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昨天（11月17日）傍晚，越秀和樾府发布二期销售方案，共推售450套住宅产品，精装交付，诚意金50万，20日公证摇号。事实上，这已经是越秀和樾府的第二次加推，早在今年9月份，越秀和樾府就已经推出一期274套房源，但开盘去化率并不理想。时隔2个月越秀和樾府再次推出450套房源，对此有网友发出质疑：“似乎第1期还没有卖完，第2期信息又收到了，你说能卖出多少？”。越秀和樾府的开盘遇冷，其实团长对此早有预测（深圳新房，游戏规则变了！），项目的特点用两句话即可总结：“豪宅片区却非要建成改善产品，三流的配套却想卖出一流的价格”。虽然越秀和樾府前期做了很多推广，讲了很多故事，但深圳人并不为情怀买单，市场数据的反馈就是项目价值最好的证明。越秀地产成立于1983年，隶属于越秀集团旗下，是广州的国有房地产企业，先后开发了200多个住宅项目，越秀和樾府是越秀地产在深圳的开山之作。和樾府作为越秀在深圳首个项目，团长相信集团一定在产品的打造上倾注了心血，但初来乍到难免水土不服，产品不仅在定位上出现问题，其销售环节也堪称一场“高开低走”。越秀最初对项目的预期是相当高的，恰逢金九银十，又是深圳40周年大会前夕，深圳“打新”热潮持续升温，在此背景下，越秀和樾府9月初开放展示中心，看房需要验资200万，诚意登记需要100万。然而现实却是残酷的，深圳人崇尚务实，不好虚夸，和樾府公证摇号当天，参与摇号的只有220批客户，认筹的还没卖的多，各方媒体争相报道，直呼“这个盘太难了”。同时，这也成为了深圳西部第一批开盘遇冷的案例，深圳人给过江龙上了开学第一课。到了11月，越秀重新调整好自己的姿态，看房不再需要验资200万了，谁都能看，诚意金也直接砍掉一半，从100万降到50万，这足以看出越秀和樾府的销售压力非常大。说实话，初入深圳市场的越秀有些太高调，太急于证明自己，其实想讨好深圳购房者特别简单，讲故事讲情怀没用，只有价格倒挂和让利购房者，才能赢得人们的偏爱。越秀和樾府为什么卖得不好？这与项目的配套、环境和价格有着直接的关系。越秀和樾府位于尖岗山大道和卧龙二路东南交汇处，西邻泰禾院子项目、新安中学(集团)外国语学校及平峦山公园；北面为中海九号公馆、招商华侨城曦城等大型居住社区，以及铁岗水库、自然山体组成的自然生态景观；东侧地块为人才住房项目以及曦城别墅群。按理说这样地王频出的豪宅片区，不会太冷门，但事实上，越秀和樾府的环境与豪宅并不搭边。项目虽然位于尖岗山豪宅区，但与曦城、中海九号公馆相比，并没有优秀的山水资源，反而因为靠近京港澳高速，难免有噪声干扰。这种建在豪宅片区的改善产品特别尴尬，如果你说住在尖岗山，别人或许会高看你一眼，但你说住在和樾府，档次似乎又下降了不少。在产品的打造上来看，对比深圳泰禾院子，和樾府光是入户大门就有一种深深的落差感，深圳泰禾院子谁看了都会直呼豪宅，但和樾府洋房搭配高层的产品设计，很难说是豪宅，只能说是稍微高端一些的改善产品。项目最受争议的地方在于配套上，新安外国语学校虽然不差，但远非宝安名校，所以项目不能算是严格意义的学区房。商业配套非常一般，周边除了高速公路和绿化带外，整体环境还显得十分荒凉，除了和樾府自带的1.6万平底商，附近还有曦城的商业可供使用，但人气不高。轨道交通，项目附近最近的地铁站是兴东站，直线距离2.8公里，开车都要10分钟左右的车程，虽然豪宅区对地铁的依赖度不高，但老人和小孩对轨道交通还是有一定需求的，地铁太远确实不方便。规划中还有一个地铁12号线宝安客运中心站，距离项目直线距离约1.6公里。价格优势不明显，均价9万/平，总价9000-1300万之间，对比周边二手房价格，没有自然资源和生活配套的和樾府，绝对谈不上倒挂，这也是项目遇冷的重要原因之一。从尖岗山整体片区来看，这里确实是深圳少有的低密度住宅区，也靠近深圳西部的热点片区，但从整个粤港澳大湾区来看，发展的黄金轴线是位于广深沿江高速和京港澳高速中间的区域，尖岗山则是位于黄金轴线之外的。即使在黄金轴线区域内还可以进行细分，以107国道为界，西面是新宝安，东面是老宝安，新宝安无疑比老宝安更具升值潜力。尖岗山不仅在黄金轴线之外，也处于老宝安片区，从区位上并不占优势，叠加地铁的缺失，整个片区产生强烈的孤岛效应。 事实上，在2019-2020年深圳最新一轮涨幅中，尖岗山片区的涨幅也是跑输宝安大盘的，由于商业配套和轨道交通的缺失，这里不仅缺乏人气，就连日常的外卖、购物等基础生活服务，都要开车出来，生活上并不便利。 考虑到以上种种缺陷，越秀和樾府曲高和寡也就成了情理之中的事了。我们现在就可以对和樾府二期的开盘去化情况做出预测。深圳楼市发展到今天，随着新房的加快入市，刚需已经被消耗殆尽，而投资客大多瞄准润玺和海岸城这样价格明显倒挂的新盘，和樾府在对比之下并无优势。而且相比于一期的274套房源，二期推出房源数量更多，高达450套，这样购房者就不急着下定购房了，因为一期去化不理想，二期房源又多，可供选择的时间和机会还有很多。所以二期的开盘去化率大概率还不如一期。今年9月推出的一期位于5栋、6栋和10栋，共274套房源。二期新推产品为项目北侧高层的11栋、12栋，供应建面约115-175㎡住宅，共有6种户型，分布如下：根据住建局的新房供应计划和深圳土地供应节奏，预计2021年的新房供应还会更多，“日光秒光”的项目会越来越少，购房者也会愈发理性，越秀和樾府其实就是深圳市场狂热和理性的分界点。
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