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提问：新人首问！房姐好！绿地光谷星河绘1.8，联投瑞园1.3，这2个楼盘怎么选！瑞园价格低性价比高，绿地地段好升值潜力大，好纠结，怎么选！ 回答：你好，感谢付费！ 产业新区的发展，一般分为3个阶段： 1.发展初期 地缘上来说，此时还远离市中心，配套缺乏，市场供应量大，此时房价位于整个城市的低位区。在这个时间段，新区楼盘还在初期开发建设中，周边环境较差，但库存量会在短短几年内激增。 2.快速发展时期 这段时期正是新城迎来一轮去库存阶段，房价开始上涨，早期楼盘已陆续清盘，新的第二、三批楼盘开始建设。城市年轻群体已经相继，定居新城区，人口开始逐渐增多。商业配套开始规划建设。此时新城价值潜力仍然比较高。 3.接近成熟时期 土地供应已经减少，片区楼盘已饱和，商业配套已基本完成并形成地标性建筑，人流量激增。此时房价经历前期的快速上涨，涨势开始放缓，并逐渐与全城的平均涨速接近。虽然仍具备升值潜力，但相比发展初期和快速发展时期来说，要小。从新区发展初期到成熟期，这一阶段周期大约在10-15年左右。 所以在确定性大的新区买房，一定是越早越好，光谷东目前已经处于第二阶段：快速发展时期。1.8的价格入手未来仍能跑赢大盘，但是回报率已经不如从前。 花山目前还处于发展初期，1.3的单价放眼整个武汉都是非常有性价比的，未来回报率可能更大。所以如果求稳和相对高的租金，建议优先绿地。追求回报率，建议优先瑞园。 提问：房姐您好，本人夫妻是上海户口，在上海有一套950w的自住学区房（有250万贷款，月供1.4w），在武汉有一套250w的新房（还未交房，月供7千），手里有550w工作单位的内部股票（每年分红到手有100万出头），家庭月工资收入是12w，手里还有小几十万的现金。我打算用二抵的方式弄350万出来，凑400来万做房产投资。有几个想法，还请房姐解惑。第一，买上海郊区的新房，如定位长三角一体化的青浦，大虹桥等板块，如定位陆家嘴二次延伸的浦东浦江板块（一次延伸是前滩，价格已经很贵）。第二，买市区有价值的老房子，如浦东的北洋泾，浦西的杨浦靠近黄浦江边的学区房集中区、虹口靠近北外滩的鲁迅广场等区域。第三，分散投资，买不限购的城市房产，如重庆。请教房姐如何做资产配置，多谢 回答：你好，感谢付费！ 大虹桥分为好几个板块。虹桥商务区、西虹桥核心区、大虹桥辐射区、其他青浦远郊区域。 商务区最成熟，办公楼体量最大，目前建设已经比较定型，没什么新的地块可供开发了。优势是商办体量大，唯一缺点是被虹桥机场、嘉闵高架、北翟高架和沪渝高速将它与其他板块割裂开。 西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。 大虹桥辐射区有不少，例如华漕、江桥、七宝、九亭、纪王、华新、徐盈路&徐泾北城、嘉松中路、赵巷、但每个地方平均能分到的关注度和人流量并不很多，也不太均匀，要具体板块具体分析。 其他青浦远郊区域，如青浦老城、汇金路、淀山湖、朱家角，未来仍将长期高度依托大虹桥核心区域来生存，17号线就是它们的生命线。这些地方以前是毫无价值的天涯海角，未来到底怎么样，主要取决于核心区的发展高度，以及当地有没有高附加值、能带来高薪工作机会的产业进驻。 整个大虹桥的远期愿景是“在上海主城区的西边，围绕虹桥枢纽，再造一个上海”。目标宏大，道阻且长，目前看来，想要实现，尚且任重而道远。如果真能实现，商务区、西虹桥核心区的房价上限可以类比古北、徐家汇，辐射区中优质的那两三个可以类比北蔡、天山、古美。但是，前提是，真能实现…… 考虑到正常的人口导入速度，要再导进来500万人到上海西部，至少还需要20年。 浦江环境还是不错的，随着前滩的崛起、浦江板块势能的提升，作为主力住宅自住的价值在迅速提升。去传统市中心和前后滩也还算方便，不是那种天涯海角的远郊。未来至少应该可以跟上大盘，配套的改善到时需要较长时间周期了，很多中高档的配套起来都会比较慢一些，长期会以低端业态为主。北洋泾学区老公房，在有学区需求的前提下是不错的选择，但是考虑到你已经有一套学区房，没必要继续加仓。 选筹优先方案1 上海建成一套上车盘，未来有子弹再去重庆 提问：新人首问：智慧的房姐你好，进圈以后一直在学习，受益良多，目前我手中有深圳白金酒店公寓一套一房价值280W左右，贷款110W，惠州一套全款房90W左右，滨海新区一套全款140W左右，目前还有2年社保才能等到深圳2套资格，这次天津房价下调弄的目前比较被动，打乱了原本计划，目前手上子弹30，年入20万左右，收入不稳定，请教房姐如何破局，下一步应该如何盘活资产，加快节奏，谢谢 回答：你好，看了你的资产配置，属于“一手好牌打的稀烂”，请不要生气。 