文化地产的发展商业模式

一、文化地产的概念

文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段：而文化地产是以“文 化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价 值。在住宅地产领域的“家族地产”模式，商业地产领域的 ＭＡＬＬ”模式，工业地产领域的“经济生长”理论，园区地产领域的“文化轴心”理念等都是文化地产理念 的延伸和实践。它们是集文化主题园区、文化街区、文化经济产业园区等为主体的文化功能型地产，是把文化、产业、 地产三者有机结合、相互促进的商业模式。

二、文化地产分类

１.文化旅游地产；

２.文化影视地产；

３.文化商业地产；

４.文化体育地产；

５.文化创意地产；

６.文化产业地产。

三、文化地产的四大标准

１.文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心。

２.建筑硬实力和文化软实力是共生关系，而非从属关系。文化软实力成为提升建筑价值的核心。

３.用文化软实力统合房地产核心价值体系。用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的全过程。

４.在文化地产系统中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。

四，文化地产应具备的特征

１.明确的“文化”主题；

２.完善的“服务”体系：

３.合理的“功能”配套；

将文化、功能、服务的概念完美地融合到一起，从而引起目标人群的消费冲动。

五、物业产权运作模式

运作模式	特色分析
只售不租	出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够 运做资金的渴求。
	由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确 定因素使小业主的投资风险加大。
	转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主 体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。
	售后招商：对投资者的权益很难保障。
	先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为 主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提 供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实 际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比 较成熟，对投资者的利益也更有保障。
只租不售	产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可 以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。
又售又租	部分租部分买，出租部分起示范作用
分割产权 商铺出售	售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。
不售不租 自主经营	同时赚取投资开发利润和商业经营利润。
商家联营	以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合 作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展 商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评 估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。

六、文化地产的成功商业模式

模式是一种可盈利的方法，是文化地产项目核心竞争力的主要源泉。文化地产的经营需要高度重视商业模式的发现和改进。

１.以企业为主体，把企业作为整体价值开发的商业模式。例如，万达广场塑造的是万达企业的整体价值，然后全国连锁，选址后即使很偏僻照样迅速带动人气。万科开发的 楼盘不论叫什么名字，市场都认可其高品质、高服务、高性价比。

２.产业链经营的商业模式。中国的主题公园主要是卖门票、卖硬件，迪斯尼的主题公园是整个产业链搞旅游，搞影视，搞娱乐，搞餐饮，搞衍生产品，就是一个产业链。国内的横店影视城也是一个成功案例。

３.产业链形态的产业集聚。如各地以书画、出版业、曲艺戏剧、茶、酒、玉石等为主题打造的文化产业园，类似文化产业的“义乌小商品城”。

４.能够持续化、品牌化的快速连锁复制模式。如星期八小镇、酷贝尔等儿童体验项目。

５.组合混搭的商业模式，是文化产业跟其他相近产业融合载入文化地产的商业化模式。比如说文化旅游地产华侨 城、宋城：体育健身连锁的一兆韦德等。

６.高专业化发展的商业模式。如张艺谋的“印象”系 列。

７.对原有地产性质进行变更，重新定位业态、主题，进行改造或升级。如北京798创意园、广州Ｇ５。

８.“订单地产”模式。启示来自商业地产的经典运作 项目万达广场。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名 商业连锁企业通过长期的合作协议建立战略联盟，其所建的商业项目在开工前就与跨国商业巨头进行谈判，吸引这些商业巨头进驻其主力店。从而极大地提高了该商业地产的知名度，为日后营运吸引了大量的顾客，进而吸引其他品牌的商业机构入驻，并通过周边土地和物业的增值实现对其项目整 体收益的提升。 文化地产的商业模式要符合国内目前的国情，同时需要一定的前瞻性。商业模式要慎重、严格考虑其商业可行性，所有的商业模式都应是企业家主导的商业模式，而不是文化人、艺术家、策划人主导的商业模式。商业模式其实质就是 盈利模式，万万不可把文化当化妆品来包装地产。

七、商业性文化地产成功运作的关键要素

文化地产归根到底是一个商业项目，一定要借鉴、依照 商业地产的市场化、商业化方式进行开发运作。

１.理念决定成败：文化地产一定要树立以文化带人气、提地气，以一种“无心插柳柳成荫”的心态发展传播主题文 化，打造地产价值，得到经济回报。

２.要规划更要策划；从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值 等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。

３.整体布局事关开发成败。

４.招商成功不等于万事成功；商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。

５.商业地产开业需要好策略；开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需 要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宣，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

６.商业地产需要复合型团队。

７.以市场为导向重视培育商场。

８.订单商业地产并非“灵丹妙药。

９.商业地产策划不可纸上谈兵。

10.增强事前风险防范意识。

八、案例解读

澳洲昆士兰CIP

主题：澳洲昆士兰CIP发展成集教育培训、研发中心、产业中心等功能于一体的创意产业园，是国际文化创意产业园区的典范之一。

区位：位于布里斯班市的西边，是占地16公顷的“GROVE都市村庄”的主要建筑物，耗资6000万澳元，2001年筹建，2004.5正式启用。

简介：经过几年发展，昆士兰创意产业园区已经拥有众多创意设计公司、研发机构等，园区内汇聚了印刷媒体、视觉表演艺术、音乐创作和出版、新媒体、广播电子媒体和电影、传统艺术活动等创意产业，主要包括：创意产业事业中心；健康及生物医学创新研究所：ACID互动设计中心：国家 研究理事会创意产业中心；创意产业与创新研究院；．包含超市、商店、咖啡厅和餐厅等商业设施的村中心。

九、小结

１.地块功能定位和分区域进行多方面、多功能、全面的定位是项目成功的关键。

２.文化地产主题文化产业的选定要充分考虑国家、当地的政策倾向和社会发展需要及当地自然条件、人力状况、经济环境等因素。