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宋老板好像已经很久没有亲自出席活动了，在上周一场小雨中，他却在上海西郊宾馆低调现身。 出席的是绿城·静安公馆的产品推介会，但是宋卫平提的最多的却是他的小镇梦想，还在中国房地产未来与上海机遇的话题展开对话时，频曝惊人语录：“现在大多数的房地产开发商都不靠谱！” 弱弱的问句宋老板：您是来砸场子的吗？ 宋卫平说：越来越不习惯自己的名字挂在大屏幕上面“招摇撞骗”。 久未发声的宋卫平现身上海，又说了很多“似乎不该说的话”。
宋老板才不喜欢做教父 这位绿城中国联席董事局主席，似乎已经不太喜欢“中国豪宅教父”这个称号，他把更多精力，花在思考“穷人”的城镇化问题上。过去几年，他一直在思考超越了房地产开发的“小镇计划”；现在，他在近百家媒体前公开放言：在中国所有地产商中，这件事大概只有他能做。 5-10年建5-10个理想小镇 宋卫平透露，城市核心的高端住宅与郊区的小镇项目，将是其两大战略重点。绿城未来5-10年将打造5-10个理想小镇，并有可能带动中国新一轮农村改造。 “在中国，大部分的发展商都是不靠谱的”，宋卫平称，大多数项目不是为了房子来做开发，而是为了所谓的利润等数据来做，这些发展商真的挺没道理的，但是中国最多的就是这种发展商。 根据宋卫平的最新布局，绿城“小镇计划”超越了房地产意义的商业模式，可能为中国城镇化领域的“供给侧改革”提供一个解决方案。
上海可能是首个落地城市 “我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间，我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。” 宋卫平说，将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。 根据宋卫平对小镇的基本描述，一个小镇大约有1平方公里的开发建设面积，总体100万平方米左右的建筑面积，带动3－5平方公里农业改造，构成3万人的小镇。 小镇100万平方米的建筑面积，包括5-10万平方米的配套设施，与90万平方米左右的居住，居住主体部分是城里人。大约2/3～3/4是城市里溢出来的中产阶级的需求，比如50-60岁的夫妇，带着孙辈住到小镇，因此小镇里有两个教育系统：一个是0-16岁到初中的教育系统，另外一个是60-120岁老人家在里面继续学习。小镇里面还有健身管理系统、诊断医疗康复系统，以及日常生活所需的商业系统。 宋卫平指出，标准的小镇里面要有三个酒馆：朋友的酒馆、啤酒馆与米酒馆。“还要有几个茶室、几个风味餐厅，土菜馆，1-2家书店，有几家电影的放映厅、会有广场、水面、湖畔，主要区别来自于与周边不远的一线城市二线城市风情”。宋卫平还透露，小镇的房价大概1万元／平方米，带俭朴一点的装修，比如两口子带小孩、孙辈一起过，只需要80-90平方米。宋卫平希望以后小镇居住的人群以城里人和农民各占一半。 小镇模式很难用一个讲故事的方式说清楚，但是宋卫平希望3-5年内基本成型。此前，绿城·桃李春风，是以小镇模式为基础的别墅产品创新，绿城·乌镇雅园则是探索小镇养老。宋卫平认为，这两个项目本质上还是房地产开发，而他正在启动的“小镇计划”，则完全超越了房地产开发，将以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。 据了解，宋卫平的“小镇计划”将在全国范围内启动，布局在一二线城市甚至县城的郊区。上海有可能是首批进驻的城市。 小镇梦想能否解决当下问题？ 有没有发现，过去的世茂也不喜欢说自己是豪宅教父了，现在人家是小“M”。 绿城也不例外，走下神坛的昔日豪宅教父，现在开始做起小镇的梦。道理很简单，走过了黄金时代的房地产时代，迎来了用户定义，不如用户定制的体验时代。不转型能行么？ 在宋卫平看来，楼市未来，还有中国城市的未来，是一个非常严肃的大话题。即便你现在有房子，等到你七八十岁，应该住哪里？还有很多年轻人，房价已经涨成这样，怎么办？ 像上海和杭州，大概有将近一半左右的人，他们是游离在这个城市当中的。特别是在城市里勉强安顿下来的低端行业劳动者，大概有90%是租住在城中村和市区周边的农民房里。那么，在城镇发展过程当中，这些人怎么办？这些人把他们的美好青春，给了这个城市，他们自己也借此离开了农村，但他们有未来吗？他们的子女有未来吗？ 这个问题是那么严峻地摆在面前，但是多数人都漠然视之，没有人关心。很多媒体人都当作没看到。 当下，我们必须认真思考、探索甚至重新设计城市的未来。地越来越少，现在这么拍地，毫无疑问价格会越来越贵。比如说上海外环之内，普通老百姓根本没办法去住。 这个城市如何往前走？讲楼市一点都不好玩，绝大多数开发商只能面对现实，拿一块地、盖房子，交给物业服务，走人。政策好，大势好，他就赚钱，要不然他就赚不了钱。 但是，每个城市里面对于中低收入阶层的保障问题，对农民的拆迁安置问题，对市民的旧城改造、棚户区改造，这里面需要做一个非常清晰的系统设计。对不起，我没看到过。或许是我不知道，真的不知道。 所以今天借这个机会，我们只能做一个探讨。中国楼市的未来，今天这个话题，我在来之前想了老半天，因为不能胡说八道，要实事求是。 曙光已经来临？ 宋卫平：我是在半个月以前，听到上海外环那块地，实际楼面地价要五万多，房价要卖到八万块钱。听到这个消息，我心里非常沉重。 我构思里面的「小镇」，是因为我相信中国后面三十年的城市建设，大面积的开发将会停止，主要就是城市改造、城市更新。比如说北京五环之内，上海外环之内，要来解决年轻人的住房问题，不可能的，没有可能。（哭）
NOBODY NOBODY BUT ME ! 小镇是一个生命体，小镇是一个有机的结构。我大学毕业1982年，工作分配到舟山，舟山有两个县城，一个叫定海，一个叫沈家门。当时它们的人口就是四五万人，那就是一个小镇。这个小镇里面什么都有，有电影院，有五金，有百货，有烟糖酒，有中医院、人民医院，小学有两三个，幼儿园有好几个，政府管理系统有一大堆。 我最近也在研究，中国的县城是小镇主要的覆盖面和载体。他们告诉我，三十个人到三十五个人当中有一个人是吃「皇粮」的，就是说有一个县是有35万人的，有1万人是管理人员。如果你做一个三万人的小镇，是不是得有一千人的管理体系？ 你如何在这样的社会结构里面重新设定，就是说你三万人从哪里来，然后里面的众筹、共建、自治、分享，怎么样构成一个新的组织形态？政府派来的机构，办公室在哪里？ 甚至，要不要通过一个小镇的公约，来规定好这个小镇对乞讨者的姿态？我的一个想法是说早上六点到晚上六点，应该允许叫花子进来的，但是晚上天黑了以后，希望他们不要在小镇里面过夜，但是马上就有一个问题，他们到哪里去过夜？乞讨是基本人权之一。 诸如此类的问题，在小镇里面都会碰到，会碰到非常有趣的问题。一个一个去解决它，这个毫无疑问是一个桃花源式的思考。对一般人来讲，这只能是说说而已，但是我相信我是做得到这一点的。在中国房地产商中，如果我和我的团队做不成小镇，那中国就没人做出来小镇。 “反正我是不会买” 最后，我们以刘德科/张育群对宋老板的幽默对话结束。
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