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重庆楼市变迁史

 东西二王 2020-11-19

重庆楼市在过去几十年一直挺特殊。

很多独特的政策,很多奇特的现象。

比如,房产税;又比如,房价是平的;还比如,从来不限购...

有人把这个归功于重庆特别的城市面貌、地理格局,也有人说,重庆是国内大城市里,唯一一个长期保持房价稳定、真调控的城市。

过去40年,这里到底发生了什么?

1

1980年,中国第一家房地产公司--深圳经济特区房地产公司成立,在1500公里外的重庆,则沿用住房公有制与福利化分房制度,房子和单位、工龄、级别、婚姻有关,和金钱?没有半毛钱的关系。

重庆楼市变迁史

(80年代的重庆)

当时的重庆,和全国大部分城市一样,在改革的浪潮中,在职工宿舍里,所有人将青春献给了祖国。

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(1977-1980年 竣工后的石板坡长江大桥)

在当时的报纸上,没有楼盘软文,也没有硬广。报社跑业务的,拉来的都是卖机床、车床,还有烟行、医馆广告。

唯一能和房子扯得上联系的,只是《巴蜀日报》刊登的卖地信息

2

80年代前后,由重庆统建、改建的住宅区,大约是400余万平方米

那时的人,是简单而幸福的。

1)一家三口挤着20㎡,那也是家;4㎡的小阳台一封闭,就是小朋友的小天地;

2)租金非常低廉,城镇居民平均住房支出还不到烟酒糖茶消费的一半。

小房子里发出的大多是欢笑,晚上为了凉快,是不关大门的。没有拼单,没有摆拍,也没有朋友圈。

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(重庆80年代住宅区)

1980年,关于住房制度改革的“试行办法”出台。

1981年,四川省人民政府批准重庆市首批征用410亩土地,由重庆市规划局统一规划,南坪二小区、大坪九坑子、江北区鹞子丘等区域开始实施房地产综合开发

城市开始变样。

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1984年,重庆首家房地产公司成立(重庆市房地产建设开发公司)

两年后,重庆成为全国住房制度改革第一批试点城市

重庆长江轮船公司,成了重庆首个实行住房制度改造的国企。

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1988年出台的住房分配办法,是不是感觉似曾相识:

  • 当年付三分之一房价,其余在十六年中付清;
  • 无力买房者,采用保证金住房法,预付2500元,可分一套房,房租略高,租期不限;
  • “鸳鸯楼”租房法,预交1500元限期三年,到期不搬,租金提高一半。
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1988年9月4日至6日,重庆市首届“市民选购住房交易会”在市中区体育馆内举行,向市民出售沙区、渝中、江北、南岸几处共353套商品房。

出售所有权的价格550-1000元/平,出售使用权为275-500元/平。开卖1小时,进场2300多人,卖出129套。

这才是真火爆!

当然,这也是重庆首次向市民个人出售商品房。

时间来到1989年,这家报纸怎么都不会想到,30年后,自己会火遍大江南北。

理由是他为北京1600-1900元/㎡房价诉不平。

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另一边的重庆,当年也已经掀起住宅建设高潮,1980-1990十年间,重庆共建新建住宅1572万方,如后堡小区、南坪三四小区、建北社区等等,城市人均居住面积由3.6㎡增加到了5.7㎡

别笑。

3

进入90年代后,重庆楼市迎来“青铜时代”。

1990年,重庆在住房储蓄、集资建房的基础上,推出了集资解危(集资改造危房)

1991年,住房信贷业务起步,建设银行、工商银行相继成立房地产信贷部。

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(93年风靡全国的嘉陵摩托)

渝中、江北、九龙坡、大渡口开始大量涌现新建集资房新修商品房

1995年12月,重庆首届房交会在渝中区上清寺渝中大厦举行。重庆放出重磅政策优惠:买卖双方应缴税费从11.5%减少至1.75%!效果立竿见影,房交会成交金额高达8亿元。

1997年,银行开始办理按揭购房,民众的购房意愿大幅上升。

同年,龙湖花园、加州花园在新牌坊面世。和过去居民楼完全迥异的花园小区,开启了重庆的住宅新时代,也是很多渝派房企走上快车道的时代。

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(龙湖花园)

1998年,重庆举办了第一届“十佳住宅小区”评选,龙湖花园、锦绣山庄、竞地城市花园等楼盘入选,从20年后的眼光看,那时候的“榜单”显然更真实、更单纯。

那时候的开发商,显然也更单纯,知道自己的发展基石,是把房子修好。

而重庆城镇人均居住面积,上升到8.9㎡。

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(新旧交替的重庆)

1999年3月,重庆出台取消福利分房政策,住宅市场化让个人买房时代走上历史舞台。

同年12月,重庆首届房企50强开始评选,重庆房企进入品牌时代。

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(金科花园 1999年)

山城香烟逐渐退出报纸广告界,接替他霸版的,成了房地产开发商。

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(90年代重庆纸媒上的山城香烟广告)

这是一个时代的转变。

4

2000年,枫香庭开售,3400元/㎡,一举成为了当时最贵的商品房。

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(2000年 枫香庭)

与这里相隔几公里的地方,五黄大社区也正在崛起。

那时候的五里店到黄泥磅沿线,还很偏远,还是郊区,重庆市民不愿意去拓荒。

开发商联手开始炒作区域概念,“五黄大社区”这个神奇的名词诞生。对于多板块发展的重庆,你懂得,开发商最拿手的,就是C概念。

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(五黄大社区)

2001年,住宅施工面积2508万平方米,全面进入快节奏周期。

2002年,重庆成为了首个按套内面积卖房的城市。

重庆人的幸福,从这里开始...