1.天津滨海新区重点开发了10年，是在上海浦东之后，第二个浦东口号喊得最响的国家级新区，现在却成了天津房地产市场的毒药，在天津房价翻番的过程中，成了少数被遗忘的地方之一。不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，人口迁入意愿不强。声势浩大的天津远郊滨海新区建设如今已经没有什么声音，塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。 2.惠州部分区域长期来看依然很有价值，但仅仅是部分区域，所以需要一双火眼金睛，挑一些性价比高的盘，因为惠州太大，供应量太多，坑盘也多。所以如果你买在了大亚湾，而不是本地人居多的惠城区和临深板块请直接放弃。 3.深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。 4.全款买房是禁忌，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。如果是全款买房，那么房子可以保证你跑平通胀；如果你是贷款买房，加了杠杆，收益率提高，你的资产增值速度就可以让你更快致富。 接下来怎么补救？ 建议出手滨海新区和惠州，入手广州 杭州 武汉 成都 重庆这些潜力大的二线城市，2年后再置换回深圳。 提问：新人首问，望得到房姐您的专业指教:
1、广州户籍，限购名额已满，其中一套是暨南花园118平方米的房产(市场价680元左右），请问该房产的升值前景如何？是否应卖掉该房产，加上手头另有的300子弹，再去买一个1000-2000万的房产？1000-2000万的广州房产，请从升值角度推荐相应的区域及楼盘；2、北京、上海、广州三地比较，哪里房产投资潜力更大？ 回答：你好，暨南花园后续90后的接盘侠很多会介意的，流通性大打折扣。投资，宁愿贵一点，牺牲一点套利空间，也不要这种品质过不去的产品，楼市分化时代，产品综合实力很重要，如果是横盘期，很难卖的，投资很不友好。广州置换1000万左右回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。选筹方法论：一套房子是附着着一个小区的 一个小区是附着在一个区域板块的 一个板块是附着在一个城市之上的 买1000万左右的房子，你的竞争对手是900-1100万这个总价范围之内，那么珠江新城西区、东区的某些楼盘和房源，或者天河公园的某些楼盘才是你的竞争对手，如果总价去到1300-1400，那么你的眼力就应该聚焦在珠江新城中区、东区，或者保利天悦 保利天悦大概率在豪宅市场上能走出除了珠江新城之外的独立行情，不依赖于整体大盘，属于单点爆发，因为产品、物业、江景、保利两字都是这个市场上独特的优势。 北京和上海的天花板要比广州高很多，北京和上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。 提问：房姐，为什么造新城是亏钱的？（我觉得政府卖土地赚的钱应该大于基础建设用的钱） 既然造新城是亏本的，为什么各城市还在乐此不疲的造新城呢？这不是自相矛盾吗？ 回答：新城本身没有问题，不尊重经济规律胡乱规划的新城才是问题。中国大多数新城，超过半数以上是成功的，小于半数是失败的。看问题要抓住主要矛盾。“卖地-基建”这个循环，本身当然是赚钱的，怎么可能是亏钱的。只是，缺少足够的维护基金。需要存量房产税来支撑未来的长期维护成本。 长期看，中国必然会征收存量房产税，以合理应对未来做基础设施维护的需要。但如果因此就下一个“新城不是希望”的结论，谬之大矣。完全自由放任城市野蛮生长，并不是运营一个城市最好的方法。规划与市场相结合，规划引导为辅、市场竞合为主，才是正道。 提问：房姐，“地产人不稀罕涨价”，这啥操作啊？背后什么道理？ 回答：认同。意思是：不靠负债对通胀的套利赚钱，而是靠眼光和速度。坦白讲，长期较高通胀，绝非人民之福。赚这种钱，我们心里并不是最痛快的。 提问：房姐，您对老破大这种物业怎么看？老破大有投资价值吗？ 回答：拿商业地产做个类比，就明白了。绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级： 1.