链家事件暴露行业漏洞：卖方急需买方的首付款，新的购买人权益缺少保护。

链家事件自爆发以来，批判者有之，起哄者有之，负有“产调”责任的上海链家一时成为众矢之的。但是大部分媒体确实没有弄清楚一个行业漏洞：即卖方急需买方的首付款（定金），使得法院查封房产或房产被抵押后再出售，对新的购买人权益缺少保护。

星子/文

在讨论上海链家此事时，我们有必要将事件回放。这两起案例，都是较为复杂的交易过程，本着事实还原的准则，星子将事件梳理如下：

关于董律师（庄先生）反馈的案源，现将案源经过公示如下：

1、2016年1月9日，买卖双方至我司准备签订居间协议，买卖双方本就互相认识，也已自行确认交易条件，即业内俗称的“手拉手”客户。当晚分行在无法拉取产调的情况下配合双方签字转定。业主离去前告知经理由于需要购买其他房源，此前用该房源通过链家进行了个人购房抵押。经理知晓后认为通过链家操作风险可控而未加以重视，未第一时间告知客户。1.10日及1.11日客户直接转付共计80万定金给到业主；

星子评论：此处链家确实有错，其业务经理未能尽到告知义务。但是被抵押的房产是否可以销售？根据物权法的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有处分的权利。因此，房地产权利人出售有抵押的房地产并不违反法律规定，当然法律实务中作为抵押权人的往往是与房地产权利人存在债权债务关系的债权人，因此在房地产权利人无法清偿债务的情况下，房地产交易中心的抵押登记是无法注销的，交易过户也将受到阻碍。

2、2016年1月14日业主至总部请求我司隐瞒其抵押情况，产调不要给到客户查看并签字，我司拒绝其请求；

3、2016年1月15日，我司拉取产调后第一时间告知客户；

4、2016年1月16日及17日，买卖双方就签约事宜沟通，客户担心个人抵押存在风险，付款交易条件与居间约定发生变化（居间上只显示存在银行公积金贷款），未达成一致。1.18日（最晚签约日）再次沟通，客户要求此房屋解抵押后再签约，业主表示暂无现金偿还抵押，当日再次协调无果；

5、2016年1月19日后，我司多次沟通买卖双方，就客户要求签约前撤销此房抵押，我司给到解决方案，业主多日未给出明确答复。最终业主表示不愿继续出售，提出和平解约，但定金已用于偿还公积金贷款，需等到房屋出售后再退还。为确保资金周转要求我司尽快将其房屋挂牌出售，且由于客户未及时购买其房屋对其造成损失，不愿退还80万全部定金。

星子评论：将房屋抵押后才准备出售给客户，获取了抵押金和80万定金用于购买其他房源，反指责客户客户未及时购买其房屋对其造成损失，这样的业主也是醉了.....

6、我司将业主反馈相关情况与客户进行沟通，并积极协调双方对此房是继续交易还是和平解约有明确方案。期间客户提出希望我司给予解决，并提供2个解决方案1.要求我司垫付全额定金80万。2.通过诉讼起诉业主并追加我司为被告。在沟通中由于买卖双方就违约责任不明确导致客户的80万定金的实际是否有损失也未明确的情况下，我司给予客户回复希望客户可以通过诉讼来明确违约责任，我司可聘请律师全力协助客诉诉讼并对最后的判定结果承担相应的责任。

7、客户在考虑我司方案后回复不愿通过司法途径诉讼，仍希望我司全额垫付。

8、我司综合评估情况后基于我司在该案过程中存在的服务瑕疵及考虑客户目前的实际损失，对客户的损失进行全额先行垫付的方案。

关于黄先生反馈的案源，现将案源经过公示如下：

1、案源标的400万。8月10日收意向，8月11日转定，签署居间协议；

2、通过公司转付1万定金，客户自行补大定19万，约定7日内签约；

3、8月18日签约，提供8月14日的产调，内容同11日的，产调客户知晓签字确认；

4、签约当日客户直接支付房款120万；

5、事后该房屋于11月2日被虹口法院查封，11月9日被浦东法院查封；

6、12月14日产调显示，虹口法院查封被撤销，浦东法院查封仍在，新增12月10日二中院的查封。

7、在共同努力下，该房屋已于2016年2月19日办理交易过户手续。

星子评论：此次纠纷是源于房产查封，查封是发生在签约之后、过户之前。链家本身并没有把被查封的房子卖给客户，而是建委的房地产数据库不能做到实时查询，在签约之后到过户之间直接查封房产，对新的购买人权益没有保护。这是政策导致的漏洞，所有中介都面临这个问题，而不仅仅是链家一家。

当我们从业内的观点来看，如果查封发生在签订买卖合同之前的，中介机构完全可以通过产权登记信息调查获取相关信息，避免定金交付可能产生的法律风险。如查封发生在签订买卖合同时，因上海市房地产二手房销售的操作流程以及风险控制规范，二手房网上备案系统是无法完成买卖合同的生成的，买卖合同自然无法签订。如查封发生在交易过程中，则中介机构本身是无法判断交易是否存在安全隐患的，其也没有能力调查出卖方是否存在潜在的违约风险或隐性债务纠纷。

因此，如签订买卖合同后，在房地产交易操作过程中房屋被查封的，买方要求中介公司承担居间法律责任，显然过于苛责。另外，链家地产也只承诺签前查封房返房款。

综合以上分析，星子认为，在这两件事中链家确有过错疏忽，上海链家被住建委约谈也在情理之中。但链家的疏忽亦暴露行业问题，那就是卖方往往急需买方的首付款，安全的资金监管方案又没有好好执行，新的购买人权益缺少保护。

一个完善的银行、中介与二手房买卖双方间的关系，应该是银行将负责资金安全、款项划拨，中介负责撮合成交、办理手续等业务。实行资金监管这一模式，不只是对下家进行保护，对上家也同样进行保护——通过这一模式，下家付给上家的资金，会先付进资金监管账户，上家只有在安全、顺利过户后才能从资金监管账户拿到相应款项；而下家，在付完钱后，也会顺利拿到房产证。

但是，由于在实际购房中，这样的资金监管模式相对麻烦，且卖方一般不会等到买方过户之后才能拿到钱，这让卖方不愿意进行这样的资金监管。现在通过资金监管完成房屋交易的，多数是保护意识较强的外国人。

因此，卖方为了能够尽快拿到首付款，买方也为了省事方便，早点买到心仪的房子，在现有的中介环境下，大都是买方直接支付首付款给卖方，无论是否用于归还卖方抵押贷款，该房款的资金风险始终存在；同时卖方在交易过户时未能收到全额房款，却就此丧失了房屋所有权，也使自己的合同债权履行处于不确定状态。这便是当前二手房交易的漏洞。

面对这样的行业漏洞，消费者的痛点是什么？省事？省心？省钱？安全？目前行业自身并没有一套规范的制度来保障房屋交易过程中的利益相关者，无论是哪一家中介公司，都不可避免遭遇这些问题。星子真心希望，二手房交易流程可以尽快推行“履约保证、资金监管”的交易模式，交易资金予以托管，抵押有条件注销，以此管控交易安全和资金风险。同时刚希望，链家地产能够吸取教训，努力改善二手房交易现状，成为真正的行业标杆。