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截止到2016年下半年全国范围调控之前，过往10多年，上海乃至全国楼盘价格持续飙升，价格一度飙高。 转机大概出现在2016年下半年调控后，并且在2018年尤其明显，由于调控限价，一二手房价“倒挂”，成为2018年楼市特别关键词。 由此，上海乃至全国房价出现了难得的下跌，同时性价比极高的“网红盘”应时而生。上海前滩某楼盘甚至出现了3000多组客户认筹的情况。 可以预见的是，上海新盘楼盘供不应求。下半年的沪上楼市依然会持续火热。艳姐近期打听到的消息是：一个6万不到的楼盘即将和大家见面——中骏天珑，该楼盘位于大虹桥的商务区核心区域。在目前虹桥核心区住宅规划仅约6%的情况下，中骏天珑的价格要比周边楼盘足足便宜2万/㎡左右，若是能买到，或将能赚几百万。 但对购房者来说：中骏天珑此次楼盘总共才出售100来套房源，僧多粥少，有钱、有购房资格都不算数，购房者还要有足够的运气。 欢迎扫描下面二维码 进入官方看房报名通道 👇 今年上半年，前滩某高端楼盘开盘摇号，437套单价约8.5万元/㎡、总价约700到1300万元的住宅引来3127组客户认筹参与摇号，成为上半年最火的楼盘。这也助推了前滩板块的火爆。 前滩是近年沪上最热门的板块之一——它靠近市区位置，几乎不需要宣传就都可以卖到8万以上，其整体的定位为与陆家嘴互补。然而据艳姐所知，前滩所有的配套都尚处在规划概念的阶段，且到目前为止还没有具体的实施计划，所以从长远来看，其价值或还会有一定的变动，尚不稳定。 不同于前滩的不确定性，在前几年就进入大家视野的大虹桥板块，无论在规划的落地还是配套规模上，都较为完善，相较前滩更具有优势。然而由于目前大虹桥板块住宅推盘量相对较少，所以近两年来大虹桥引起的关注度并不算高。 然而一组最新的数据显示：2017年年底，大虹桥入驻企业达到1000家，包括罗氏制药、万科等世界500强企业，未来三年，入驻企业预计将达3000家。艳姐发现，整个大虹桥的产业吸附力非常强，在这一点上，目前上海所有规划的板块中，没有哪个能够超越大虹桥。 从规模和投入上来看，政府总投资超1500亿打造，规划总占地87平方公里，相当于3个陆家嘴大小。根据上海最新的城市架构、大虹桥已经升级为上海的主城区，新的城市副中心。 自大虹桥概念提出以来，大虹桥就一直是上海政府规划的重点，区域交通、医疗、教育等配套为板块发展打下坚实基础：板块内拥有虹桥天地、虹桥天街、新华联国际中心、虹桥丽宝广场等商业综合体；还有丰富的国际化教育资源，涵盖上海十多所英，美，法，德双语学校，美国梦沃学校（上海）国际高中等。 值得注意的是，虹桥核心区的住宅体量仅为6%，板块内住宅非常精贵，所以也导致后来不少楼盘捆绑销售的现象以及“泛西虹桥”、“泛北虹桥”概念的出现，有力印证了大虹桥核心板块的高价值。 其实大虹桥概念已经被炒作很多年，但事实上，大家对真正的大虹桥核心商务区的理解并不到位。我们需要对目前的大虹桥板块有一个比较客观的认识。艳姐发现，在经历了一系列的市场发展和楼市调控后，目前大虹桥市场的状态主要呈现出以下三点： 1、虹桥盘仍是“网红盘”热度不减 翻开“大虹桥”土地成交记录，我们看到，自大虹桥规划公布后，万科、中海、龙湖、中骏等大型房企曾经纷纷抢滩大虹桥，这也在很大程度上说明了大虹桥板块巨大的吸引力和发展能力。 大虹桥板块虽热了这么久，到了今年却也依旧热度不减。其几个楼盘一经推出，就受到购房者的狂热追捧，近期便有一个典型例子——今年3月，位于大虹桥区域的大型地铁上盖综合体开盘，销售表上一片飘红，劲销八成。 2、“捡皮夹子”时刻到来，一二手房倒挂明显 艳姐发现，目前由于政策限制，虹桥核心区的一二手房倒挂明显。比如中骏天珑对面的徐泾别墅区，其近期二手房成交价格已达7万+/㎡，总价千万级；同处于虹桥商务区的万科时一区二手房成交价已达8万+/㎡；爱博小区的二手房成交价也已达到7万+/㎡。 据艳姐了解，近期区域内灿辉1733项目获得预售证，价格为7.1万/㎡；同样是刚刚拿到预售证的天荟项目报价为7.1万/㎡，然而其地段价值远低于中骏天珑：相较于中骏天珑距离虹桥商务区核心区仅3.5公里的直线距离，天荟的直线距离达11.2公里，近前者的三倍。 3、小户型90㎡户型稀缺 不难发现，大虹桥板块的购房者都具有一定的经济实力，板块内的户型大多都是150㎡以上的大户型，90㎡左右的小户型非常稀缺，再加上后期规划住宅的体量非常少，能够入手一套高性价比的小户型住宅的难度非常高。 