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男方张某平日里喜欢赌博，经常有债主上门讨债，女方陆某在无数次劝说和争吵后，选择了和张某分居。 分居之后张某瞒着陆某，通过房屋中介将两人共有的一套期房出售给了买家韩某，双方签订《房屋买卖合同》，在收取了大部分房款后，张某将房屋交付给韩某。3年后夫妻两人经历了长期的分居后决定协议离婚，张某同意将房屋给陆某，但因《期房预售合同》中买受人是夫妻两人，根据相关法律和政策规定，必须先将房屋产权办理好，才能再将男方的名字除去。 律师解读：男方出售共有房屋 陆某万万没有想到的是，刚办理完房屋产权证，两人还没来得及去名，韩某就将夫妻两人告上了法庭，要求将房屋产权过户到自己的名下。 陆某当然不同意韩某的诉请。她认为自己完全不知道张某卖房的事，根本不认识韩某，也没有收到过一分钱房款，更没有签署过任何卖房相关的文件，自己的身份证、结婚证等证件也都保管的很好，没有给过张某。因此，张某、陆某和中介明显是恶意串通，企图侵占属于她的房屋，两人之间的《房屋买卖合同》是无效的，拒绝履行。 张某则认可女方陆某提出《房屋买卖合同》无效的主张，并表示自己的确没有将卖房的事告知过陆某，当时是因为赌博输了钱，为了偿付欠款才将房屋卖掉的，但是不存在与韩某有恶意串通的情况。同时，张某提出韩某长期未支付购房尾款，要求解除《房屋买卖合同》。 为了证明女方陆某同意出售房屋，韩某提供了一份由中介公司转交的《同意出售声明》，声明中写到：本人陆某（身份证号×××），系售房人张某的妻子，现在声明如下：同意张某出售两人名下位于上海市×区×号××室的房屋”，声明人签字处有陆某的签字。 张某表示从未向中介公司交付过《同意出售证明》，也未向中介公司工作人员透漏过韩某的姓名及身份证号；而陆某《声明》则表示这份声明是伪造的，自己没有签过字。房屋中介作为证人出庭并表示该《声明》是其交给张某回去让韩某签署的，后张某又交还给中介公司。 女方完全不知情 【法院判决】 尽管陆某极力否认知晓房屋出售买卖之事，并对《同意出售声明》中自己的签字向法院提出笔迹鉴定。然而，法院非但未准予对笔迹进行鉴定，而且支持了韩某要过户的诉请，判决判令张某、陆某在收到韩某给付的剩余房款后配合韩某将涉案房屋过户至韩某名下。 【律师分析】 法院为什么会做出这样的判决呢？律师为您分析： 问题一、张某和韩某之间的《房屋买卖合同》的效力问题，合同是否有效？ 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，《房屋买卖合同》是韩某与张某通过房屋中介签订，系双方合意表示，依据上述司法解释规定，陆某的同意与否均不影响《房屋买卖合同》的合同效力。 问题二、法院未准许陆某提出的对《同意出售证明》中陆某的签字进行笔迹鉴定的申请，是否合理、合法？ 律师认为，无论《同意出售证明》中签名是否为陆某所签署，均不影响《房屋买卖合同》的效力，而且现有证据也均不足以认定韩某与张某或中介机构存在恶意串通损害陆某合法权益的行为。因此，对《同意出售证明》中签名进行鉴定没有必要性，法院的行为完全合理、合法。 法院：仍需要履行 问题三、张某能否以《同意出售证明》并非其提供、《同意出售证明》虚假等为理由，主张《房屋买卖合同》无效？ 张某明确表示出售房屋的目的是偿付欠款，可以推定无论《同意出售证明》是否是陆某真实签订或是其他方式取得，张某都是希望能与韩某签订《房屋买卖合同》并使得房屋能顺利出售。然后，张某在拿到部分购房款多年后却以《同意出售证明》并非其提供、《同意出售证明》虚假等为理由主张涉案《房屋买卖合同》无效，明显违背民事主体应该遵守的诚信原则，理由不成立。 问题四、韩某是否有理由认为陆某同意出售房屋，其购房行为是否存在恶意？ 张某、陆某均认为张某无权处分涉案房屋，因此《房屋买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，从合同签订的外观形式看，韩某提交的书面《同意出售证明》及从合同签订的外观形式看，韩某提交的书面《同意出售证明》及中介公司工作人员的证人证言可以看出，韩某作为买受人从中介公司获得了有张某配偶签字的《同意出售证明》，上面载明了陆某的身份证号和签字，韩某有理由相信张某夫妻双方对出售涉案房屋的认可，即使陆某对出售房屋并不知情，韩某对此亦不存在恶意。 问题五、陆某能否以其与张某感情不和分居，而拒绝履行《房屋买卖合同》？ 从涉案房屋的使用情况看，陆某以其与张某因感情不和早已分居为由主张对出售房屋一事不知情，但涉案合同签订后，韩某一直实际使用涉案房屋。陆某主张其对涉案房屋享有权利，却在长达数年的时间里未对涉案房屋行使过权利，亦未采取合理措施防止张某处分涉案房屋，故陆某无权以其不知情为由拒绝履行《房屋买卖合同》。 问题六、张某能否以韩某未支付余款为由，要求解除合同？ 根据张某与韩某之间的《房屋买卖合同》约定，完成产权过户手续是韩某支付剩余房款的条件看，韩某支付尾款的条件系保证房屋所有权证的取得。因此，张某以韩某多年未支付剩余房款为由主张解除合同，明显缺乏合同及法律依据。结合韩某的居住情况以及其已经支付了大部分的房款，法院才判令张某、陆某在收到韩某给付的剩余房款后配合韩某将涉案房屋过户。 |
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