我。这是老百姓通常情况下的一个非常朴实的思维。但，它不是一个法律逻辑。 所以，我们从大数据中也可以看得出，凡是没有请律师，想当然地自己通过诉讼到法院去打官司，它的败诉比例往往都要远远高于委托了律师及代理人的案件。因为，我们不可能要求老百姓去操作这么复杂的、专业化的事情。 本案中，作为原告的黄海明夫妇是否请了律师我们不得而知，如果这个案件是因为委托律师提出了这样的诉讼请求败诉的，那肯定是律师的一个失误。 方弘：可能大家不请律师主要考虑的就是怕花钱。而且即便花钱可能有些人还担心找到不专业的律师。这就是关于委托律师的技巧问题了。今天的节目，不加入赘述。 本案中，黄海明夫妇可以再重新提起一个比如说退房的诉讼请求吗？或者赔偿损失的请求吗？ 王绍涛律师：根据这个案件情况，我可以判断应该是可以的。原来提出的是房屋降价的诉讼请求，而现在要求解除合同或者赔偿损失。虽然，起诉的原因都是一样的，都是因为房屋质量的问题。 但是，诉讼请求是不同的。这种情况下，应该不属于重复诉讼。 方弘：这让我想到了有听友给我们的咨询。这位听友是有人欠他钱，他就起诉了。起诉的时候也没有具体问他有没有请专业律师。他虽然胜诉了。但是，现在进行到法院执行阶段，债务人却跑了。据说，债务人已经把他所有的财产都转移给他的妻子。但是，他已经跟妻子离婚了。现在这位听友就非常棘手，法院判决的债务人没有能力偿还。但是，他又没有办法向债务人的前妻去追偿！他现在想知道自己能不能重新起诉？像这种情况可以挽救吗？ 王绍涛律师：这种情况下要重新起诉，显然不可能！因为在此起诉的诉讼请求、和事实和之前的那个诉讼案件是相同的。无非是要追加或者说直接起诉他的配偶，在这种情况下，已经不太可能。 这样的案例，实际上是明显的诉讼失策、诉讼失当甚至是个错误。因为，法律已经规定，在一般的债权债务诉讼当中，在夫妻关系存续期间，即便是一方欠下的债务，原则上配偶都是要承担连带责任，就是共同偿还。所以，在起诉的时候，就应该把夫妻双方列为共同被告，一起起诉。法院根据现行的法律规定，一般情况下或者原则上，都是要夫妻双方共同来进行偿还的。 但是，如果当初起诉的时候，就没有把配偶列为共同被告，现在唯一的的办法就是在执行的时候，可以申请法院把被执行人的配偶追加为共同的被执行人。但是，事实上，因为之前没有起诉配偶，没有法院的生效判决，在执行阶段再去追加的可能性是很难得到法院支持的。这种追加可能性是非常小的。 那么，如果法院一旦在执行阶段不同意申请执行人申请追加。事实上，这就酿成了一个不可逆转的错误。只能是当时起诉的谁，法院判的谁，就只能像谁追债。 对他的配偶就束手无策了。 所以，这些都是诉讼当中的一些失策或者是错误导致的。 方弘：诉讼是个技术活，一定要请专业的人士，专业的律师帮助才可以。否则，损失有时无法弥补。这个案子涉及到的大概是30万左右的债务。这个基本上就很难要回来了。 另外，我自己的切身感受，我家里的一位亲戚打算和几个朋友一起打官司。打官司之前就来咨询我，我给她请教律师以后的建议是不起诉，法院不会受理。但是，她的朋友就可以觉得她们完全有胜诉的把握，因为她们的道理充分。结果，她们自己写了诉状起诉到法院，法院不予受理。很多时候，并不是大家想象的，这个案件中，我有理，我就能胜诉。打官司是讲究专业和技巧的。
回到今天的主题。在购买房子的过程当中，确实会存在的一些质量现象。尤其是期房。我们在购买的时候，没有办法看到实际的房子。刚才说存在严重质量问题才可以退房、解除合同。但是，有些时候，房屋质量问题并不严重。这个时候提出解除合同，退房退款的请求是不会被支持的。这种情况，咱们购房者还可以通过什么途径来维权？ 王绍涛律师：这种主要还是通过协商来处理。特别是一些不是主要的、严重的质量问题。如果涉及到房屋质量的根本性问题，已经不能使用、不能居住了，必须要明确一点：去主张权利的时候，一定要有鉴定！ 本案当中的开裂、空鼓究竟是外层的涂抹上的开裂，空鼓？还是本身主体质量上出现的问题？根本问题在于这些开裂、空鼓是否影响到整个房屋的质量，甚至影响居住和使用。这个问题谁来回答？ 法官是没办法来回答。律师也没法回答。这必须要专业人士进行评估鉴定。鉴定了以后，法院根据鉴定结果作出裁定。对房屋质量的鉴定是至关重要的。
方弘：也就是你不能随意退房，不是只要出现裂痕或者空鼓就可以退，并不是这样！一定要有鉴定机构鉴定。房子经过鉴定以后是不是达到了严重影响正常居住、使用的情况才可以退。如果房子并不是严重影响正常居住和使用，购房者还可以如何主张自己权利呢？ 王绍涛律师：在这种情况下可以维修，修补。一般情况下，购房者只要提出这些请求，特别是还没交房之前，只要不是影响主体的质量问题，都可以进行修补。如果开发商不修复，修补，那么，购房者自己可以去进行修复。对修复或者修补发生的费用，可以要求开发商赔偿。 方弘：这是在没有交房之前的维权。如果是我住进去以后发现这个房子出现各种漏水或者是漏电等等各种情况，很糟心，购房者就一而再再而三得去修。这个时候想退又退不了，对于入住以后出现的房屋质量问题又该怎么办？ 王绍涛律师：这种情况非常复杂。而且可能造成的损失也非常大。一个非常复杂的问题就是一定要分清责任。比如漏水的问题是建筑主体中的主水管漏水？还是因为装修当中的排水管漏水？比如漏电的问题，是因为房屋主体的漏电的问题还是房屋装修时排线的问题？ 所以，这必须要有一个非常复杂的科学鉴定，才能分清根本问题。
方弘：与其糟心，不如避免！最后，如何避免自己买到这样劣质的房子？ 王绍涛律师：说实话，对于买房的事情，特别是在我们这样环境下，很多时候还是有一些运气的成分在里面。但是，这也不是说就毫无规律可循。 首先，我们在选购房屋的时候，开发商的信誉，过往开发的楼盘，以前对于出现了这些纠纷以后的处理的方式，实际上就是这家开发商的实力、信誉问题。 另外，我们在验房、接收房屋的时候，最好有专业人士的参与。因为，一般的老百姓对于房屋的建筑质量，包括排水、通电、用材很难判断。这要非常专业的人士去判断是否存在质量问题。如果我们能把好这个关，如果确实有这方面的隐患或迹象，我们就拒绝接房。 在这种情况下，可能为今后的维权，包括发生的损失的弥补会有帮助。我们只能简单得跟大家说这些。当然，如果确实这些问题避免不了，那必须要通过司法来解决。但是这肯定是一个漫长的、艰难的诉讼过程！ |
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