重庆楼市变迁史

也正是这一年,重庆楼市迎来“黄金时代”

阳光100、香江国际、保利、棕榈泉、中房等等全国性开发商先后挺进重庆。

“八大金刚闹经开”

奥林匹克花园,第一次替重庆喊出了“一路向北”的口号。

自此,高端业态与品质化大社区在重庆大量涌现。

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(2002年 观音桥)

在南滨路,浦辉开发了南岸区第一个江景房--海棠晓月,售价4000元/㎡

04年的珠江花园,最低售价为2600元/㎡

同年的水晶郦城,卖到了3000 元/㎡!

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(珠江花园)

2006年,重庆秋季房价显示为2964元,而2005年的重庆市人均可支配收入约为10244元。买一套100㎡的房子,两口子大概需要存钱16年。非常健康。

5

2007年,重庆搜房网针对重庆市场做了一份调查:

在接受调查的人中,能够接受5000元以上房价的比例为7.82%,其中能够接受6000元以上房价的人数仅占2.2%

大多数接受调查的人认为重庆房价应该在4000元/㎡附近才合理。

距今,房价早就远远的超破了6000元/㎡。

对于房价这回事,从来都是与大家的期望,背道而驰。

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越涨,买家就越踊跃。

按新华社报道,当时重庆的购房群体中,外地人占比达到了57.5%

这57.5%的朋友,后面未必都是快乐的。

至少在重庆买房这件事上。

从历史看,重庆楼市被看好,不是一天两天了。

但这些年来,很多人称重庆是“CF者的坟墓”。

6

08年是个不太平的年份,但办法总是有的。

首套二套,统统首付20%!利率7折!

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火力全开的楼市杀红了眼,2009年春,行情反转。

至2010年底,主城房价套内普遍8000元/㎡以上,中心地段,已有楼盘超过 1万元单价。

完成了一次价格跨越。

随着行情踊跃,重庆又打出大杀招

2011年1月28,上海、重庆开始试点房产税。

相比上海,重庆版的房产税精准的针对“豪宅”以及后来的“外地三无”,成了比限购政策还猛的真招,因为九年过去了,大家都敢限购,却没有谁再去品尝房产税。

限购,容易让人产生“外面还有众多接盘侠被限着,未来房价还会涨”的错觉;

房产税,则直接告诉你未来要付出的代价,是令人始终不能愉快玩耍的“天花板”。

7

时间来到2014年,房地产市场再次进入调整期,房价、成交量双双下滑。

西永某项目,开盘没到半年,均价从8000调回了5000;

大竹林某大盘,打出套内7399元/㎡低单价促销,售楼处的中介仍然比看房客户要多的多;

过去需要100万验资才能看房的某豪宅,放下身段,中介全城喊话:原价28000元/㎡的精装房,不要25000,不要20000,现在只要12000!

楼市,套人了!

我想起了两句话:

  • “一个普通的重庆家庭,依靠6.5年的收入可买得起一套商品房,若房价过高,就不宜居”;
  • “重庆房子就要价廉物美”。

到了今天,房价高低到底是好还是坏的是是非非,仍然是值得玩味的。

2016年底,随着一线楼市大涨之后的收紧,聪明资金打飞的涌入二线城市!

重庆市场,风起云涌。

土地市场继续出现抢购潮,刷新楼面单价纪录。

本地外地购房者,出现羊群跟风效应,大肆涌入,一段时间,一房难求。

2016-2017早期入场的买家,终于赚了波“快钱”。

2018年6月,成为一轮行情的分水岭。

后面的故事,大家都已经清楚,就不赘述了。

8

如今重庆的市场局面,是比较清晰的。

说一千道一万,我认为可用三个字形容:「」「」「」。

中心区新房单价的天花板,已经突破了套内30000元/㎡,热门主流的新兴板块的品质住宅,房价基本站稳套内20000元/㎡。

成熟区常规品质二手房普遍也在套内20000元/㎡左右徘徊。

说实话,换算成建面,都不高。

政策准。涨了压、跌了抬;

房价稳。对于常住者而言,相对压力小很多;

与此同时,成交量,还能常年全国前三,是真狠...

重庆楼市变迁史

在房地产白银时代,重庆人的居住需求,也开始发生深刻的变化。

户型、结构、品质、配套、容积率等舒适性要求,越来越高。

驱动着重庆楼市从量到质的变化。

纵观重庆房地产的四十年。从职工宿舍,到高层塔楼,再到如今的低密板楼;

从人均3.6㎡,到如今的人均40㎡左右。

驱动重庆楼市变化的,更多是城市价值本身而不是炒作。

对于一个面临产业转型,并有远大未来的城市而言,房地产的稳定,一定是好事。

对于参与重庆建设的朋友们,房价换来的幸福感和相对安全性,自然也是好的。

这,是一个好时代。

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