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本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源
最近一段时间，房地产市场又开始有所波动，银行的降息、'营改增'的热潮都推动了房屋价格的上涨。房价的上涨势必带来交易纠纷的增加，所以，我们律师所的热线电话近期异常活跃。
以一位女士咨询的问题为例：'16年2月我买了一套二手房，我已经支付了定金，现在还没有到银行面签阶段，房主感到房屋价格上涨了好几十万，现在明确向我表示不卖了，愿意双倍返还我定金。我告诉房主，合同约定若是一方违约，则违约方要承担总房价20%的违约金，而房主却说现在法院不能支持这么高的违约金，你随便去起诉，请问我怎们办？我是否能起诉要求继续履行合同？若是主张违约金法院是否能全额支持？'
我想，大部分做民事案件的律师可能都有处理类似案例的经验，那为什么在合同明确约定违约责任，且违约金额很高的情况下，大部分违约方依然愿意违约呢？根据我的实践经验，我总结有如下原因：
一、司法判决是因案而异，针对类似的案件尺度也并不统一
根据民法、合同法的基本原则，当事人的意思自治是高于一切的，只要不违反法律、行政法规的强制性规定。而实践中，虽然双方签署了买卖合同，也约定了根本违约方一旦违约就要承担较高的违约责任，但是法院在审判时往往还要结合案件的具体情况、违约责任与实际损失的衡量等多方面因素来综合判断，而由于买房人很难举证证明实际损失的具体数额，更难证明所谓的损失是直接损失，在这种情况下法院就很难支持违约方全额支付违约金。这样就会让老百姓误以为合同约定意义不大，自然就没有遵守契约的精神。
二、司法调解的原则，在某种程度也误导了老百姓，从而弱化了契约的精神
司法调解是我国民事审判工作的优良传统和成功经验，民事诉讼把法院调解用法律条文固定下来，并将自愿、合法进行调解确定为一项基本原则。实践中，法官在进行调解时，往往是两边做当事人的工作，指出各自的风险以及可能承担的责任，最终两边当事人都作出让步，打破原有合同的约定，重新作出约定。老百姓就会认为既然有合同约定，且约定的很清楚，而法官还要'和稀泥'，自然会认为守约方的契约精神没有被尊重。
三、违约成本低，诉讼周期长，无论结果如何对于守约方都是一种折磨
诉讼本身对于买卖双方都是一种损失，无论结果如何，双方都耗费了许多时间、精力、财力等等。就这位女士咨询的案例而言，若是她主张继续履行合同，就不能通过银行贷款的方式购房，而必须全款支付，因为法院无法判断购房人的银行贷款是否能获得支持，这对于贷款购房的购房人来说可能无法实现继续履行合同的目的，加重了自己的购房负担。即便购房人具备全款的购房能力，后面还面临出卖人是否能顺利腾空房屋，在中国执行难是很普遍的事情，假设出卖人拒不腾空房屋，对于购房人来说购房目的也无法实现。若是她主张解除合同要求出卖人承担高额的违约金，法院又未必全额支持，但购房人基于相同的价格购买同户型、同地段的房屋往往很难实现，又要陷入看房、选房、签署购房合同的循环中。所以，只要选择诉讼，可能都有各种各样的无奈。
因为诉讼耗费时间和精力，所以我面对每一个客户，都尽量建议客户选择最理性的方式去解决问题。有的时候诉讼是理性解决问题的方式，有的时候和解是理性解决问题的方式，有的时候承受委屈也是理性解决问题的方式。前两天一个客户找到我，说是卖家因为房价上涨明确要求解除合同，要请我做律师进行诉讼。我建议客户首先和卖家约谈，若是通过协商的方式解决问题这是最理性解决问题的方式。于是，我陪同客户和卖家协商，总共协商了五个多小时，谈判期间多次面临谈判崩溃的局面，但最终双方还是达成了一致的意见（房屋总价不变，只是提前了过户时间），我回到家的时候是晚上23点40分。就我内心来说，双方达成了一致的意见，意味着我无法收取诉讼的律师费，但通过我的努力让客户问题得到了彻底的解决，客户的这种认可可能远远超出了律师费的意义。我想，法律不仅仅是我们谋生的一种手段和工具，更应该是我们为客户解决问题的方法。所以，律师应该在法律信仰的指引下为别人或为自己解决问题，这样才不至于走失自己，才能有更多的客户认同你、认可你，才能有更多的朋友支持你，才能路越走越宽、越走越广阔。
编辑/张洁
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