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【艳姐说】 昨天（7月10日），王健林和孙宏斌谈成的那场大交易，大家都已知晓：万达旗下76家酒店和13个文旅项目91%的股权及债务，作价631.7亿元卖给融创。 作为一场可以说是中国地产史上规模最大的一笔并购交易。一石激起千层浪：万达从中获得什么？融创此次收购究竟看重了什么？融创的钱从哪里来，即资金如何解决？ 最关键的是：融创中国在7月11日早间发布了收购万达文旅、酒店项目的详情公告显示：王健林给了孙宏斌极其宽松的付款条件。万达以贷款方式支援融创中国296亿三年期贷款将大大缓解融创中国此次收购的资金压力。 NO. 1｜壹 融创钱从哪里来？ 融创中国在7月11日早间发布了收购万达文旅、酒店项目的详情公告。这则公告主要回复了两点：第一，融创此次收购万达文旅、酒店项目资金如何解决？第二，融创此次收购究竟是看重了什么？ 表面上看，这笔高达631.7026亿元的收购堪称房地产界并购金额最高。根据公告，双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。也就是说，王健林给了孙宏斌一个相当宽松的付款条件。 其实，从融创以往的并购来看，“不是一天给钱”是融创一贯的做派。可以分3至5个月打款，武林高手充分利用这个时间差，将项目迅速激活。何况这次万达给到融创的时间同样更加充裕。 事实上，融创的回款率挺高，并且从三个方面控制现金流：注重销售回款、严控未付土地款以及严格控制负债率。这其中最重要的是销售。 在融创，最主要的考核内容是销售回款，销售人员是按照回款来获得佣金提成。同时，融创对既定销售目标的完成要求异常严格。平均一年销售回款率能达到90%左右。 在未付土地款方面，融创力求消除未付土地款对资本结构带来的隐性压力，在每块新土地获取之前，都制定完整的现金流解决方案。 顺驰时代，孙宏斌的操作方式是“拖”字诀，在合理范围内，尽可能地拖付各种账款，用时间去换取资金周转的空间。这一点并没有错，现在也适用，只是当时外部调整环境干扰了这个节奏。 如果现金流遇到紧张，融创会有四方面的调整： 一是调整和进一步放缓施工进度； 二是将公司资源集中向销售部门倾斜； 三是开源节流，开源是指将发行优先票据，节流是指成本控制； 四是促销，即制定更加灵活的价格，促进销售。 另外，还有消息说，融创最强的能力是“现金及现金等价物的腾挪能力”。孙宏斌有超强的生存能力，他可以用各种手段跟政府、合作方讲条件，延期付款，同时想尽一切办法把房子尽可能卖出去，以保证企业资金链的健康。 在融创中国2016年财报中发现，截至2016年，融创中国手中的现金及现金等价物总额为698.12亿元，其中非受限制现金为520.86亿元。值得注意的是，截至2015年年末，融创中国手上的现金仅有270.58亿元。 在销售业绩方面，2016年，融创中国实现销售金额1553.1亿元（其中，合同销售金额为1506.3亿元，预订销售金额为46.8亿元），销售面积约758.2万平方米，销售均价约20480元/平方米。这一业绩与2015年相比，整整翻了一倍。 而融创中国2017年6月发布的业绩简报显示，今年上半年，融创的销售金额已经达到了1118.4亿元，比去年同期增长了89%。 孙宏斌表示，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。不过，也有人对此提出质疑。“从并购角度来讲，任何企业不可能拿600多亿现金直接去砸，这是闻所未闻的。”这部分现金是可动用的现金还是银行授权的钱，账面上不可能趴着这么多现金。销售额1100多亿不代表净利润，还要扣除交易成本和税收。 NO. 2｜贰 万达：让自己越来越轻了 “去地产化”已经不是王健林这么干了，事实上，这是万达近几年一直在做的事。目前除十三个万达城外，万达旗下约三分之二的万达广场均已进入轻资产化，另有三分之一为历史遗留，这也已经没有多少销售物业。 此次，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将其十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。 万达将大批项目转让给融创，应该和万达商业地产回归A股有关。而年底之前能成功上A，对万达来说无疑是最重要的事。 万达在此前私有化协议中与投资者签署过兜底协议，若退市满2年或2018年8月底前未在A股上市，万达集团将分别以每年8%和10%的单利向境内外投资人回购全部股权。万达上市A股志在必得 目前的矛盾在于，如果手握大量开发销售物业，万达商业仍将被划归地产公司，而地产公司IPO目前完全处于暂停状态。所以这次并购案也显得理所当然。 NO. 3｜叁 融创步伐：实现大娱乐布局 融创的步调和野心，孙宏斌的大娱乐布局。
早在2017年1月，融创150亿解救乐视。在这次的并购发布会上，孙宏斌以拯救者的姿态出现。这也是融创第一次涉及非地产业务。在发布会上，孙宏斌曝露了自己对融创未来五到十年的构想和布局。 在孙宏斌看来，未来房地产行业房企规模前十位将占有整体市场规模的40%，而这前十位房企，快速增长的时间还剩5到10年。但是5到10年之后，当这些房企达到一定规模，再也涨不动的时候，该怎么办？ 孙宏斌认为，融创需要为下一步早做布局。此前数年，他已经为融创做了很多的考察。但最终，只确定了五个方向：增量市场、金融平台、资源性行业、大娱乐、大健康行业。所以，至少在近几年，孙宏斌治下的融创，一直都在为成为市场前十，和为十年后的生存，谋划出路。 乐视被孙宏斌定义为大娱乐行业，孙宏斌敢于投资的更重要原因在于，其接到手里的都是乐视生态中已经成型的业务，而最缺钱风险也最大的乐视手机和乐视汽车，融创从未想过沾手。同时，融创还收获了乐视几千万用户，加一个A股的壳。 而动辄数千亩，多达十三个的万达文旅项目，对于孙宏斌来说，正是他想要的那种资产！万达文旅地产，虽然定位文旅，但配建大量的住宅和商业，资金回流也主要依然靠住宅和商业销售。 如果分开来看，这项并购一方面扩大了融创的地产体量；另一方面万达文旅丰富的文化旅游配套，也正契合孙宏斌的大娱乐布局。 而千方百计将自己迅速做大，融创从来都没有松懈过。 融创选择通过大量收购地产公司及项目，迅速布局全国市场，迅速扩大规模。在这个阶段，融创布局郑州并迅速做大的案例，堪称商业范例。 中国地产史上规模最大的一笔并购交易 你怎么看？ 地产人言 言尽地产人与事 我们关注：企业战略、新盘速递、买房故事、产品推介、高管离职、土地市场。 |
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