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未来三年，房企 TOP10的最大看点，就是谁将占据第3名的位置。 万科的压力应该越来越大，因为恒大和碧桂园越跑越远，融创越追越近，后面的绿地虎视眈眈。万科的竞争态势如何？我们通过SWOT模型，对万科面临的机会、威胁、优势、短 板进行分析。 一、 机会：地产新周期开始2月底，某房企一位战略总透露，估计拿地窗口期也就1个月； 3月，二手房迎来成交高峰； 4月，新房量价齐涨； 5月，土拍形势火热； 6月，追涨者高位站岗。 2020年3月自全面复工以来，北京、上海、深圳、 温州、福州等地楼市已经火热起来。局部地区的地市，动辄竞拍几十轮上百轮。1-2月，绿城、华润、绿地等房企已经率先起步抢地。  搜图 编辑 管理层稳定之后，万科、中海、华润、绿城，都有 很强发力经营的冲动，追赶势头很猛。 行业普遍预期，疫情之后收并购的机会普遍存在。 或许，万科、中海等房企已经开始全面收割中小房企。 只是这些还没有比较宏观的数据统计。种种迹象表明， 地产行业新一轮的上行周期已经开始，有三股强劲的气流在推动进程。 第一， 连续降准，M1上行，带动房价预期上行。  搜图 编辑 第二， 疫情之后，各地楼市政策忽然转向。城出台了各类松绑政策。可想而知，市场交易、开发节奏、投融资都得到了松绑和刺激。 第三， 第三，建设用地审批权限下放，新一轮的城镇化高 潮正在路上。 新的行业周期，新的竞争起跑线。万科现在管理层稳定，经营稳健，手握巨量现金。准备了这么久，只等这一天。 二、 威胁：TOP3 的竞争压力据统计，万科2019年权益销售额4103亿元，同比 （2018年4248亿元）下降3.5%。 万科权益销售不升反降。而同期在权益销售口径下，融创同比增长17.5%。（2019年3834亿元，2018 年3262亿元）。只需一年，融创或许就能超过万科。  搜图 编辑 仅从2019年的权益销售额来看，万科是第二梯队的领头羊，而不是第一梯队的铁三角。 万科4103亿元，多卖30%也追不上碧桂园的5478 亿元。 以万科的城市布局和稳健特点，三年内代替碧桂园的可能性也不是很大。 恒大碧桂园基于三四线庞大的人口基数和薄利多 销的商业模式，从土地储备、销售数据、运营效率和 资产负债率来看，掉下去的可能性不是很高。 2019年，恒大同比增长10%（2019年5782亿元， 2018年5241亿元），碧桂园同比增长5%（2019年5478 亿元， 2018年5203亿元）也比万科增长显著。 以绿地下沉三四线的趋势，三年内多卖20%再次超过万科，也是有可能的。 中海一年来较为勇猛，屡屡使出拿手的逆周期操 作。如果一鼓作气，三年追上万科也是有可能的。当然， 以万科的战略敏捷和组织效能，也不会无所作为被对手赶超。 三、 优势：稳健经营万科的优势在于稳健经营。2018年下半年，万科开启了“活下去”的防御战略。比很多房企早了半年以上，这半年给万科更充分的时间去保卫现金流。 6300亿元回款，控制亏损的长租公寓项目，减少拿地，组织架构调整。应对2019年的艰难时间，万科相对从容了很多。  搜图 编辑 2019年，万科新增土地1610亿元，比2018年上升 22%，比恒大、碧桂园、融创、保利都高很多。 手握大量现金，万科逆周期拿地的利润空间相对更大。 万科一直保持比较均衡的全周期拿地策略。近三年恒大、碧桂园、融创都在减少拿地，降低负债率，但是万科相对均衡。 同时，万科采用低储备策略，土地储备只够30个月左右，较低的负债率，较高的利润空间。孙宏斌曾经测算过，如果土地增值每年不到20%，很可能就是亏损。 所以，头部房企的土储策略，也都在降低仓位水平线， 纷纷撤到36个月以内。目前来看，万科做得相对更好。 四、短板：财务杠杆过低上一轮的周期下，万科经历了股权纷争和管理层变动，披上了更强的国企背景。2020年是十四五开局之年，国央企们都做五年规划。 这个十四五规划，不仅仅是 一个面向未来的规划，更是一个面向过去的总结。万科的净负债率已经向中海看齐，这是多么强大的资金实力。 稳健经营，逆周期操作是万科和中海的共同特点。  搜图 编辑 低负债率是优势，也是束缚。机会来临时，这些房企的爆发力往往不是那么强。 绿地、保利、中海，都有国企央企背景，上一轮周期中，都有从房企排行榜前三位的辉煌下滑的经历。 万科权益占比65%，已经不能再低。除非代建，合作越多越容易出品质问题。 售楼均价1.5万/平方米，重点布局2-4线核心城市。恒大碧桂园布局4-6线城市， 万科往往下不去。 相比之下，在高杠杆的支撑下，融创的土地储备和 权益都比万科高，下沉的城市级更深。机会来临时， 融创的爆发力会更强。 对于民企来说，既然确定了规模导向，无非就是加大合作杠杆、加大财务杠杆、加大投资杠杆、加大运营杠杆。但是对于国企来说，有更多的链条束缚和安全考虑。 结语 郁亮曾表示：“万科始终是一家危机感驱动的公司”。 2018年的秋季例会，万科的主题词是“活下去”，当时只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。 但没想到，今天“活下去”成了众多房企特别真实的写照 |
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