甲级/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易） 2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层/分半层散售） 3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主） 4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理……基本没什么管理） 甲级/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。 前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（链家、太平洋、我爱我家、中原等）。那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？完全不是。 各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。科技园、产业园，物美不美另说，价绝对廉，有的是人排队挤破头要租要买。而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。300平1200万的老破大，比300平3000万的顶豪难卖、流动性差，其实我是不大信的。最多大家老乡见老乡，两眼泪汪汪。（具备专业卖房操作的前提下） 当然，如果没有经过科学研究论证，就无视目标受众客群，胡乱选择产品，随随便便就买进去了，这种做法肯定也是不可取的。有些人甚至买贵了。 不过，300平1200万的老破大，和170平1200万的板楼次新相比；或者150平600万的老破大，和90平600万的板楼次新相比，后者的流动性大部分情况下真的会更好。这个也容易理解，对面积的需求是随着面积增加，边际效用递减的。前120平，每多10平对居住品质的改善都很明显；上到200平以上，就没那么大感觉了。 如果铁了心想买老破大，一定要想清楚： 1.自己有没有沙里淘金的专业度； 2.牺牲的流动性是否值得，会不会造成卖房时弄不来，甚至一时半会卖不掉，造成流动性风险。 3.金融属性如何，是否方便做优质贷款。我不建议主流客群选择老破大作为房产配置的主力方向。 如果你的仓位已经比较大了，也没有流动性需求，又想练练手，可以考虑尝试一下。 提问：房姐，经常看你的星球，感觉你学识渊博，出口成章，想请问你每天有多少时间在学习上，通过哪些方式提升自己，能推荐一些方法或书目吗？给年轻人一些建议，谢谢 回答：你好，与其推荐书目，不如卸载抖音 优酷 游戏作用来的大，给自己每天留一小时思考冥想。建议就不给了，自己经历总结四条： 1 知道自己最想要的，知道自己的优势，多试错，培养穿透力提升鉴别力。 2 花更多、再多的时间去准备，而不是做决定。 3 思考后拿出的决定，雷霆执行、一言九鼎。 4 宁愿自己吃亏，也要让合作方获益。不要把现实生活当修真，不要幻想有朝一日一步登天。自己担当的事项，事件流、资金流、信息记录流做好万全准备，做好落地测试；自己担当的事项，和相关部门做好万全沟通，做好统战，获得内部更广泛认可与支持。 桌面上的都是过场，牌桌下呕心沥血殚精竭虑，兢兢业业突破万难，才有牌桌上的话语权。唯惶恐得生存，唯偏执方成功。 提问：房姐，如果小区户型不是150就是200，都是大面积的平层。那么这种流动性是不是不好？从投资来说怎么选？ 回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。 所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。而这个人群，本身又有诸多背景条件。 譬如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，看看燕郊你就明白，四居的价格和流动性是实打实的差。而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。以重庆融景城作为例子。 融景城澜岸，基本都是144和200的大户型，但是涨幅丝毫不差，时间点也不落后。原因在于，融景城所在的北滨路核心地段，整个板块干净齐整，需求稳定，购买力足够高。其次，周围有大量的次新盘，进一步巩固了中产人群的购买意愿，大量的1/2/3居，让不同需求的中产人群得以筑巢，进而为4/5居奠定了购买力基础。对于融景城澜岸这种情况，因为流动性而产生的折价就是实打实的利润。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
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