【曝】神秘信达的神秘背景知道吗？58.05亿元夺顾村地王！顾村房价将进入7万时代？

昵称72526320 2020-11-20

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今日，作为6月份土拍的第一炮，宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块正式拍卖，此次土拍吸引了20余家房企参与竞拍，其中包括滨江+平安联合体、信达、保利地产、金茂+电建、中铁建等品牌房企。

根据网上房地产数据显示，该地块为商住用地，东至潘泾路、南至苏家浜路、西至宝荻路、北至白荡河路；出让面积106369.2㎡（合159.6亩），起价14.39亿元，楼面起价9163元/㎡。较低的楼板价也为该地块的高溢价率创造了条件。

在竞拍的后半部分，地块的争夺在绿都、金茂+电建联合体以及信达之间展开，经过252轮的激烈争夺，最终信达以58.05亿夺得该地块，楼板价36962元/㎡，溢价率303%，刷新宝山单价地王纪录。

值得一提的是，信达在不久前更是亿总价123.18亿元拿下杭州奥体地王。“就像‘有钱人’遇到了‘钱本身’ ”，北京弘威嘉业地产投资集团营销总经理杨子江表示：“1990年代后，国家为了处理不良资产，四大国有银行分别成立了资产管理公司，这就是长城、华融、东方、信达的出身。信达属于建行集团的，已经和建行平级了。根正苗红，底厚钱多。目前，这四大资产配置公司直接归中央汇金管理。”

根据保守估算，将来所售楼盘必须要达到7万元/㎡才能保本。目前顾村板块的房价在34000元每平米左右，伴随着地王的诞生以及本身规划的不断落实，顾村房价破7已经不是遥远的事情。

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信达刷新单价地王纪录 5大限制条款考验其运作能力

此次信达拿下的地块，一举成为宝山单价地王，该地块相较于周边地块的地价，可谓“高处不胜寒”：

中铁建青秀城一期地块2012年11月23日招拍挂摘得，成交楼面价8350元/平米。

中铁建青秀城二期地块2013年3月29日招拍挂摘得，成交楼面价10531元/平米。

金地天地云墅地块2014年12月3日招拍挂摘得，成交楼面价13814元/平米。

而放眼宝山区域，上一次的宝山地王则是祁连社区121601单元B3－03地块，由杭州滨江集团和平安不动产组成的联合体以34.65亿元强势竞得地块，溢价率91.7%，成交楼板价高达28755元／平方米，成为当时的区域单价地王。

值得注意的是，这次地块也受到诸多限制：

5%面积的住宅作为保障房无偿移交政府。

15%的面积需要自持70年。

5000㎡的社区商业需要自持40年。

60%中小套型住宅，多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

30%全装修，住宅套数不少于1143套。

对于信达来说，也将面临诸如商业运营、控制成本等诸多挑战和风险。

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地块周边项目3万元/㎡上下顾村1年房价上涨5成

根据网易房产数据中心数据显示，在近半年的时间内，顾村板块新房的成交均价为33707元/㎡，此次楼板价已经超过了区域成交均价。

（数据来源：网易数据中心）

中铁建青秀城与目标地块仅一路之隔，可比性较高，在近半年的时间内，该项目的成交均价为27118元/㎡；而金地天地云墅是去年12月份入市的高品质新盘，距离目标地块300-400米，该项目的成交均价为31258元/㎡。此次地王的诞生也势必将带动周边楼盘房价的上涨。

根据华燕房盟RTC数据中心的数据显示，顾村新房市场在近5年来一直保持上涨态势，2015年的新房的成交均价达到28765元每平米，较2014年上涨近5成，足以见得顾村房价强劲的上涨实力。

（数据来源：华燕房盟RTC数据中心）

在二手房市场方面，顾村板块发展相对比较成熟，是宝山二手房交易最活跃的板块。据上海链家二手房数据显示，2016年4月顾村板块成交二手房240套，在宝山区所有板块中排名第一。其中泰和新城、新天地狄泾花园、菊泉新城、好日子大家园、保利叶语等小区交易更加活跃。

以品质较高的次新盘保利叶语为例，目前普通装修公寓市场均价在4.3-4.5万元/平米。距离目标地块最近的丰水宝邸市场均价3.0-3.2万元/平米。

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轨交+新顾城规划助力板块价值腾飞

过去，顾村还是一个连动迁户都不愿去的农村。不过2009年下半年顾村公园开园、7号线通车，这两件大事促成了顾村房价飙涨。

7号线贯穿整个板块，由南向北设有顾村公园、刘行、潘广路3站，且邻近外环线与沪太路交界处，自驾出行较方便。15号线在2015年10月已经开工，规划显示，该线路北起顾村公园站，南至紫竹高新区站，沿线可换乘10条地铁线路。按照计划，2020年前15号线有望建成通车试运营。未来7、15号线双轨运行，顾村的人气和地段价值有望再次提升。