出品|每日财报
作者|何洛
9月11日，据上交所信息披露，正荣地产10亿元公司债券最终确定票面利率为5.45%。
据不完全统计，今年以来，正荣控股已发行的境内债券票面利率在5.75%-6%之间。而今年1-7月房地产行业信用债平均利率为4.44%，公司融资成本在行业中不算低。
近期正荣地产发债偿还公司债券，是否意味公司存在资金压力呢？
《每日财报》注意到，过去十年是房地产企业规模化发展最快时期，正荣地产也不例外。从2013年冲出福建走向全国，正荣地产带着“闽系”房企大胆与激进的基因，发展速度就像踩上了火箭。2018年，在港交所上市的第一年就以全口径销售数据1080亿的成绩跻身“房企千亿俱乐部”。
8月24日，正荣地产发布了一份喜忧参半的半年报。一方面，2020年上半年，正荣地产收益同比增长6.5%至145.42亿元；溢利为12.75亿元，同比增长8.1%；核心纯利为12.43亿元，同比增长8.3%。另一方面，其销售额却同比下降4.5%。
可以看到，如今后千亿时代的正荣地产正经历着“成长阵痛”。
正荣地产，成立于1998年，专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业，于2018年在香港联交所挂牌上市。
正荣地产是正宗的“闽系血统”，其创始人欧宗荣1964年1月出生在福建莆田，2019福布斯全球亿万富豪榜排名877位、2019年胡润百富榜排名第81位，福建省优秀企业家、中国地产闽商领军人物等各种光环加身。正荣地产还是闽系地产中典型的兄弟抱团企业。
长期以来，合作过多导致权益占比低一直是正荣被诟病的问题。
根据《每日财报》的统计，2017年、2018年、2019年正荣地产实际效益销售数据约为351亿、361亿、372亿左右，而同期其销售额分别为702亿元、1080亿元、1307亿元。按此测算，其权益销售额的占比仅为50%、33.43%、28.46%，呈现持续下滑趋势。
到今年上半年，正荣地产母公司拥有人应占溢利为8.8亿元，同比下滑6.2%。而同期，其非控股权益应占溢利却同比上升62.2%至4亿元。这意味着，正荣地产合作的项目过多，而权益占比较低。
另外，在盈利方面，正荣地产于今年上半年实现净利润12.7亿元，同比增长8.1%，净利润率8.8%；核心利润12.4亿元，同比增长8.3%；毛利为29.54亿元，同比增长6.5%，毛利率为20.3%。
据了解，正荣地产20.3%的毛利率处于行业较低的水平，而这一指标在去年更是有下滑的现象。2019年正荣地产的毛利为64.98亿元，同比增加7.9%，但毛利率由2018年的22.8%减少至2019年的20%。
激进的“闽系房企”正荣地产仅2020年上半年，就拿地19幅。进入7月，正荣地产在6天内分别拿下了南京的G31、G32、G36三大地块，其中G36地块是正荣地产与佳兆业联合拿地。
据不完全统计，截至7月15日，正荣地产已拿地22幅，新增土储120.28万平方米，其中，长三角地区占总拿地面积的77.86%；海峡西岸地区占比17.75%；剩余的4.39%分布于中、西部地区。
追求规模扩充土储的同时，正荣地产的负债率也在不断走高。2020年上半年，正荣地产的总资产约为1923.97亿元，同比增长13.7%；总负债约为1591.61亿元，同比增长15.2%。按照此数据计算，该集团的资产负债率约为82.73%。
无独有偶，正荣地产的融资成本也在上升。正如文章开头所提到，正荣地产的境内债融资成本高于行业平均水平。
值得注意的是，不只是境内债利率高，境外债也是如此。今年1月份，正荣地产发行了2.9亿美元的2024年到期的优先票据，年息7.875%；2月19日，发行2亿美元2021年到期的优先票据，年息5.6%（一年期，利率较便宜）；5月15日，发行2亿美元2024年到期的优先票据，年息8.35%；6月份，正荣地产发行2亿美元2023年到期的优先票据，年息8.3%。正荣地产今年发行的5笔美元债利率在5.6-8.35之间，境外融资成本也不算低。这也一定程度上，说明了资本市场对其的风险定价偏高。
同时，《每日财报》还注意到，公司经营性现金流四年持续为负，2016年-2019年分别为：-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元。
规模，是房企竞争的第一道门槛，同时也是房企的一道魔咒，因为它意味着身负巨量的债务。在今年业绩会上，正荣地产董事长黄仙枝提出了2020年1400亿的规模目标，同比仅增长7.1%，断崖式放缓。
最新数据显示，1-7月正荣地产实现合约销售695.9亿元，完成全年目标49.7%，2020年还剩不到4个月，正荣地产后续表现如何，《每日财报》将持续关注。
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