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文：未央 有人说：“在21世纪，我国最不缺的是房子，缺的也是房子！”从字面上看，这句话似乎是矛盾的，但是如果我们结合当前房地产市场的现状，这句话是非常合适的。我国不缺房子，这是公认的事实。研究报告长期显示，中国的住房空置率高于大多数国家，甚至在高度城市化、老龄化和低生育率的日本，住房空置率已达到13.5%，而中国的住房空置率是日本的1.66倍。 在过去，房价的持续上涨导致了中国房地产市场两极分化现象的形成。从供给方面来看，中国的住房资源已经足够，甚至很多地区和城市的住房已经达到了过剩的程度。但是从需求方面来看，到目前为止，仍然有大量的人买不起房，何以见得？这可以从人们每天都迫切希望房价早日下跌的愿望中看出。如果每个人都能买得起房子，谁还会在乎房价是涨还是跌。换句话说，如果每个人都有房子，高房价的楼市就会崩溃。 以我国的房价问题为例，很明显现在越来越偏离“民生产业”的定义。因为经过20多年的市场化发展，中国的房地产业已经取得了巨大和快速发展，但弊端越来越突出：房价收入比过高，人们越来越难买到房子。投机炒房现象严重，持有环节成本过低，甚至在过去的三年里出现全民炒房，这意味着资金开始脱实向虚；地方政府过于依赖土地财政，虽然调控在高压下推进，但往往难以取得重大突破；房子被太多的东西束缚着，价值被不断地妖魔化。买房安居早成摆设，投资赚钱才是根本目的，为了买房升值人性变得极度扭曲。 据网络媒体数据显示，我国城市商品房空置率超过22%。这个是什么概念？算换成具体数量大约有1亿套左右。但请各位网友仔细理解，我们这里讨论的只是空置商品房的数量。我们都知道，除了商品房，中国还有很多其他的产权房，比如小产权房、保障性住房、经济适用房等等。近几十年来，由于城市房地产建设、拆迁、改造的特点，大量的小产房也相继建成。所有这些不同产权的空置房屋一起估算，大约是空置商品房数量的三倍。按每户平均四人计算，这足以容纳12亿人口。 但小编坚信我们有能力解决房地产市场的各种问题。特别是经过三年的马拉松式的房住不炒调控监管，市场逐渐改变一个稳定的路径，房价的涨幅、房地产的投资增速都控制在合理范围内了，特别是打击房地产投机取得了前所未有的成功，我们有越来越多的对房地产的未来的信心。 除了数据，我们还可以通过自己的观察来判断房屋空置的普遍性。例如，近年来，许多城市都在开发和建设新的楼盘，在这些新地区有许多新房，虽然房子已经卖掉了，但入住率很低。许多社区的业主中只有不到三分之一的人住在里面，大多数都是空置的。相信做过二手房中介的人都知道这种情况。很多持有3 - 5年证书的二手房在出售时仍然还是毛坯，这是一个普遍的现象。 面对我国住房的高空置率，有理由说房价供大于求，它能下跌多少？许多经济学家都提出了自己的观点。潘石屹在一个论坛上说，20年前，中国城市人均住房面积只有5.7平方米，舒适度很低，所以当时房地产的需求量很大。但是随着中国经济的快速发展，今天中国的人均住房面积已经达到37平方米，与发达国家基本持平。所以潘石屹认为，现如今不管是住房地产还是养老地产，都不再是刚需，我国房价到底是高了还是低了，是不是有泡沫呢，自己去判断。 买了房子不装修也不住。除了某些情况下，毫无疑问，其余的空房买了是为了投资炒作，因为炒房客买房本身就不是为了自己住，而是等待房价上升，然后以高价出售。根据热门城市的估计，在过去几年投资一套房子后获得利润，相当于同等价位的一套或两套房，简言之，就是价格翻倍。炒房客享受着通过投机房地产所获得的财富，而那些买不起房子的人成为了这种情况的受害者。 炒房客的财富值究竟有多高？这里有一组数据。几个月前，瑞士信贷集团研究所发布了最新的《全球财富报告》。该报告显示，在今年，全球百万美元级别的富豪有110万人， 美国最多，我国新增15.8万人，中国财富超过5000万美元的超高净值人数为18132人，这一数据位列全球第二，仅次于美国。 报告还指出，中国财富的快速增长是通过房价的快速上涨，因为2000年以后房地产财富平均飙升了17倍，早些时候进入楼市的人们的财富价值更是呈现飙升数百倍，数千倍。其中受益群体占10%，也就是1亿人。他们分为个体炒房户和企业炒房群体。具体来说，这1亿人拥有最宝贵的住房资源，这使得更多的人买不起房。 全国有600多个城市，每个城市的具体情况都不一样，因为就算房价会出现下跌，但也不是每一个城市的房价都会下跌，在一些人口不断净流入的城市房价就有可能出现上涨，因为这种城市将会迎来源源不断的购房需求。房地产市场的问题一直很明显。即使专家不说，普通人也能分析出一些东西。现在房地产市场的焦点是如何让这些人“吐出”大量的住房资源。 近两年来，许多权威专家指出明路，首先要征税，但并不是房产税，而是住房空置税。因为空置税不同于房地产的特点是，它是专门针对炒房客的，不会对普通人产生影响和负担。所以只要此税一出，就能有效治疗我国楼市发展多年以来存在的顽疾。 面对当前的高控制率，仇保兴提出了一个五个字的解决方案：征收空置税。仇保兴认为，房产空置税可以有效地减少房地产泡沫，对房地产行业起到精准的调控作用。房地产行业的税收制度应该分类。首先，应该引入消费税、流转税和空置税来抑制投机，然后再深入到房产税。仇保兴认为，国际上普遍认可的房价收入比合理状态为7:1，但是就我国目前的房地产行情而言，早已超过这个水平。既然住房空置率如此之高，空置税从长远来看，出台不可避免。 住房空置税能否有效解决控制问题？小编认为，仇保兴的五字建议或许真的有效。根据一些实行空置税的国家来看，空置税可以有效地降低房屋空置率，减少社会资源的浪费，真正实现房子是用来住的，不是用来炒的的目的。根据仇保兴的说法，住房空置税在短期内应该不会出台，因为空置时间的界定、住房空置税率的设定等一系列问题需要解决，所以急不得，不过终究会到来的。 |
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