|
近日，笔者接到一起共有人未经其他共有人同意擅自处分共有房产的案件，此案引发了笔者的一些法律思考，故撰此文拟对这类案件的合同效力、物权变动以及权利救济进行探讨。 01 无权处分的买卖合同效力。 首先，合同效力不因无权处分无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款采取的是负担行为与处分行为区分原则，将合同问题和物权问题区分开来，明确了买卖合同不受处分权有无的影响。 其次，合同效力取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因，只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意，且不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，即使无权处分或没有办理物权登记，合同仍有效。《物权法》第十五条亦肯定了该结论。 经笔者查询相关案例，发现不乏有些人士仍以《合同法》第五十一条主张无权处分的合同为无效合同，该类主张无疑是错误的。《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》一书中明确表示：“将《合同法》第51条中的‘处分’定位为处分行为，而不包括负担行为，可以使我们廓清当前理论上对该问题中的一些纠缠不清的纷争与误解，更正确地认识债权与物权之区别，更合理并更清晰地解释《合同法》第五十一条的真正含义，更有助于我们妥当地理顺出卖他人之物与无权处分之间的关系。”即《合同法》第五十一条仅适用于处分行为，负担行为的效力依据是前述《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款。 相关法律 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（施行日期 2012年07月01日；现行有效）第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。” 《合同法》（施行日期 1999年10月01日；现行有效）第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《物权法》（施行日期 2007年10月01日；现行有效）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 02 买受人主张诉争房屋过户能否被支持？ 若买受人要求出卖人将诉争房屋过户至其名下，需达到“物权变动二阶模式”，即满足“基础法律关系+物权变动公示”两个层次的要求。 第一个层次是物权变动的基础法律关系，即证明诉争房屋的买卖合同有效。若无法证明，则物权变动的请求不具备基础法律关系，成为无源之水、无本之木，就无需进一步探讨第二层次问题。 第二层次物权变动公示需以有权处分为要件。根据《物权法》第九十七条，共有房产的处分在占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意之前，其效力待定。简单说，若符合条件的共有人不同意处分行为，则诉争房屋不能过户。 相关法律 《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。” 03 无法过户，买受人权益如何救济？ 无权处分合同有效，但诉争房屋无法过户，买受人权益如何救济？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，买受人就房屋买受的损失可通过向出卖人主张违约责任，或者解除合同请求损害赔偿来获得补偿。 相关法律 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 04 买受人须为善意第三人。 前述已提到，无权处分房产的行为为效力待定的行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条和《物权法》第一百零六条的规定，若买受人在取得该不动产时系出于善意，且支付合理对价，应登记的已依法登记，应交付的已经交付，则买受人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。因此，对于房屋已经办理完毕过户手续的，出卖人的共有人可以出卖人无权处分为由要求买受人返还房屋和回转登记，但如果买受人构成善意取得的，则其请求不能支持。无权处分是善意取得的前提。 相关法律 《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》（施行日期 1988年04月02日；现行有效）第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 05 共有房产被“善意取得”后侵权人的救济。 若共有房产被“善意取得”，则被侵权人有权根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条和《物权法》第一百零六条的规定，要求侵权人赔偿损失。 06 笔者建议 对于无权处分的买卖合同效力和物权变动要考虑“基础法律关系+物权变动公示”二层次问题，并分别适用合同法规范与物权法规范。思考该类型该案件的诉讼策略时可通过审判者的“三步审查法”进行反向思考。 “三步审查法”： 第一步，查合同效力，以无权处分为由主张买卖合同无效不予支持，但其他涉及合同效力的问题不容回避； 第二步，查无权处分，要对共有人是否知情、是否同意进行审查，重视证明责任问题； 第三步，查善意取得，如果无权处分成立，则要对买受人是否构成善意取得进行审查，审查重点是买受人是否构成善意和交易价格是否合理。 来源：溯盈法商 |
|
|
