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来源：邦信阳中建中汇 作者：谷榕 2014年2月7日，张某等（买受人）与某某置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受某商品房（在建）。该合同附件一为张某等买受房屋的平面图。 2015年6月，某某置业公司向张某等发出交房通知，该房屋与某某置业公司的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，即内部左右布局相反。 张某等以某某置业公司根本违约为由要求解除合同，双方遂产生纠纷。一审法院认为某某置业公司的行为虽有一定瑕疵，但是不构成根本违约，判决驳回张某等要求解除合同的诉讼请求。二审法院观点相反，认为置业公司的行为致使张某等购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某等要求解除合同于法有据，判决解除合同。 从本案可知，在合同没有明确约定的情况下，是否构成根本违约是合同当事人行使此项法定解除权的依据。 《合同法》第九十四条第四项规定： 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《民法典》第五百六十三条第一款第四项同此项规定。 根据上述规定，当事人解除合同需要具备两个构成要件：一是当事人一方有迟延履行债务或者其他违约行为；二是当事人一方的违约行为行为需致使不能实现合同目的。符合这两个要件的行为属于根本违约，将致使对方当事人不能实现合同目的，对方当事人据此获得合同的法定解除权。那么，如何认定当事人的违约行为构成根本违约就成为了司法实践中的关键。正如本案，二级法院对同一违约行为是否构成根本违约做出了完全相反的认定。 一般情况下，认定违约行为不难。本案二级法院对认定出卖人有违约行为这一事实没有争议，但是对该违约行为是否能致使买受人不能实现合同目的的观点相左。因此，法院要认定根本违约以解除合同，首先要明确“合同目的”。也就是说，不论违约行为种类、违约方的主观恶性、违约后果严重性等因素，只要不符合“致使不能实现合同目的”的这一构成要件，都不构成根本违约，当事人均不能依据《合同法》第九十四条第四项规定请求解除合同。 （一）构成根本违约的迟延履行债务 《合同法》第九十四条第三项规定： 综合第九十四条第三项、第四项的规定，一般延迟履行债务不构成根本违约。如买卖合同中，无论是买受方延迟几天付款，还是出卖方延迟几天交付，一般都不构成根本违约。如果没有特别约定或者特殊情况，当事人一方延迟履行并不导致对方当事人当然有权解除合同。对方当事人应当催告履行并且给违约方合理期限。只有在“致使不能实现合同目的”的情况下，当事人才可以直接解除合同。如商场采购一批羽绒服，约定11月交货，而供货方延迟到次年5月才交货，此时早已过了羽绒服的销售期，必然导致商场难以销售。供货方的延迟履行构成了根本违约，商场应当有权解除合同。 （二）构成根本违约的其他违约行为 法律法规对其他违约行为没有明确规定或者列举。理论界认为：致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务，将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。这些违约行为主要包括： （1）完全不履行，即债务人拒绝履行合同的全部义务。这种情况下，债权人的合同目的当然无法实现，这种违约行为构成根本违约。 （2）履行质量与约定严重不符，无法通过修理、替换、降价的方法予以补救。比如，约定交付的标的物是一级棉花，但交付的却是买方根本无法使用的等外品。 （3）部分履行合同，但该部分的价值和金额与整个合同的价值和金额相比占极小部分，对于另一方当事人无意义，如约定交付100吨钢材，只交付了10吨；或者未履行的部分对于整个合同目的的实现至关重大，如成套设备买卖，未交付关键配件，使交付的设备无法运转。 当然，上述违约行为的列举并不完全。无论是迟延履行债务，还是其他违约行为，构成根本违约的关键在于“不能实现合同目的”。也就是说，认定根本违约的关键是明确合同目的。 （三）合同目的的认定 《合同法》多处提到合同目的，但是没有给合同目的定义，《合同法》第十二条规定的合同主要条款中也没有合同目的。通说认为，合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。合同目的不是具体的物或行为，而是合同标的物、合同行为背后所隐含的合同当事人的目标。对于整个合同而言，合同目的处于总纲的地位，合同的其他条款均是为实现该目的而设定的双方权利义务，一方当事人在确定无法实现合同目的的情况下，可以主张行使解除权。 合同目的包括客观目的和主观目的。 客观目的即典型交易目的，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。如买卖合同中，买受人的合同目的是获得标的物的所有权，出卖人的合同目的是获得价款；租赁合同中，承租人的合同目的是获得租赁物使用权，出租人的合同目的是获得租金。 主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《合同法》第九十四条第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《合同法》第九十四条的规制范围。 由此可见，合同的客观目的即使在合同中没有约定，法院也可通过社会大众的普通认知标准予以判断；而合同的主观目的如果不在合同中明确约定，并将其作为合同的条件或者成交的基础，就不能受到《合同法》第九十四条的保护。 具体到本案，在商品房买卖合同中，买受人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、户型、布局、小区配套设施等。出卖人拟交付的房屋与约定房屋的左右布局相反，违反了合同约定，致使买受人购买约定布局房屋的合同目的无法实现。法院据此判决解除合同于法有据。 （一）明确约定合同目的 本案二级法院对出卖人的行为是否构成根本违约做出了完全相反的认定。原因之一就在于商品房买卖合同中没有约定合同目的。虽然合同的客观目的在合同中没有约定时，法院可通过社会大众的普通认知标准予以判断。但是社会大众的普通认知标准不是明文规定的标准，法官会因其个人的生活经验、阅历、经历、甚至情感等因素作出不同判断，从而导致裁判结果更多地依赖法官的自由裁量权，增加判决结果的不确定性。因此，当事人在签订合同时应当将合同目的明确约定在合同条款中。 （二）明确约定根本违约的情形 即使约定了合同目的，在出现特定情形时，当事人还有可能需要证明该特定情形的出现产生了无法实现合同目的的后果。因此，当事人不妨在合同约定致使无法实现合同目的的情形，如果出现该情形，守约方可以解除合同。如迟延履行债务超过一定期限，将视为根本违约，守约方有权解除合同。而本案中，如果买受人在合同中明确约定“出卖人擅自变更房屋位置、面积、楼层、采光、质量、户型、布局、小区配套设施等均构成根本违约，买受人可以解除合同”，本案一审法院可能就会直接支持买受人的诉讼请求了。 （三）明确约定不属于根本违约的情形 各方当事人在签订合同时，要尽量避免《合同法》第九十四条第四项成为对方当事人解除合同的法律依据。虽然该项规定属于法定解除权，但是合同还是可以用约定的方式排除适用该项规定的情形。本案中，如果出卖人在买受房屋的平面图中注明“该平面图仅供参考，房屋以实际交付为准”，或者在合同中明确“因房屋整体设计原因，实际交付房屋的左右布局可能与平面图相反”，出卖人也不致于在二审中败诉。此外，出卖人还应当在样板房、宣传图片等宣传资料上明确“仅供参考”，并明确标示实际交付房屋可能与宣传资料存在差异的部分。 |
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