总的来说，要在大虹桥这样的板块，买到小户型，还要单价不到6万的房子几乎不可能，尤其是大虹桥已经发展到现在这般醇熟的阶段更是难上加难，而艳姐打听到的消息是：即将入市的中骏天珑，价格可能连6万/㎡都不到。 这个项目弥补了大虹桥市场缺少小户型的漏洞：此次中骏推出的都是小面积的户型——约90㎡-99㎡三房以及约119 ㎡的 3+1房。 艳姐得知，这个楼盘将在下半年入市，共有3幢住宅，为2幢7层洋房和1幢14层高层，其中可售套数仅有105套，因此完全处于僧多粥少的状态，艳姐已经可以想象到这个楼盘认筹时会呈现出什么样的盛景了。 如果今年年末搞一个性价比楼盘的评选的话，中骏天珑应该可以夺得桂冠。 根据拿地价以及周边楼盘的对外报价，艳姐觉得中骏天珑这个楼盘至少要卖到7万+/㎡才能基本做到回本，但由于政府调控比较严格，给预售证的价格应该会在6万左右，也就是说，可能会“5”字打头，而这远低于目前周边二手房及新预证项目价格，简直是在做“亏本买卖”。 估计此时开发商中骏内心一定在滴血，当年高价拿地，而如今却选择限价出售。这释放给购房者的讯号就是：如果你买到了这个楼盘，你就可能赚到了小几百万。 这个盘，艳姐在实地探访之后的直观感受就是：在区位、景观、外立面、户型这四个方面比较占据优势。 1、虹桥商务区核心区稀缺新盘 其实，现在很多楼盘都“绑架”大虹桥概念进行推广，什么北虹桥、虹桥北、西虹桥等。但是实际距离往往在10公里+。 艳姐实地探访后发现，从区位上来说，中骏天珑是真的位于虹桥商务区核心区域，拥有总部商务、国展中心、虹桥枢纽三大国家级IP，项目距虹桥核心商务区直线距离约 5km 左右，距虹桥交通枢纽直线距离项目仅约 4km，对于常年需要出差以及在总部商务工作的商务人士来说极为便利。 由于真正的虹桥商务区内住宅规划比例少，目前买不到新盘的商务人士租住的老破小的租金价格，也堪比内环租金。所以这样的新盘，还是值得搏一搏。 2、绿地面积超高 艳姐在实地踩盘中发现，中骏天珑极为注重绿地的建设，打造了约3300㎡的花园，绿地面积超高，中骏还用一种名为果岭草的草种打造了一座约1000方的中央草坪景观，据悉开发商从国外引进两季草皮，无论在什么季节，都能看到茂盛的草坪。 这种绿化率在市中心比较难达到，就拿上海顶豪项目T项目为例，艳姐早年踩盘的时候觉得这盘啥都好，就是绿化少，没办法啊，谁让它是在寸土寸金的陆家嘴拔地而起的豪宅项目。这样的问题未来在虹桥核心商务区估计也会出现，在重点规划区域的虹桥商务区，未来同类产品也是较难达到这样的高绿化率。 3、外立面，视觉上形成幕墙效果 中骏的作品给艳姐的直观视觉感受就是比较现代，比如他们在大虹桥的总部大楼。明快的黑白灰色系，据说装修用了1个多亿。 这个项目也不例外，装修代价上不遗余力，并且秉承了“中骏系”产品一贯的现代风格，让人可以一眼识别这是中骏的产品。中骏天珑将现代简约风和中式风格融合，采用黑、白、灰原色搭配“金石为盟”的材质，设计之初，为了区别于传统豪宅立面、增加户内采光以及提升视线舒适度，开发商不计成本，采用最新的门窗系统加上复杂的施工工艺，在视觉上形成了幕墙的效果。 艳姐个人比较认同这样的设计调性，这种外立面本身就是一种企业产品力的品牌标识，让人非常好识别，有记忆点。 4、92㎡户型开间面积4米力压140㎡大户型 对于购房者来说，真正的好作品，一定是能够在实际居住中得到无限实惠。 中骏天珑的户型就拥有这样的魔力。以其建面约92㎡户型为例，其最大亮点是房型方正，三开间朝南，采光面积大。中骏在客厅的设计上花了很多心思，客厅开间约有4米，而这一般只有140平米以上的大户型才能做到。 建面约92平米户型实景图 艳姐现场参观时，这个数据在现场也得到了印证。同时，让艳姐颇为惊喜的是客厅都有装配一面开窗将近3米的大落地窗户，而常规的开窗面仅有1.8米，超大的开窗面让户内的采光相比其他同户型产品更加明亮通透。 中骏天珑这个项目还有很多颇为不错的细节设置，艳姐就不在这里一一赘述。总而言之，艳姐整体看下感觉这个项目的价格远低于它的价值，其稀缺性可见一斑，买到就是赚到。但最关键的是你要有这个资格，还要有这个运气。 最后，艳姐预祝各位买家好运。 👇 END. 地产人言 言尽地产人与事 我们关注：企业战略、新盘速递、买房故事、产品推介、高管离职、土地市场。 |
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