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本案合同双方虽约定了违约金，但约定的违约金高于实际损失，法院考虑到公平性酌情调整了违约金比例。
2021年2月10日小斌（原告）与小飞小红夫妻二人（被告）达成一致，二被告将其所有的位于某区的房屋出卖给小斌，转让价款58.8万元，当日双方签订《房屋买卖合同》，约定小斌于2021年2月28日前向二被告支付第一期购房款14万元，二被告于2021年4月1日前把房屋过户到小斌的名下。合同约定，如二被告不履行义务交付房屋，二被告除退还小斌已交付的全部购房款外，还承担房屋转让总价款20%的违约金，并承担因诉讼产生的律师费、诉讼费、交通费、公告费、保函费、保全费等一切费用。 合同签订后，小斌按约定于2021年2月28日前支付给小飞小红夫妻14万元，但二人一直不履行合同义务，没有把房屋过户到小斌的名下。小斌遂于2021年4月2日向法院提起诉讼，要求法院判决二被告把房屋过户到小斌的名下。但法院查询到二被告已把上述房屋一屋多卖，卖给了其他人，该房屋也被多名债权人依法查封，小斌要求二被告把房屋过户的诉请已不可能。 小斌无奈只能另行提起诉讼，请求：1．判决二被告连带偿还购房款14万元及自2021年2月11日至2021年6月11日的利息7186.64元，共147186.64元；2.判决二被告连带支付违约金117600元；3.判决二被告连带支付小斌因本案产生的律师费26520.00元并承担案件受理费。 被告小飞、小红辩称：一、原、被告双方于2021年2月10日签订的房屋买卖合同虽成立，但不是双方的真实意思表示，被告不愿意继续履行该合同。原、被告虽于2021年2月10日签订了《房屋买卖合同》，但是第3条约定的付款方式显然不符合常识常理常情，与一般交易习惯不相符。小斌签订本合同的本意是作为其与被告之前民间借贷合同的担保，也就是如果被告一旦无法还款，则将此房屋抵债给小斌。且在签订协议后，被告仅收取小斌交付的小部分房款14万元，并未将房屋钥匙等交给小斌，未实现交付。因此，被告不愿意继续履行该合同。二、在履行顺序方面，“一房二卖”甚至“一房数卖”的情形下，目前比较权威的观点就是在《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条第一款中进行了规定。该规定“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定”。被告在2021年3月20日与另案原告刘军签订有《房屋买卖合同》，依照上述规定（2）、（3），应当确定履行与另案原告小军所签订的合同。（2021年3月20日，被告又将上述房屋另出卖给案外人小军。）三、被告没有违约也不应承担此费用，理由是双方合同约定于2021年4月1日前完成过户手续，但小斌却先于2021年3月8日向法院申请诉前保全，由法院查封了被告的房屋，此时双方已无法实现办理过户手续，造成不能过户结果的是小斌，被告并未违约，相反，本案违约的恰恰是小斌。综上，双方签订的合同非当事人的真实意思表示，应当不予履行。 法院认为，原、被告于2021年2月10日签订的合同明确为《房屋买卖合同》，合同内容不违反法律的禁止性规定，依法成立。双方对合同标的物约定清楚，合同履行方式和履行期限明确，合同签订后，小斌按约定向被告支付首期购房款且被告接受，应认定为双方真实意思表示，因此，合同成立、合法、有效。被告辩称合同虽成立，但不是双方真实意思表示的辩解，无证据证实，法院不予采信。在被告收到小斌交付首期购房款14万元后，被告在合同约定交付合同标的物期限届满前又将案涉房屋另行出售给案外第三人，且庭审中被告明确表示案涉房屋应当交给与被告签订合同在后的案外第三人，被告的行为违反诚实信用的原则，已构成违约，现小斌主张被告退还已付购房款并无不当，法院予以支持。双方的意思均表示不再履行合同，庭审中双方虽未举证证实，但均认可案涉房屋因涉及多起诉讼已被法院轮候查封，履行合同交付房屋已不可能，双方签订的合同应予解除。被告小红在《房屋买卖合同》落款的甲方共有人签名处签名，未提交证据证实其有对小飞和小斌签订的《房屋买卖合同》持相反意见，庭中也未提出异议，应视为出售房屋是被告小飞、小红的共同意思表示，以及因合同的不履行共同承担责任。 关于小斌主张的利息，双方在《房屋买卖合同》中约定“如甲方违约，除退回所交付的全部房款外，还应承担房屋转让总价的20%的违约金责任”，双方约定了违约退回本金并承担支付违约金的违约责任，因此，小斌的利息请求，法院不予支持。关于小斌主张的违约金，如前所述，被告在合同履行期间又将双方达成协议买卖的房屋另出售给他人，被告显然构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，法律对买卖合同的违约金具体数额或计算方法没有明确规定，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。本案双方约定违约金为房屋总价款的20%计117600.00元，庭审中经法院释明，被告对是否减少违约金未作明确的请求，只表示不认可双方约定的违约金，而由法院判决。法院认为，虽被告不对是否减少违约金作明确表态，但被告对双方约定的违约金不认可，法院仍应对违约金作相应的调整。小斌未举证证实其具体损失，而小斌可能产生的损失无非是已付购房款的利息损失和从签合同到毁约期间的房屋差价损失。从利息损失方面考量，即便按小斌主张的年利率15.4%计算，从小斌最初付款给被告起至起诉之日，其利息损失在万元之内，显然双方约定的违约金过高。而从房屋差价损失方面考量，双方约定交房时间为2021年4月1日前，根据小斌陈述和提交的证据（2021）桂1031民初992号民事裁定书，从2021年4月1日至小斌第一次起诉的2021年4月18日，期间只相隔十多天时间，就合同履行地某区而言，房屋价格应没有发生相应的波动，且小斌也未举证证实房屋价格波动情况，因此，房屋差价损失并没有产生。但是，鉴于违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的特性，法院酌情调整双方约定违约金房屋总价款的20%为房屋总价款的8%，由被告向小斌支付违约金47040.00元。 关于小斌请求被告支付律师费26520.00元的问题，小斌提交证据某律师事务所的《民事委托代理合同》和《律师服务费收据》证实，又有双方在合同中明确约定由违约方承担律师费，即使《律师服务费收据》非正式发票，但因被告违约，小斌因维权而聘请律师所需支付的合理费用，被告都应承担，小斌的该项请求，法院予以支持。 最终，法院判决如下： 一、小斌与被告小飞、小红所签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告小飞、小红于本判决生效之日起十日内，向小斌返还购房款14万元； 三、被告小飞、小红于本判决生效之日起十日内，向小斌支付违约金47040.00元。 四、被告小飞、小红于本判决生效之日起十日内，向小斌支付律师费26520.00元。 本案合同双方虽约定了违约金，但约定的违约金高于实际损失，法院考虑到公平性酌情调整了违约金比例。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，房屋买卖合同的违约条款非常重要，关系到当事人能否有效保障自身合法权益，广大购房者应对合同的签订保持谨慎。 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条 民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ...... （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； ...... （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 文案：华 莉 编辑：丁金金 审核：曹 凯 |
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